Дело № 2-387/2022
УИД 36RS0008-01-2022-000408-72
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
п.г.т. Анна Воронежской области 19декабря 2022 г.
Судья Аннинского районного суда Воронежской области Кругова С.А.,
с участием представителя истца ООО«ЭкоНиваАгро» - ФИО1,
ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4,
представителя ответчиков ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 - ФИО13,
при секретаре судебного заседания Максименковой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» к ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании недействительным выдела земельных участков и применении последствий недействительности сделки,
установил :
ООО «ЭкоНиваАгро» обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, в котором просили:
-признать недействительным выдел земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 529376 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и №, площадью 300554 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и снять с кадастрового учёта данные земельные участки;
-применить последствия недействительности сделки в виде;
признания недействительными договора аренды от 04.04.2022 года на земельный участок с кадастровыми номерами №, площадью 529376 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и договора аренды от 01.04.2022 года на земельный участок №, площадью 300554 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и исключения из ЕГРН записи о регистрации прав аренды;
признания недействительным договора купли-продажи доли в земельном участке с кадастровым номером № от 29.03.2022 года между ФИО10, ФИО6 и ФИО9 и восстановления регистрационных записей в отношении долей ФИО10, ФИО6 и ФИО9 в земельном участке с кадастровым номером №;
прекращения права обшей долевой собственности ответчиков на земельные участки с кадастровыми номерами №, площадью 529376 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и №, площадью 300554 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и погашения регистрационных записей о данных участках;
восстановления записи в Едином государственном реестре недвижимости об участниках общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № и №, включив ответчиков - собственников земельных долей на указанные земельные участки н записей в Едином государственном реестре недвижимости о земельных участках сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № и № в первоначальных границах, предшествовавших выделу из них земельного участков с кадастровыми номерами №, площадью 529376 кв.м, и №, площадью 300554 кв.м.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО «ЭкоНиваАгро» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: - № на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц стороне арендодателей от 25.07.2011 года, договора № 1/2 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 года от 13.11.2018 года, - № на основании договора аренды земельного участка при множественности ли на стороне арендодателей от 31.10.2011 года, договора №1/5 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 31.10.2011 года от 13.11.2018 года.В газете «Воронежский Курьер» №5 (4026) от 11.02.2022 года было опубликовано информационное сообщение о согласовании проектов межевания из исходных земельных участков с кадастровыми номерами № и № на основании п.5ст. 14 и п.4 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».04.03.2022 года ООО «ЭкоНиваАгро» были отправлены возражения на проект межевания, в которых Общество возражало против данного выдела на основании того, что образуемые земельные участки входят в границы участков, находящихся у Общества в аренде и ООО «ЭкоНиваАгро» как арендатор не дает свое согласие на выдел образуемых земельных участков. Ответчики не могут выделиться в соответствии с п.5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» так как на собрании при передаче в аренду земельных участков данные собственники не голосовали против такой передачи.Данные возражения были направлены кадастровому инженеру ФИО15 и в органы Росреестра.25.03.2022 года Бобровским отделом Управления Росреестра по Воронежской области был поставлен на учёт и зарегистрированы права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 529376 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, образованного путём выдела из земельного участка с кадастровым номером №.28.03.2022 года Бобровским отделом Управления Росреестра по Воронежской области был поставлен на учёт и зарегистрированы права в отношении земельного участка с кадастровым номере» №, площадью 300554 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, образованного путём выдела и земельного участка с кадастровым номером №.По информации с сайта Росреестра стало известно о регистрации прав аренды на образованные земельные участки. ООО «ЭкоНиваАгро» считает выдел земельных участков с кадастровыми номерами № и №, и в последующем, заключенные договоры аренды недействительными в связи с тем, что выдел спорных земельных участков произведен с нарушением гражданского и земельного законодательства. Право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Ввиду того, что участниками долевой собственности было принято решение о передаче земельных участков в аренду первоначальному арендатору ИП КФХ ФИО14 на основании протокола общего собрания от 14.05.2011 года, были определены все существенные условия договоров аренды, а также ими были выданы доверенности на представление их интересов при заключении договоров аренды, участники долевой собственности не вправе выделить земельные участки без письменного согласия правообладателя ООО «ЭкоНиваАгро». 17.12.2021 года были проведены общие собрания собственников земельных участков с кадастровыми номерами 36:02:5400016:65 и 36:02:5400026:38, на которых обсуждался вопрос о повышении арендной платы за пользование указанными земельными участками. По данным участкам были приняты решения о повышении арендной платы. Остальные условия арендной платы оставлены без изменения. Вносимые изменения закреплены путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды. Присутствующие на собрании Ответчики голосовали против поставленного на повестку дня вопроса.Решение о выделе земельных участков было ими принято независимо от вопросов, разрешенных на собрании 17.12.2021 года. При этом выдел спорных земельных участков из арендованных земельных участков мог быть осуществлен в данном случае только с согласия арендатора, учитывая, что принятые на собрании решения не повлекли нарушений прав Ответчиков. В данном случае обсуждались только условия существующего договора аренды. Единственное собрание, на котором решался вопрос о передаче указанных участков в аренду, это было собрание от 14.05.2011 года, на котором Ответчики не голосовали против передачи в аренду указанных земельных участков. Права аренды, в нарушение закона, не было перенесено на вновь образованные земельные участки. Ввиду того, что выделы были осуществлены из земельных участков, обременённых правами аренды, следовательно, обременения в виде прав аренды должны были быть перенесены на вновь образованные участки, что органом Росреестра сделано не было.Учитывая нарушения законодательства, допущенные при образовании спорных земельных участков, выдел является незаконным и нарушающим права Истца как Арендатора исходных земельных участков.Поскольку выдел был проведен с указанными нарушениями закона, то в силу ст. 168 ГК РФ такая сделка является недействительной. Ввиду недействительности выдела, недействительны и все последующие сделки, именно, договоры аренды, заключенные ответчиками в отношении спорных земельных участков.В данном случае необходимо привести в первоначальное состояние положение, которое существовало до совершения ответчиками противоправных действий, т.е. восстановить состав собственников земельных долей в земельном участке с кадастровыми номерами 36:02:5400016:65 и 36:02:5400026:38, а также восстановить площадь и границы этих земельных участков, право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и № прекратить и снять их с кадастрового учёта. Позже между ФИО6, ФИО10 и ФИО9, состоялась сделка купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на основании которой были внесены изменения в ЕГРН и изменился состав участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.Следовательно, ввиду недействительности выдела, недействительны и все последующие сделки, в том числе и договор купли-продажи доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № между ФИО6, ФИО10 и ФИО9
Ответчики ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, право представлять свои интересы предоставили ФИО13
Третьи лица –кадастровый инженер ФИО15, Управление Росреестра по Воронежской области в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом,
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал заявленные требования, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении. При этом добавил, что ответчики ссылаются на несогласие с условиями договора аренды с ООО «ЭкоНиваАгро» по причине того, что предложенный размер арендной платы существенно ниже размера арендной платы, уплачиваемой по другим участкам в данной местности. Данное утверждение ответчиков не соответствует действительности. Арендная плата, выплачиваемая ООО «ЭкоНиваАгро», определенная на общем собрании соответствует арендной плате, выплачиваемой соседними хозяйствами. Согласно договору аренды на земельный участок № и дополнительному соглашению к договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №, арендная плата на указанные земельные участки установлена идентичная арендной плате, принятой на общем собрании при обсуждении условий договоров аренды с ООО «ЭкоНиваАгро» от 17.12.2021 года. Таким образом, решение о выделе земельных участков Ответчиками было принято независимо от вопросов, разрешенных на собрании 17.12.2021 года..Данное утверждение в принципе не может соответствовать действительности, т.к. непонятно каким образом они стали сособственниками земельных участков с кадастровыми номерами № и №. На общем собрании было принято решение о передаче в аренду земельных участков, которые впоследствии были поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы права собственности на образованные земельные участки за Ответчиками. Нормы п. 5 ст. 14 ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» применяются только в том случае, если решается вопрос именно о передаче земельного участка в аренду, т.е. происходит заключение нового договора аренды. В данном случае заключение нового договора аренды на общем собрании от 17.12.2021 года не обсуждалось.. Решением Бобровского районного суда Воронежской области по делу №2-523/2019 в удовлетворении исковых требований ответчиков о признании прекращенными договоров аренды, признании недействительным решения общего собрания участников долевой собственности от 14.05.2011 года и признании права на выдел земельных участков было отказано. В апелляционной инстанции Ответчики по настоящему делу заявили об отказе от иска и производство по делу было прекращено. Доводы ответчиков о ничтожном собрании являются безосновательными, т.к. эти доводы не подкреплены фактами и являются лишь желаемым результатом для Ответчиков. В указанной редакции закона отсутствует запрет на изменение повестки дня. На общем собрании от 14.05.2011 года были приняты решения, которые соответствовали действующему на тот момент земельному законодательству, собрание не вышло за рамки вопросов, которые могли решаться общим собранием. На общем собрании были определены границы выделяемых земельных участков в счёт долей собственников и определены условия аренды для образованных впоследствии земельных участков. В дальнейшем, пайщиками лично были подписаны соглашения об определении долей на формируемые земельные участки, собственниками долей были выданы доверенности с полномочиями по образованию земельных участков, постановке на кадастровый учёт и заключения договоров аренды, земельные участки были поставлены на кадастровый учёт и 25.07.2011 и 31.10.2011 года были заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №, т.е. в аренду были переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт.Ответчикам было известно и о собрании, и об условиях договоров аренды. С 2011 года выдел земельных участков, сформированных в результате общего собрания от 14.05.2011 года оспорен не был. Спорные земельные участки скадастровыми номерам № и № были образованы на основании проектов межевания от 04.02.2022 года. О произведенных выделах истцу стало известно из информации с сайта Росреестра. Трехлетний срок, установленный гражданским законодательством, не истек. ООО «ЭкоНиваАгро» не осуществляло действий, направленных на сохранение силы сделки по выделу земельных участков.
Представитель ответчиков ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, - ФИО13 возражал против удовлетворения требований, при этом указал, что 17 декабря 2021 года состоялись собрания участников долевой собственности, которыми были приняты решения обизменении арендной платы в отношении спорных земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Решения собраний были впоследствии оформлены в форме дополнительных соглашений к договорам аренды от 01.01.2022 г., подписанными сторонами, в том числе истцом, и зарегистрированными в установленном порядке 02.02.2022 г. Ответчики против утвержденного собранием размера арендной платы возражали, поскольку посчитали его ниже рыночного. Названные обстоятельства в совокупности с указанными ниже положениями привели к выделу ответчиками спорных земельных участков. Законность процедуры выдела участков проведена в установленном порядке в рамках правовой экспертизы Управлением Росреестра по Воронежской области, по результатам которой права ответчиков на выделенные земельные участки с кадастровыми номерами № и № были зарегистрированы. В рассматриваемом случае, ответчики по результатам своего голосования "против" изменений существенных условий договора аренды законно инициировали процедуру выделения земельного участка пропорционально имеющейся у них доле в общей долевой собственности в отсутствие необходимости согласования такого решения с иными участниками долевой собственности и арендатором спорного земельного участка по правилам п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель. Пунктом 12 ст.22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Таким образом, на собраниях 17.12.2021 г. было принято решение об изменении существенных условий договора аренды - размера арендной платы. Согласно протоколам собраний, ответчики не были согласны с условиями измененной арендной платы, полагая установленный размер существенно ниже рыночного. На момент проведения собрания договоры аренды действовали без изменений в части арендной платы 10 лет, в связи с чем потеряли свою актуальность в указанной части, и не соответствовали рыночной арендной ставке. Согласно п.3 ст.614 ГК РФ и пункту 5 представленных истцом в дело договоров аренды от 25.07.2011, от 31.10.2011, размер арендной платы может пересматриваться.При указанных условиях, ответчик добросовестно реализовал свое право, предоставленное законом и договором, на пересмотр размера арендной платы. Решения собрания от 17.12.2021 г. и заключенные в соответствии с ними дополнительные соглашения от 01.01.2022 являются действительными и никем не оспорены. Истец ООО «ЭкоНиваАгро» подтвердил решения собраний, заключив и предоставив для государственной регистрации в установленном порядке изменения к договорам аренды от 01.01.2022, на условиях, принятых собраниями.Таким образом, сторонами по сути был заключен новый договор аренды, с иными существенными условиями договора, и с иным арендатором, отличным от указанного в первоначальном договоре. В связи с чем, довод истца о необходимости получать согласие арендатора на выдел участков в спорном случае, является не соответствующим п.5 ст. 14 ФЗ №101-ФЗ. Решение является ничтожным, т.к. оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня.В газете Молодой Коммунар от 14.04.2011 г., в уведомлении содержалась информация о том, что собственники 122 земельных долей ТОО «Верхнеикорецкое» уведомляют всех участников общей долевой собственности бывших земельных угодий ТОО «Верхнеикорецкое» о проведении 14.05.2011 в 10-00 собрания с повесткой дня: изменение условий арендной платы; избрание представителя собственников земельных долей на совершение действия, установленных доверенностями; разное. Указанный в уведомлении о проведении собрания вопрос повестки собрания «изменение условий арендной платы» не может быть квалифицирован как вопрос повестки об условиях передачи земельного участка в аренду. Напротив, такой пункт повестки свидетельствует о том, что участок уже находился в аренде, а собранием должно было приниматься решение об изменениях условий арендной платы. Решение собрания от 14.05.2011, принятое не по вопросу повестки собрания, о передаче участка в аренду, противоречило закону, и являлось ничтожным. Кроме того, ответчики поддерживают довод о том, что общее собрание 14.05.2011 не проводилось, т.е. все решения собрания являются ничтожными ввиду отсутствия кворума. Представленным ответчиком протоколом собрания от 14.05.2011 не подтверждается принятие указанным собранием решения о передаче в аренду исходных земельных участков с кадастровыми номерами. В частности, права ответчиков на земельный участок с кадастровым номером № были зарегистрированы 13.07.2011 г., на земельный участок с кадастровым номером № - 12.10.2011 г. Такое право собственности на участок было зарегистрировано за ответчиками впервые, т.е. они не являются правопреемниками каких-либо собственников, являвшихся собственниками участков на момент проведения собрания 14.05.2011 г. При этом, нив указанный период с момента регистрации прав ответчиков на участки, до заключения договоров аренды от 25.07.2011,31.10.2011, ни ранее, не проводились общие собрания, на которых разрешались вопросы о передаче исходных спорных участков в аренду, а ответчики, соответственно, на таких собраниях не присутствовали, и не при каких условиях не могли выразить свою волю. Таким образом, единственно возможный для заявителя способ реализации права, предусмотренный п.5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - это несогласие с условиями уже заключенных договоров аренды и их изменениями, принятыми общими собраниями 17.12.2021.Указанные в качестве председателя и секретаря собрания 14.05.2011 Р.Г.В. и Б.И.И., допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей, показали, что собрание не проводилось, их подписи в протоколе являются поддельными, выполненными от их имени иными лицами, они в собрании не участвовали. Законное и действительное решение о передаче спорных участков в аренду ИП главе КФХ ФИО14 никогда собранием участников долевой собственности не принималось, а участники долевой собственности, выразившие на собрании 17.12.2021 несогласие с условиями договора аренды, безусловно имели право выделить участки согласно п.5 ст.14 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Протокол собрания от 14.05.2011 г. не подписан должным образом уполномоченными лицами, которые указаны в протоколе в качестве избранных собранием секретарем и председателем собрания. Именно подписи этих лиц согласно закону и протоколу должны были подтверждать действительность принятых собранием решений и результат подсчета голосов.Простая письменная форма сделки при составлении протокола от 14.05.2011 не соблюдена.Спорный протокол собрания от 14.05.2011 председателем собрания не подписан.По результатам рассмотрения дела в Бобровском районном суде, в 2017 году сторонами достигнуто фактическое соглашение о расторжении договора аренды в части земельных долей, принадлежащих ответчикам.При этом арендатор передал ответчикам во владение и пользование часть земельного участка пропорционально их долям, в ответчики приняли указанную часть в пользование.Арендная плата арендатором ИП ФИО14 ответчикам с указанного периода не вносилась.Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.ИП глава КФХ ФИО14 в 2017 году обращался вБобровский районный суд с требованиями о признании недействительным выдела ответчиками ФИО3 и ФИО9 земельных участков из спорных участков с кадастровыми номерами №,№.Согласно определению Бобровского районного суда от 05.09.2017 г. истец указанные требования не поддержал, иск оставлен без рассмотрения.После вступления в законную силу определения, ИП глава КФХ ФИО16 право ответчиков на выдел участков не оспаривал. Фактически принадлежащие ответчикам доли, как часть участков № и № находились во владении и использовании ответчиков. ИП ФИО16 на указанные части участков как арендатор претензий не предъявлял.На момент передачи прав от ИП ФИО14 по договорам аренды к ООО «ЭкоНиваАгро» 13.11.2018 г., право аренды указанного лица по отношению к ответчикам фактически отсутствовало.Истец, являясь правопреемником, с 2017 года не оспорил право ответчиков на выдел земельных участков из спорных участков без своего согласия, в связи с чем срок исковой давности по требованию истца к ответчикам ФИО3, ФИО9, ФИО4 как правопреемника ФИО17 истек.Кроме того, согласно протоколу собрания спорного земельного участка с кадастровым номером № от 17.08.2022, по инициативе истца и с участием истца собранием принято решение об изменении существенных условий договора аренды названного земельного участка, при этом не учитывалось мнение ответчиков - лиц, выделивших из земельного участка с кадастровым номером № спорный земельный участок.На основании указанного решения собрания было заключено дополнительное соглашение от 31.08.2022 об изменении условий договора аренды, которое было зарегистрировано в установленном порядке 23.09.2022 г.Таким образом, истцом был фактически признан выдел спорного земельного участка и исключение ответчиков из числа собственников земельного участка с кадастровым номером №.
Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования ООО «ЭкоНиваАгро» не признали, при этом указали, что являются собственниками долей спорных земельных участков. Общее собрание собственников земельных участков 14.05.2011 не проводилось. Они никогда не присутствовали на собрании, на котором решался вопрос о передаче земельных участков в аренду КФХ ФИО14 Ими действительно выдавались доверенности на представление их интересов ФИО18, но данные доверенности были ими выданы для оформления документов на право собственности на землю. Содержание доверенностей они не читали, поставили свои подписи. О том, что ФИО18, действовавшей от их лица,заключен договор аренды земельных участков с КФХ ФИО14 они не знали. О переуступке прав КФХ ФИО14 ООО «ЭкоНиваАгро» они извещены не были. Арендную плату им выплачивал ФИО14, а затем ООО «ЭкоНиваАгро». О сроке аренды – 49 леи им стало известно от ООО « ЭкоНиваАгро». Со сроком аренды они не согласны. Поскольку на собрании они не присутствовали, и не при каких условиях не могли выразить свою волю на передачу долей земельных участков в аренду, единственным способом реализации права было их несогласие с условиями уже заключенных договоров аренды и их изменениями, которые были приняты 17.12.2021. В 2015-2016 г.г. они предпринимали попытки осуществить выдел земельных участков. По устной договоренности с ФИО14 с 2016 года, до переуступки прав они самостоятельно обрабатывали землю, т.е. принадлежащие им доли земельных участков находились в их владении и пользовании. ИП ФИО16 на указанные части участков как арендатор претензий не предъявлял, при этом выдел земельных участков зарегистрирован не был.
Изучив представленные материалы, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из иных действий граждан и юридических лиц.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
Согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Вместе с тем статьей 252 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность выдела участником общей долевой собственности своей доли из общего имущества.
Отношения участников общей долевой собственности на земельные участки, связанные с выделом земельного участка, являющегося долей одного или нескольких участников общей долевой собственности, урегулированы земельным законодательством Российской Федерации.
Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 №101- ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.
Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.
Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).
Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3).
Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (пункты 5, 6 статьи 13 Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
Согласно пункту 1 статьи 13.1 Закон об обороте сельскохозяйственных земель проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также - образуемые земельные участки).
Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо. Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей (пункты 2, 5 статьи 13.1 Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
Требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения ЕГРН, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН (пункт 3 статьи 13.1 Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
Пунктами 3, 4 Требований к проекту межевания земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 03.08.2011 №388, предусмотрено, что проектом межевания определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. В проект межевания, подлежащий утверждению решением общего собрания участников долевой собственности на земельный участок (земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения, также включаются сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.
Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (пункты 7, 9 статьи 13.1 Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка (пункты 13, 14 статьи 13.1 Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде (пункт 15 статьи 13.1 Закон об обороте сельскохозяйственных земель).
Таким образом, законодательно определен как порядок выдела земельных участков в счет земельных долей собственников, так и правовые последствия такого выдела, защита (при выделе участков в счет долей) прав землепользователей (включая арендаторов), использующих изменяемый земельный участок не на праве собственности.
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
По общему правилу, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.
Собственник не ограничен в реализации своих прав после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.
В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды, не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.
Согласно материалам дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 15.06.2021 г. земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на праве общей долевой собственности принадлежит ответчикам ФИО6 -1/52 доли, ФИО7 – 3/26 доли, ФИО8- 1/26 доли, ФИО9- 5/26 доли, ФИО10- 1/52 доли, ФИО11- 1/26 доли, ФИО12- 1/26 (т.1 л.д. 32-45).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 03.08.2021г. земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> на праве общей долевой собственности принадлежит ответчикам ФИО5 -1/ 26 доля, ФИО3- 1/26 доля, ФИО4 – 1/26 доли и 1/ 6525 доли, ФИО16 – 501/6526 доли ( т.1 л.д.46-53).
Согласно Протокола №1 собрания собственников земельных долей, расположенных в землепользовании СХА ( колхоз) « Верхне- Икорецкая» Бобровского муниципального района Воронежской области от 14.10.2008 года №1 единогласно определено местоположение выделяемых земельных участков, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи в аренду ООО « Заречье» по ИП глава КФХ «ФИО16 Петр Васильевич» в размере общей площадью 646, 17 га ( т.3 л.д. 15-57).
Из протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного: <адрес>, ТОО Верхнетойденское», 14.05.2011 года в здании «Верхнеикорецкого» лесничества по адресу: <адрес>, в 10 часов 00 минут состоялось общее собрание.
На общем собрании присутствовали: 156 участников долевой собственности (владеющие 187долями), глава администрации Верхнеикорецкого сельского поселения К.В.М. Списки присутствующих на собрании собственников указаны в приложении №1.
Повестка дня включала, в том числе, вопрос № 3- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка в границах которой выделяется земельный участок в счет земельных долей для передачи этого земельного участка в аренду; вопрос №4- условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду ИП глава КФХ ФИО14 ;вопрос 5- избрание уполномоченного лица (представителя) собственников земельных долей для осуществления действий по оформлению выделенного земельного участка.
По третьему вопросу единогласно принято решение: определить местоположение земельного участка выделяемого в счет 122 земельных долей для передачи его в аренду ИП главе КФХ ФИО14
По четвертому вопросу единогласно принято решение: утвердить предложенные условия договора земельного участка с ИП глава КФХ ФИО14 Срок договора аренды 49 лет с последующим продлением и первоочередным правом выкупа земельных долей, с предоставлением права передавать участок или часть участка в субаренду и ипотеку без согласия с собственниками. Договор заключается после постановки земельного участка на кадастровый учёт и регистрации прав долевой собственности в установленном законом порядке. Размер арендной платы составляет 500 кг фуражного зерна, 10 кг масла растительноего за земельную долю, или в денежном выражении по цене, сложившейся на момент продажи, компенсации оплаты земельного налога.
По пятому вопросу единогласно приняли решение : избрать ФИО18 уполномоченным лицом на представительство интересов участников общей долевой собственности во всех учреждениях и органах любой формы собственности на совершение действий по вопросам выдела земельного участка на государственный кадастровый учет, регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, заключения и регистрации договора аренды земельного участка с ИП глава КФХ ФИО14.
Неотъемлемой частью протокола являются: приложение №1 (список участников долевой собственности присутствующих на общем собрании, с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю), приложение №2 Карта (экспликация).
Подписи председателя собрания ФИО19 и секретаря собрания ФИО20 гарантируют подлинности результатов голосования.
Протокол хранится: первый экземпляр-у председателя собрания, второй экземпляр- у ФИО14, как инициатора собрания, третий экземпляр-в администрации Бобровского района Воронежской области, четвертый- в Бобровском отделе Управления Росреестра по Воронежской области (т.1 л.д. 112-124).
Собственниками земельных долей подписаны соглашения об определении долей на формируемые земельные участки,
Каждый собственник своей земельной доли выдал на имя ФИО18 нотариально заверенную доверенность со всеми правами представлять интересы как собственника земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, перед третьими лицами, со всеми правами, предоставленными собственнику действующим законодательством Российской Федерации, в том числе заключать и подписывать договоры земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, определять сроки, суммы и иные условия договоров по своему усмотрению (т.3 л.д.72-79).
Между ФИО18, действовавшей от лица собственников земельных долей на основании доверенностей и протокола общего собрания от 14.05.2011 года и ИП ФИО21 КФХ ФИО14 были заключены договора, из которых: 31.10.2011 были заключендоговор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей с кадастровым номером № площадью 1376300 кв. м. (т.1 л.д. 75-88), расположенные по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного назначения, которые были зарегистрированы 24.11.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем сделана запись о регистрации № и №; и 25.07.2011 года договор аренды с кадастровым номером № площадью 1305000 кв.м., расположенного по тому же адресу <адрес> который был зарегистрирован 02.09.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем сделана запись о регистрации № (т.1 л.д. 89-100).
Учитывая, что земельные участки поставлены на кадастровый учет в 2011 году (31.10.2011 и 02.09.2011) в соответствии с указанным выше решением общего собрания представителем собственников земельных долей и ИП ФИО21 КФХ ФИО14, был подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет, в том же году указанные договоры были зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд приходит к выводу о том, что истцами реализовано волеизъявление общего собрания собственников земельных долей, находящихся в общей долевой собственности, в том числе и об обременении права в виде аренды на 49 лет ( т.1 л.д.86-88, 99- оборот-100).
25.07.2011 года и 31.10.2011 также подписаны акты приема-передачи указанных земельных участков (т. 1 л.д. 88, 101).
В последующем в отношении указанных договоров 13.11.2018 были заключены договоры передачи прав и обязанностей (перенайма) арендатора между индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО14 (арендатор) и ООО «ЭкоНиваАгро» (новый арендатор).
Дынные договоры также зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости 21.12.2018.
Таким образом, ООО «ЭкоНиваАгро» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц стороне арендодателей от 25.07.2011 года, договора № 1/2 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 года от 13.11.2018 года (т.1 л.д. 102-106,107-111).
На основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 31.10.2011 года, договора №1/5 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 31.10.2011 года от 13.11.2018 года ООО «ЭкоНиваАгро» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:02:5400016:65.
В газете Воронежский курьер за 15-21 января 2019 года ООО «ЭкоНиваАгро» уведомило участников долевой собственности о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договорам аренды земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером № ( т.3 л.д. 80).
Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности на земельных участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерам № от 17.12.2021 были внесены изменения в условия договора аренды данного участка, при этом против внесения данных изменений голосовали ФИО9, ФИО12, ФИО7, ФИО11, ФИО8, ФИО6 (т. 1 л.д. 125-127)..
Принятое общим собранием решение об изменении условий договора аренды было оформлено в виде дополнительного соглашения от 1.01.2022, зарегистрировано в ЕГРН.
На основании решения участников общего собрания ФИО9, ФИО12, ФИО7, ФИО11, ФИО8, (ФИО6 продал долю ФИО9) о выделе в счет доли земельного участка кадастровым инженером ФИО15 был составлен Проект межевания земельного участка с кадастровым номерам №, образован земельный участок № ( т.1 л.д. 64-64).
Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерам № от 17.12.2021, были внесены изменения в условия договора аренды данного участка, при этом против внесения данных изменений голосовали ФИО5, ФИО2, ФИО3 и ФИО4( т.3 л.д.95-100).
Принятое общим собранием решение об изменении условий договора аренды было оформлено в виде дополнительного соглашения от 1.01.2022, зарегистрировано в ЕГРН ( т. 2 л.д.16-18).
На основании решения участников ФИО5, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о выделе в счет доли земельного участка кадастровым инженером ФИО15 был составлен Проект межевания земельного участка с кадастровым номерам №, образован земельный участок № ( т.1 л.д. 73-74).
В газете «Воронежский Курьер» №5 (4026) от 11.02.2022 года было опубликовано информационное сообщение о согласовании проектов межевания из исходных земельных участков с кадастровыми номерами № и № на основании п.5, ст. 14 и п.4 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
04.03.2022 года ООО «ЭкоНиваАгро» направило кадастровому инженеру ФИО15 и в Росреестр возражения на проект межевания, в связи с тем, что образуемые земельные участки входят в границы участков, находящихся у Общества в аренде и ООО «ЭкоНиваАгро» как арендатор не дает свое согласие на выдел образуемых земельных участков, а также, что ответчики не могут выделиться в соответствии с п.5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как на собрании при передаче в аренду земельных участков данные собственники не голосовали против такой передачи ( т.2 л.д.171).
Согласно выписки из ЕГРН от 14.04.2022 г. 25.03.2022 года Бобровским отделом Управления Росреестра по Воронежской области был поставлен на учёт и зарегистрированы права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 529376 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, образованного путём выдела из земельного участка с кадастровым номером № ( т.2 л.д.172-178 ).
Согласно выписки из ЕГРН от 14.04.2022 г. 28.03.2022 года Бобровским отделом Управления Росреестра по Воронежской области был поставлен на учёт и зарегистрированы права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 300554 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> образованного путём выдела и земельного участка с кадастровым номером № ( т.2 л.д.179-184).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.07.2022 года возражения ООО « ЭкоНиваАгро» относительно проекта межевания и выдела земельного участка с кадастровым номером №, извещение о необходимости согласования которого опубликовано в газете Воронежский Курьер от 11.02.2022 г. признаны необоснованными ( т.2 л.д. 197-202).
Довод ответчиков о фальсификации протокола Общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного: <адрес>» от 14.05.2011 года подлежит отклонению ввиду следующего.
Согласно п.4.1, ст. 14.1 от 24.07.2002 N101-ФЗ (в ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания. Общее собрание не вправе изменять повестку дня общего собрания.
На момент проведения общего собрания пайщиков 14.05.2011 года действовал №101-ФЗ от 24.07.2002 года (в ред. №14 от 29.10.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В указанной редакции закона запрет на изменение повестки дня отсутствует.
В соответствии с п. 1.2. ст. 14 ФЗ №101-ФЗ решением общего собрания участников долевой собственности определяются: условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.
В соответствии с п.2 ст. 14 ФЗ №101-ФЗ Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
На общем собрании от 14.05.2011 года были приняты решения, которые соответствовали действующему на тот момент земельному законодательству, собрание не вышло за рамки вопросов, которые могли решаться общим собранием.
В судебном заседании установлено, что на общем собрании было принято решение о передаче в аренду земельных участков, сформированных позже в границах, определенных решением указанного собрания, которые впоследствии были поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы права собственности на образованные земельные участки за ответчиками.
Данный способ формирования земельных участков и передачи их в аренду не противоречит действующему законодательству.
Согласно п.1, ст.9 ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
По вопросу №3 повестки дня общего собрания от 14.05.2011 года: «Местоположение части, находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяется земельный участок в счет земельных долей для передачи этого земельного участка в аренду», было принято решение выделить земельные участки площадью 646,17 га в счёт 122 земельных долей для передачи их в аренду и определить их местоположение.
По вопросу №4 повестки дня общего собрания от 14.05.2011 года :«Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду ИП глава КФХ ФИО14», решено утвердить предложенные условия договора аренды земельного участка с ИП глава КФХ ФИО14 Решением были определены конкретные условия договора аренды, в частности относительно срока аренды, размере арендной платы.
Таким образом, на общем собрании были определены границы выделяемых земельных участков в счёт долей собственников и определены условия аренды для образованных впоследствии земельных участков.
Согласно протоколу собрания от 14.05.2011 года приложение №1 (список участников долевой собственности присутствующих на общем собрании, с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю), приложение №2 Карта (экспликация) являются неотъемлемой частью протокола.Подписи председателя собрания Р.Г.В. и секретаря собрания Б.И.И. гарантируют подлинности результатов голосования.Протокол хранится: первый экземпляр-у председателя собрания, второй экземпляр- у ФИО14, как инициатора собрания, третий экземпляр-в администрации Бобровского района Воронежской области, четвертый- в Бобровском отделе Управления Росреестра по Воронежской области (т.1 л.д. 112-124).
Абзацем 2 пункта 1.1. ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 29.12.2010) установлено, что принятое собранием решение оформляется исключительно протоколом.
В силу абз.3 п.1.1. ст.14 ФЗ №101-ФЗ приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю.
Указанные в качестве председателя и секретаря собрания от 14.05.2011 Р.Г.В. и Б.И.И., допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей, показали, что собрание14.05.2011 года не проводилось, их подписи в протоколесобрания от 14.05.2011 года являются поддельными, выполненными от их имени иными лицами, они в собрании не участвовали.
Определением Аннинского районного суда от 17 октября 2022 года по данному гражданскому делу назначена почерковедческая экспертиза.
Согласно экспертному заключению № от 18.11.2022 года
1.Подписи от имени Р.Г.В., расположенные: под пор. №35, в графе: «Подпись» на 11 странице Приложения №1 к Протоколу собрания №1 Воронежская область Бобровский район с. Верхний Икорец от 14.05.2022 года; после слов: «Председатель собрания», на строке: «Р.Г.В.» на бумажной бирке, опечатывающей сшивку Протокола от 14.05.2011 г. и приложения № 1 к Протоколу собрания № 1 Воронежская область Бобровский район с. Верхний Икорец от 14.05.2022 года - выполнены самим Р.Г.В..
2. Подпись от имени Р.Г.В., расположенная:после слов: «Председатель собрания», на строке: «_____/Р.Г.В./» на 6 странице Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный: <адрес>» от 14.05.2011- выполнена не самим Р.Г.В., а другим лицом.Исследуемая подпись выполнена с подражанием каким-то его подлинным подписям.
3. Подпись от имени Б.И.И., расположенная: после слов: «Секретарь собрания», на строке: «_/Б.И.И./» на 6 странице Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный: <адрес> от 14.05.2011- выполнена не самой Б.И.И., а другим лицом.Исследуемая подпись выполнена с подражанием каким-то ее подлинным подписям.
4. Подписи от имени Б.И.И., расположенные: в графе: «Подпись» под пор. № 17 на 9 странице Приложения №1 к Протоколу собрания № 1 Воронежская область Бобровский район с.Верхний Икорец от 14.05,2022 года; - после слова: «Секретарь», на строке: «Б.И.И.» (1 строка снизу на бумажной бирке сшивки Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 14.05.2011 и Приложения №1 к Протоколу собрания №1 Воронежская область Бобровский район с.Верхний Икорец от 14.05.2022 года - выполнены самой Б.И.И..
Подпись от имени К.В.М., расположенная: в графе:. «Подпись» под пор. № 40 на 12 странице Приложения № 1 к Протоколу собрания №1 Воронежская область Бобровский район с. Верхний Икорец от 14.05.2022 года - выполнена не самим К.В.М., а другим лицом. Исследуемая подпись выполнена с подражанием каким-то её подлинным подписям( т.4 л.д.75-86 ).
Учитывая, чтобумажная бирка сшивки Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 14.05.2011 и Приложения №1 к Протоколу собрания №1 Воронежская область Бобровский район с.Верхний Икорец от 14.05.2022 года подписана председателем собрания Р.Г.В. и секретарем собрания Б.И.И., следовательно данные документы были непосредственно подготовлены и скреплены лицами, подписавшими вышеуказанную сшивку( Р.Г.В. и Б.И.И.), при этом сомненийв принадлежности им подписей председателя секретаря собрания в протоколе общего собрания, самого факта проведения общения собрания 14.05.2011 г., с указанной повесткой дня, а также принятия соответствующего решения, у последних не возникло, в связи с чем суд находит, чтофакт проведения общего собрания 14.05.2011 г., а также принятия решения об определении границ выделяемых земельных участков в счёт долей собственников, определении условий аренды для образованных впоследствии земельных участков подтвержден в судебном заседании.
Письмо главы Верхнеикорецкого сельского поселения Бобровского муниципального района Воронежской области от 17.11.2019г., согласно которому Общее собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не проводилось 14.05.2011 г. (т.2л.д.166), и справка администрации Верхнеикорецкого сельского поселенияБобровского муниципального района Воронежской области №47от 25.03.2019 об отсутствии в администрации протокола Общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначениясобрании от 14.05.2011 г. (т.2 л.д. 167) не свидетельствуют о ничтожности вышеуказанного протокола общего собрания.
Согласно протоколу Общего собрания от 14.05.2011 г., место хранения данного протокола определено : первый экземпляр-у председателя собрания, второй экземпляр- у К.В.В., как инициатора собрания, третий экземпляр-в администрации <адрес>, четвертый- в Бобровском отделе Управления Росреестра по Воронежской области (т.1 л.д. 112-124).
Место хранения протокола Общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 14.05.2011 г. в администрации Верхнеикорецкого сельского поселенияБобровского муниципального района Воронежской области не определялось.
Из материалов дела следует, что при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № от 31.10.2011 и 02.09.2011г. на общем собрании были определены границы выделяемых земельных участков в счёт долей собственников и стороны согласовали условия аренды для образованных впоследствии земельных участков.
В дальнейшем собственники долей лично были подписаны соглашения об определении долей на формируемые земельные участки, выданы доверенности с полномочиями по образованию земельных участков, постановке на кадастровый учёт и заключения договоров аренды, земельные участки были поставлены на кадастровый учёт и 25.07.2011 и 31.10.2011 года были заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №.
Таким образом, в аренду были переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт.
Кроме того, решением Бобровского районного суда Воронежской области от 19.11.2019 года было отказано в удовлетворении исковых исковых требований ФИО13, действующего от имени ответчиков о признании договоров аренды прекращенными, о признании недействительным решения Общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ и признании права на выдел земельных участков в полном объеме ( л.д. 205-2011).
Ответчики являлись сторонами данного гражданского дела, в связи с чем им было известно о договоре аренды и земельных участках, сформированных по результатам общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.
Вышеуказанные обстоятельства и последовательность действий ответчиков говорит о том, что им было известно об общем собрании, а также и об условиях договоров аренды земельных. При этом выдел земельных участков, сформированных в результате общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ никем оспорен не был.
Довод стороны ответчиков, что истцом пропущен срок исковой давности, суд находит не обоснованным.
Согласно п.1 ст. 196 ГК РФ Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
На основании п.1 ст.200 ГК РФесли законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иск) о защите этого права.
В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а а случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня. когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Спорные земельные участки скадастровыми номерам № и № были образованы на основании проектов межевания от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на учёт и зарегистрированы права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, образованного путём выдела из земельного участка с кадастровым номером № ( т.2 л.д.172-178 ).
ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на учёт и зарегистрированы права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, образованного путём выдела и земельного участка с кадастровым номером № ( т.2 л.д.179-184).
Ссылка ответчиков на вышеуказанное гражданское дело, находившееся в производстве Бобровского районного суда Воронежской области в 2017 году, правового значения для исчисления срока исковой давности настоящих исковых требований, не имеет, поскольку на тот момент выдел земельных участков произведен не был, права ООО « ЭкоНиваАгро» нарушены не были.
ДД.ММ.ГГГГ состоялись собрания участников долевой собственности, которыми были приняты решения об изменении арендной платы в отношении спорных земельных участков с кадастровыми номерами № и № ( т. л.д.).
Решения собраний были впоследствии оформлены в форме дополнительных соглашений к договорам аренды от 01.01.2022 г., подписанными сторонами, в том числе истцом, и зарегистрированными в установленном порядке 02.02.2022 г.
Ответчики против утвержденного собранием размера арендной платы возражали, считая его ниже рыночного.
Данные обстоятельства привели к выделу ответчиками спорных земельных участков.
Законность процедуры выдела участков проведена в установленном порядке в рамках правовой экспертизы Управлением Росреестра по Воронежской области, по результатам которой права ответчиков на выделенные земельные участки с кадастровыми номерами № и № были зарегистрированы ( т. л.д.).
В предъявленном иске ООО «ЭкоНиваАгро», ссылаясь на отсутствие своего согласия арендатора на выдел спорных участков, предусмотренного п.4 ст. 11.2 ЗК РФ, просит признать недействительным выдел спорных земельных участков, договоры аренды, заключенные в отношении вновь образованных участков, прекратить права на участки и восстановить права выделивших участки лиц в исходных участках.
Доводы истца суд находит не обоснованными, в связи со следующим.
Выдел и формирование спорных участков произведены в соответствии с действующим законодательством, в том числе на основании положений ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Пунктом 5 ст. 14 Закона установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных, долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться им по своему усмотрению.
Истец указывает на то, что такое право представлено собственнику исключительно при разрешении вопроса о первоначальной передаче земельного участка в аренду.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 51 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (определение ВС РФ N 46-КАД20-4-К6), по смыслу приведенной нормы участники долевой собственности даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей, независимо от его участия в собрании.
Доводы истца также противоречат правовой позиции, выраженнойв частности, в определении Верховного Суда РФ №»310-ЭС19-19122 от 31.10.2019 г., в определении Верховного суда РФ № 310-КГ17-23737 от 19 июня 2020 г., в определении Верховного Суда РФ № 310-ЭС19-20804 от 18.11.2019 г.
В Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 04.07.2019 по делу N А36-15595/2017 (законность подтверждена определением ВС РФ от 31.10.2019 №310- ЭС19-19122), указана подробная правовая позиция в отношении спорных правоотношений, из которой следует, что отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды, не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.
Таким образом, законом прямо предусмотрено два независимых основания для образования земельного участка: несогласие с фактом передачи земельного участка в аренду и несогласие с условиями такой передачи, содержащимися в договоре аренды.
Согласно п.3 ст.614 ГК РФ, пункту 5 договоров аренды от 25.07.2011, от 31.10.2011, размер арендной платы может пересматриваться.
В силу положений ст.14 ФЗ №101-ФЗ все вопросы в части установления и изменения условий арендной платы разрешаются общим собранием участников долевой собственности.
Таким образом, ответчик добросовестно реализовал свое право, предоставленное законом и договором, на пересмотр размера арендной платы.
На собраниях 17.12.2021 г. было принято решение об изменении существенных условий договора аренды - размера арендной платы. Согласно протоколам собраний, ответчики не были согласны с условиями измененной арендной платы, полагая установленный размер существенно ниже рыночного.
Пунктом 12 ст.22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
При указанных условиях, находящиеся в меньшинстве ответчики были лишены права на установление размера арендной платы в соответствии с их требованиями.
В связи с несогласием с размером арендной платы, установленным общим собранием и реализованным сторонами договора аренды, ответчики правомерно воспользовались предоставленным им названной статьей правом на выдел участка, и выход из арендных правоотношений.
Ответчики по результатам своего голосования "против" изменений существенных условий договора аренды, не согласившись с размером арендной платы, правомерно использовали один из способов выдела земельного участка, обратившись к кадастровому инженеру с целью проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания границ выделяемого ответчиком земельного участка в счет принадлежащих им долей, без получения согласия арендатора, что не противоречит положениям пункта 5 статьи 14 Закон об обороте сельскохозяйственных земель.
Кроме того, решения собрания от 17.12,2021 г. и заключенные в соответствии с ними дополнительные соглашения от 01.01.2022 являются действительными и никем не оспорены.
ООО «ЭкоНиваАгро» были представлены для государственной регистрации в установленном порядке изменения к договорам аренды от 01.01.2022, на условиях, принятых собраниями.
Сторонами по сути был заключен новый договор аренды, с иными существенными условиями договора, и с иным арендатором, отличным от указанного в первоначальном договоре.
В связи с изложенным, довод истца о необходимости получать согласие арендатора на выдел участков в спорном случае, является не соответствующим п.5 ст. 14 ФЗ №101-ФЗ.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО « ЭкоНиваАгро» удовлетворению не подлежат.
ФБУ Воронежский ВРЦС Минюста России обратилось в суд с заявлением об оплате расходов на проведение почерковедческой экспертизы по данному делу, указывая, что на основании определения Аннинского районного суда Воронежской области от 17.10.2022 года ФБУ Воронежский ВРЦС Минюста России было подготовлено и направлено экспертное заключение № 7767/4-2 от 18.11.2022 г.
В заявлении ФБУ Воронежский ВРЦС Минюста России ООО указывает, что расходы за проведение экспертизы составили 42447 рублей ( т.4 л.д. 105).
Расходы за производство экспертизы сторонами оплачены не были.
Ходатайство ФБУ Воронежский ВРЦС Минюста России об оплате расходов на проведение экспертизы в сумме 42447рублей подлежит удовлетворению.
В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей; суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
Согласно статье 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу; явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.
В соответствии со статьей 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.
Положения части первой статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривают обязанность эксперта дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд.
Таким образом, судебные расходы присуждаются судом, если они понесены и фактически подтверждены документально, являлись необходимыми и разумными в количественном отношении.
Согласно определению Аннинского районного суда Воронежской области от 17 октября 2022 года, было удовлетворено ходатайство представителя ответчиков о назначении по делу почерковедческой экспертизы. Расходы по оплате производства экспертизы были возложены на ответчиков ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12( т.4 л.д.30-33).
На основании указанного определения суда ФБУ Воронежский ВРЦС Минюста России было подготовлено и направлено в суд экспертное заключение, при этом расходы за экспертизу не возмещены.
Данные расходы относятся к расходам по настоящему гражданскому делу, являются необходимыми и обоснованными, поскольку сторона ответчиков воспользовались своими процессуальными правами на заявление ходатайства о проведении судебной экспертизы.
Данные расходы подлежат взысканию с ответчиков ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в солидарном порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» к ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании недействительным выдела земельных участков и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Взыскать с ответчиков ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья С.А. Кругова
Решение суда принято в окончательной форме 25 декабря 2022 года.