26RS0002-01-2020-008151-77 Дело № 2-3573/2022
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ставрополь 19 декабря 2022 года
Ленинский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи
Федорова О.А.
при секретаре
ФИО1
с участием
представителя истца
ФИО2
представителя ответчика
ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к ФИО4 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, освобождении земельного участка путем демонтажа (сноса) нежилого здания,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя обратился в суд с иском к ФИО4 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое здание.
В обоснование первоначальных требований истец сослался на то, что исходя из сведений ЕГРН ФИО4 принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: г<адрес обезличен>. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: г. <адрес обезличен> Специалистами КУМИ г.Ставрополя установлено, что на земельном участке расположен металлический павильон, используемый под шиномонтажную мастерскую. Территория земельного участка не огорожена, доступ в помещение не ограничен. Истец считает, что факт государственной регистрации права собственности на имущество, которое не является недвижимым, нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность их реализации.
Решением суда от 09 июня 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 января 2022 года, в удовлетворении требований КУМИ г. Ставрополя отказано.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23 мая 2022 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Отменяя состоявшиеся по делу решения, судебная коллегия также указала, что вне зависимости от того, какая квалификация спорных правоотношений дана истцом, суд обязан правильно определить правоотношения сторон, дать им надлежащую юридическую квалификацию, но рассмотреть дело в пределах заявленных требований по указанному истцом основанию, исходя из тех фактических обстоятельств, на которых основаны требования. В данном случае из содержания искового заявления усматривается, что истец оспаривал зарегистрированное право ответчика на объект, указывая на отсутствие у спорного объекта свойств объекта гражданских прав, подлежащих государственной регистрации, а также на невозможность распоряжения данным земельным участком, на котором расположен этот объект, вследствие чего судам следовало уточнить заявленные требования, какой именно ставился вопрос в исковом порядке, в том обозначенном в иске виде - о признании зарегистрированного права на объект отсутствующим, либо на иных основаниях - об освобождении земельного участка от постройки, сносе объекта и т.п.
При новом рассмотрении дела истец уточнил иск, добавив требование о возложении на ФИО4 обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> расположенный по адресу г. <адрес обезличен>, путем демонтажа (сноса) расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером <номер обезличен>. Также истец представил письменные пояснения в обоснование своих требований, согласно которым земельный участок, на котором возведено нежилое здание, имеет вид разрешенного использования - под шиномонтажным павильоном (без права капитального строительства), в аренду ФИО5 или в собственность не предоставлялся. По сведениям комитета градостроительства администрации города Ставрополя разрешительная документация на строительство нежилого здания, расположенного на земельном участке, в архив не поступала. С правопредшественником ответчика был заключен договор аренды, не предусматривающий нахождение на земельном участке объекта капитального строительства, а права ответчика производны от этих прав. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик самовольно, без получения разрешения на строительство возвел объект капитального строительства на не предназначенном для этих целей земельном участке. Ссылаясь на положения ст.304 ГК РФ истец просит удовлетворить иск.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании иск с учетом уточнений и дополнительные пояснения поддержала в полном объеме.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещение было вручено представителю, что в силу п.3 ч.2 ст.117 ГПК РФ является надлежащим извещением. Представитель ответчика ФИО3 в заседании иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.
ФИО6, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в суд не явился, направленное ему извещение не было вручено, срок хранения почтового отправления истек. Судом до судебного заседания осуществлялся звонок на номер телефона ФИО6 8-962-449-00-48, был уточнен адрес места проживания для направления судебной корреспонденции, сообщены обстоятельства дела, в связи с чем он привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, а также дата, время и место судебного заседания. Также информация о судебном заседании была направлена СМС уведомлением по этому же номеру телефона, которое было доставлено 05 декабря 2022 года. При таких обстоятельствах, суд полагает, что третье лицо было надлежащим образом извещено о судебном заседании.
На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, считает возможным частично удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что постановлением администрации города Ставрополья №2460 от 26 июля 2013 года ФИО6 был предоставлен в аренду на пять лет земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> под шиномонтажным павильоном по <адрес обезличен> категория земель - земли населенных пунктов (без права капитального строительства). Пунктом 3.3 также возложена обязанность произвести демонтаж объекта и освободить занимаемый земельный участок по первому требованию администрации города Ставрополя.
13 августа 2013 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ФИО6 заключен договора аренды указанного земельного участка с указанием целевого назначения - под шиномонтажным павильоном, без права капитального строительства, сроком на пять лет, с 26 июля 2013 года по 25 июля 2018 года. В соответствии с п.4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
29 августа 2018 года ФИО6 обратился в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - нежилого здания площадью 75,6 кв.м., расположенного на вышеуказанном земельном участке. Вместе с заявлением на государственную регистрацию были представлены декларация об объекте недвижимости, технический план здания, вышеуказанные постановление и договор аренды.
В силу п.1 ч.3 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона.
Согласно ч.8 ст.24 указанного Федерального закона сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, сооружения (в случае, если для строительства таких здания, сооружения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности требуется получение такого разрешения), проектной документации таких объектов недвижимости.
При этом, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и (или) проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости (ч.11 вышеприведенной статьи).
В соответствии с ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В отношении нежилого здания, о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на которое было подано заявление, какие-либо изъятия о необходимости получения разрешения на строительство ст.51 ГрК РФ не установлены, он не является объектом индивидуального жилищного строительства или садовым домом.
Вместе с тем, в орган государственной регистрации заявителем не было представлено разрешение на строительство, а указание сведений о здании в техническом плане на основании декларации не соответствует вышеприведенным требованиям закона.
Не смотря на это, нежилое здание было поставлено на кадастровый учет под кадастровым номером <номер обезличен>, право собственности на него зарегистрировано за ФИО6
Представитель Управления Росреестра по СК в судебном заседании не пояснила, какие правовые основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в данном случае имелись у государственного регистратора.
Нежилое здание с кадастровым номером <номер обезличен> является объектом недвижимого имущества, что подтверждается выводами заключения судебной экспертизы №40/2021-Э от 23 марта 2021 года, проведенной по настоящему делу по ходатайству ответчика, и не оспаривается самим ответчиком.
Между тем, с ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с целевым назначением, не предусматривающим нахождение на этом земельном участке объекта капитального строительства, более того, из условий договора следует, что он предоставляется конкретно без цели строительства, и в частности, для возведения спорного объекта.
Других доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства указанного объекта в установленном законом порядке суду не представлено.
В силу п.1 ст.615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства (отвод земельного участка для этих целей, согласование проекта, строительства и т.д.).
С учетом вышеизложенных обстоятельств, само по себе наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности на нежилое здание само по себе не подтверждает обстоятельств создания спорного объекта как объекта недвижимого имущества, факт регистрации не может подменить собой установленную разрешительную процедуру на строительство объекта недвижимости с последующим вводом его в эксплуатацию.
Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Поскольку нежилое здание с кадастровым номером <номер обезличен> было возведено без получения на это необходимого в силу закона разрешения, на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта, оно фактически является самовольной постройкой.
Пунктом 2 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Вместе с тем, на основании договора купли-продажи от 28 сентября 2018 года ФИО6 продал ФИО4 вышеназванное нежилое здание.
В силу п.1 ст.174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст.166 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Вместе с тем, ФИО4 не является лицом, осуществившим или за счет которого осуществлено возведение самовольной постройки, в его собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании не находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка.
Следовательно, отсутствуют правовые основания для возложения на ответчика обязанности по сносу нежилого здания.
Учитывая, что ответчик не может также являться и законным владельцем самовольной постройки ввиду вышеизложенных обстоятельств, требование истца о возложении на ФИО4 обязанности освободить земельный участок путем демонтажа (сноса) нежилого здания предъявлено к ненадлежащему ответчику, в связи с чем не подлежит удовлетворению. Изложенное не препятствует истцу обратиться с требованием о сносе самовольной постройки к надлежащему лицу, круг которых обозначен в п.2 ст.222 ГК РФ.
Вместе с тем, в отношении заявленного ответчика, указанные обстоятельства не препятствуют защите правообладателем земельного участка своих прав посредством предъявления иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком, не связанных с лишением владения, путем признания права отсутствующим (ст. 304 ГК РФ), который является разновидностью негаторного иска.
Как разъяснено в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Зарегистрированное право ФИО4 на самовольную постройку фактически нарушает права собственника земельного участка, на котором она возведена, в связи с чем требование истца о признании отсутствующим такого права подлежит удовлетворению.
Также в п.52 вышеназванного Постановления разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос об отсутствии права, то оно является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Решение суда о признании отсутствующим зарегистрированного права ФИО4 на нежилое здание будет являться основанием для аннулирования соответствующей записи о регистрации за ним права собственности. Возможность выполнения такого регистрационного действия на основании такого решения суда подтвердил представитель Управления Росреестра по СК в судебном заседании.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – удовлетворить частично.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>) на нежилое здание с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенное по адресу: г<адрес обезличен>
Решение суда является основанием для аннулирования записи, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, о государственной регистрации права собственности ФИО4 на нежилое здание с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенное по адресу: г. <адрес обезличен>
В удовлетворении требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о возложении на ФИО4 обязанности освободить земельный участок путем демонтажа (сноса) нежилого здания - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
- ¬
Место для подписи
L -
Мотивированное решение составлено 26 декабря 2022 года.
Судья О.А. Федоров