№
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 сентября 2022 г. г.Оренбург
Оренбургский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кучаева Р.Р.,
при секретаре Васякиной И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рокоп» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Рокоп» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.
Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 036 998,37 рубля, определенная по состоянию на 1 января 2019 г., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчёте об оценке в размере 511 560 рублей.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера выкупной стоимости арендуемого земельного участка.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Представитель административного истца ООО «Рокоп», представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управления Росреестра по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, заинтересованных лиц администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Ромашкинский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
В письменном отзыве на исковое заявление администрация муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что оценщик необоснованно отказался от применения доходного способа определения рыночной стоимости. Кроме того, на земельном участке расположены объекты нефтедобычи, что оценщиком не учитывалось. Снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению неналоговых поступлений в бюджет района. Судебная практика рассмотрения аналогичных споров свидетельствует о том, что размер рыночной стоимости земельного участка может быть определен путем проведения судебной экспертизы.
Изучив материалы дела, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Оренбургской области от 28 сентября 2017г. № 693-п «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Оренбургской области» постановлением Правительства Оренбургской области от 29 ноября 2019 г. № 881-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2019 г.
Из материалов дела следует, что ООО «Рокоп» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, а также договором аренды земельного участка от (дата) №.
В силу пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец вправе выкупить земельный участок в собственность без проведения торгов, при этом размер выкупной цены определяется исходя из кадастровой стоимости.
Таким образом, административный истец обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости земельный участок.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29 марта 2022 г. кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2 036 998,37 рубля.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению представлен отчёт № от 25 июля 2022 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком *** которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 511 560 рублей.
До начала судебного заседания от администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области поступило возражение, в котором указано, что оценщик отказывается применять при расчете рыночной стоимости земельного участка доходный метод, обосновывая причины отказа отсутствием сформированных сведений об арендных правоотношениях и предполагаемой доходной в использовании земельного участка. Полагает, что данный вывод оценщика противоречит заключенному договору аренды между административным истцом и администрацией. Земельный участок находится в сельскохозяйственном обороте и способен приносить самостоятельные доходы и связанные с ним расходы. Также указывает, что на земельном участке расположены объекты нефтедобычи и нефтепровод, следовательно, административный истец предоставляет части земельного участка третьим лицам и дополнительно получает доход от его использования в целях, не связанных с сельскохозяйственной деятельностью.
В обосновании заявленных возражений, оценщиком *** представлены пояснения по отчету об оценке в отношении спорного земельного участка.
Согласно данным пояснениям установлено, что применение доходного метода к оценке сельскохозяйственных угодий базируется, как правило, на использовании метода капитализации земельной ренты применительно к условиям сельскохозяйственного производство. Основной целью сельскохозяйственного производства является получение максимальных урожаев сельскохозяйственных культур (максимальной прибыли) при минимизации издержек производства и обращения.
Получение земельной ренты от оцениваемого земельного участка – величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка по рыночной арендной ставке. Изучив информацию, представленную на открытом рынке, оценщику не удалось найти данных о сдаче аналогичных объекту оценки земельных участков в аренду.
Отмечает, что рынок аренды земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области закрыт, открытые данные можно получить лишь на административных ресурсах – torgi.gov, и на этом ресурсе арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, что противоречит сути отчета.
Таким образом, данный метод не может быть применен. Поэтому метод капитализации земельной ренты, относящийся к доходному подходу, не был применен в расчётах.
Осмотр оценки объекта не производился, в отчете об оценке дан мотивированный отказ от осмотра оценки, с связи с чем оценщик не мог знать о наличии на данном земельном участке объектов нефтегазового промысла, в публичной кадастровой карте также не указано о их наличии, разрешенное использование земельного участка не предполагает использования данного участка другим способом.
При изъятии частей земельного участка под объектами нефтегазового комплекса расчет рыночной стоимости изымаемых участков согласно Земельному кодексу Российской Федерации будет производитmся по разрешенному использованию, а именно для сельскохозяйственного производства.
Суд соглашается с доводами оценщика *** и находит отчет об оценке № от 25 июля 2022 г. соответствующим требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО.
Принимая данный отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд учитывает то, что отчёт о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в разных районах Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Оценив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
В опровержение выводов, изложенных в отчете об оценке, сторонами доказательств не представлено. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка, участвующими в деле лицами заявлено не было. Указание администрации МО Курманаевский район на проведение судебных экспертиз по аналогичным делам не может быть расценено как ходатайство о назначении судебной экспертизы, поскольку соответствующая просьба к суду по настоящему делу конкретно не сформулирована, согласие нести расходы по ее проведению не выражено.
Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью влечет для административного истца увеличение размера выкупной стоимости арендуемого земельного участка, что нарушает его права.
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 17 августа 2022 г.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Рокоп» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 511 560 рублей.
Датой подачи заявления считать 17 августа 2022 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда Р.Р. Кучаев
В окончательной форме решение изготовлено 28 сентября 2022 г.
Судья Оренбургского
областного суда Р.Р. Кучаев