РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 июля 2025 года г. Волгодонск, Ростовская область
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Алиевой А.Д.,
при секретаре судебного заседания Баскаковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО6 к Администрации Победенского сельского поселения Волгодонского района, третье лицо ФИО3 о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к Администрации Победенского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области, третье лицо ФИО3 о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи квартиры и земельного участка с рассрочкой платежа, приобрели в общую долевую собственность квартиру с КН №, общей площадью 47,9 кв.м., и земельный участок, общей площадью 1215 кв.м., с КН №, находящиеся по адресу: <адрес>. Право общей долевой собственности на квартиру и земельный участок зарегистрировано за истцами по 1/4 одной четвертой доле за каждым в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ, записи регистрации: №.
В 2010г. истцы решили улучшить свои жилищные условия путем строительства пристройки, оформили разрешение на строительство, схему планировочной организации, проект. Позже реконструировали квартиру, путем строительства пристройки (номера на поэтажном плане № – коридор, № – кухня, № – туалет, № – котельная).
16.02.2025 истцы вызвали кадастрового инженера для обмеров квартиры, получили технический план на квартиру после реконструкции, общая площадь квартиры с учетом пристройки вышла 75,8 кв.м.
После этого истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для внесения изменений в ГКН площади квартиры после реконструкции. Но специалист МФЦ у истцов документы не принял, сославшись на то, что внесение изменений в площадь помещения невозможно. Во внесудебном порядке внести изменения в ГКН площади квартиры после реконструкции не представляется возможным.
Истцам было рекомендовано обратиться в суд для сохранения в реконструированном состоянии квартиры. Самовольных строений не производилось. Квартира истцов находится в двухквартирном жилом доме, собственником <адрес> является сосед – третье лицо. Квартиры имеют выходы на свои обособленные земельные участки. Земельный участок, принадлежащий истцам, промежеван и имеет границы, квартира с пристройкой находится в границах этого земельного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера в техническом плане от 16.02.2025.
Истцы просят сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 75,8 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую им на праве общей долевой собственности.
В судебное заседание истцы не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе через своего представителя ФИО4, действующую на основании доверенности.
Представитель истцов ФИО4, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие, на исковых требованиях настаивала.
Представитель ответчика Администрации Победенского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, предоставил в суд заявление о том, что не возражает против исковых требований.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным, рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК в отсутствие не явившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, представленные документы, исследовав иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниям для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать (отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
В настоящее время ст.1 п.14 ГрК РФ определены понятия строительства о реконструкции, которая определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
С 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018г. №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Со дня вступления в силу указанного закона в результате изменений Градостроительного кодекса Российской Федерации понятия «Объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).
Принцип правовой определенности является неотъемлемым свойством правоприменительной практики, выступает гарантией стабильности уже сложившихся отношений на основании единых подходов к применению актов законодательства, но не исключает изменение правоприменительной практики на основании меняющегося содержания правовых норм.
Судом установлено, что истцы ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи квартиры и земельного участка с рассрочкой платежа, приобрели в общую долевую собственность квартиру с КН №, общей площадью 47,9 кв.м., и земельный участок, общей площадью 1215 кв.м., с КН №, находящиеся по адресу: <адрес>. Право общей долевой собственности на квартиру и земельный участок зарегистрировано за истцами по 1/4 одной четвертой доле за каждым в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ., записи регистрации: №.
В 2010г. истцы оформили разрешение на строительство, схему планировочной организации, проект. Позже реконструировали квартиру, путем строительства пристройки (номера на поэтажном плане №№ – коридор, №№ – кухня, №№ – туалет, №№ – котельная). 16.02.2025 истцами был оформлен технический план на квартиру после реконструкции, общая площадь квартиры с учетом пристройки вышла 75,8 кв.м.
Судом установлено, что самовольных строений истцами не производилось.
Квартира, принадлежащая истцам по праву общей долевой собственности, находится в двухквартирном жилом доме, и расположена в границах земельного участка общей площадью 1215 кв.м., с КН №, находящемся по адресу: <адрес>, который также находится в общей долевой собственности истцов.
Также, в обоснование своих требований истцами представлено заключение Негосударственного судебного эксперта ФИО7 члена НП «Палата Судебных Экспертов № 024.07-25 от 11.07.2025 из которого следует, что Объектом экспертизы является <адрес>, расположенная в одноэтажном жилом двухквартирном жилом доме литер А по адресу: <адрес>.
Здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства признается самовольной постройкой по ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от ДД.ММ.ГГГГ № 51-ФЗ, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев:
1. объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2. объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений;
3. объект капитального строительства возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Первые два критерия относятся к юридическим (правовым), которые рассматриваются и оцениваются судом, эксперт дал по ним краткую характеристику.
В отношении третьего критерия экспертом проведено исследование возведенной пристройки к жилому дому литер А, как реконструкция <адрес> по адресу: <адрес>, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам пожарной безопасности.
Результаты исследования по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных, строительных, санитарных, норм и правил пожарной безопасности:
Далее эксперт проводит исследование по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных норм и правил.
Земельный участок по адресу: <адрес> по назначению и разрешенному использованию соответствует фактическому использованию. Порядок отвода земельного участка по адресу: <адрес>, для целей строительства, установленный законом и иными правовыми актами соблюден. Объект недвижимости в реконструированном состоянии т.е. с выполненной пристройкой к зданию литер А возведён в границах земельного участка, с соблюдением отступа от межевых границ с соседними земельными участками, что не нарушает требования п. 3 ст. 33 Правил землепользования и застройки Победенского сельского поселения. Нарушение прав и интересов сособственников жилых помещений в двухквартирном доме и собственников соседних земельных участков не выявлено.
Объект исследования как объект капитального строительства должен создаваться в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с получением разрешительных на то документов, т.е. разрешение на строительство, а также проектная документация на строительство пристройки к жилому дому как объекту реконструкции. В соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ ст. 51 и свода правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», застройщиком не представлено разрешение на реконструкцию.
При возведении пристройки к зданию жилого дома литер А не затрагивались конструктивные элементы непосредственно жилого дома, так как пристройка выполнена как примыкание к основному строению, что не повлияло на характеристики надежности и безопасности несущих и ограждающих конструкций жилого дома литер А.
Возведенная пристройка не превышает предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом «Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Победенского сельского поселения, минимальная площадь исследуемого участка для строительства и реконструкции в зоне Ж-1 составляет не менее 300 кв. м. Площадь дома, этажность, высота – не превышает предельных значений, установленных положением статьи 33 п. 3 правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Выполненная реконструкция позволила обеспечить повышение уровня благоустройства <адрес> создать удобство в эксплуатации, в соответствии с требованиями п. 1.1.7 ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Реконструкция (перепланировка и переустройство) <адрес> направлена на улучшение жилищных условий, созданию условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище (требования п. 4.2 СП 55.13330).
В квартире после реконструкции образован следующий минимальный по п. 4.3 СП 55.13330 состав помещений: жилые комнаты, кухня, ванная комната, туалет, предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение.
Исследование объекта капитального строительства как реконструкция в виде выполненной пристройки к зданию жилого дома литер А по адресу: <адрес>, на предмет выявления существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, показало, что строительный объект возведен с соблюдением градостроительных требований строительного законодательства, грубых нарушений не выявлено.
Отвечая на второй вопрос, эксперт указал следующее:
Статья 10. Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» глава «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» гласит: 1. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий.
Осмотром на месте установлено, что исследуемый строительный объект <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> является строительным объектом с завершенными несущими и ограждающими конструкциями, готовностью строительства 99%. (завершаются отделочные работы некоторых вспомогательных помещений.
Выполнены следующие конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытие, крыша, заполнены проемы, подведены инженерные коммуникации, выполнена внутренняя отделка помещений. Объект готов для ввода его в эксплуатацию. Факторов вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий не выявлено.
Осмотром на месте каменных стен и проведенными замерами на предмет прямолинейности и горизонтальности, а также вертикальности стен сверхнормативных отклонений не выявлено. Качество работ обеспечивает требуемую прочность возведенных конструкций.
Пространственную жесткость здания в целом и совместную работу элементов конструкций обеспечивают устройством связей перекрытия с поперечными и продольными стенами конструкции. Нарушений требований СП 70.133320.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», не выявлено.
Все конструкции исследуемого строения находятся в работоспособном состоянии, их технические характеристики соответствуют по ГОСТ 31937 категории состояния конструкций «нормативное техническое состояние», изменений в техническом состоянии конструкций (наличие трещин либо других дефектов) не выявлено. Нарушений федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» не наблюдается.
В исследованиях на соответствие критериям и рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам. ЦНИИПРОМЗДАНИЙ.-М., 2001) определено техническое состояние объекта: удовлетворительное, работоспособное, соответствующее III-ой группе капитальности, состояние удовлетворяет требованиям, при которых обеспечиваются нормальные условия эксплуатации и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Выполненная реконструкция <адрес> виде пристройки к жилому дому литер А по адресу: <адрес>, не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан.
Разрешая возникший спор, суд, руководствуясь положениями ст.51 ГрК РФ, ст.ст. 222,263 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст.56 ГПК РФ, исходит из того, что спорное жилое помещение соответствует требованиям строительных норм и правил, при его реконструкции не допущено нарушений действующих правил и норм, истцом предприняты меры к легализации объекта реконструкции.
Поскольку в судебном заседании установлено, что произведенная реконструкция принадлежащего истцам жилого помещения не нарушает прав и законных интересов граждан и иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, суд находит исковые требования о сохранении в реконструированном состоянии квартиры подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО6 к Администрации Победенского сельского поселения Волгодонского района, третье лицо ФИО3 о сохранении квартиры в реконструированном состояниийма, удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 75,8 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую истцам ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), на праве общей долевой собственности.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 25.07.2025.
Судья подпись А.Д. Алиева