Дело № 2-896/2025
УИД: 61RS0031-01-2025-000868-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 сентября 2025 года п. Целина Ростовской области
Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Иваненко Е.В.,
при секретаре судебного заседания Федотовой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО 1 к Администрация <данные изъяты> о признании права собственности на объекты недвижимости и о продлении договора аренды земельного участка и по встречному иску Администрации <данные изъяты> к ФИО 1 об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО 1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации <данные изъяты> о признании права собственности на объекты недвижимости и о продлении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО 1 (Арендатор) и муниципальным образованием «<данные изъяты>» (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №. Договор аренды земельного участка был заключен на основании постановления администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка», протокола заседания по подготовке и проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена или права на заключение договоров аренды таких земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО 1». Согласно предмета договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, категория земель- земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования- «торговые комплексы и центры», имеющего местоположение: <адрес> с кадастровым номером №, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1275 кв.м., (пункт 1.1. Договора). Дополнительным соглашением от 25.12.2020г. к Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с п. 6,7 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных «ситуаций» срок аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Дата государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. к Договору аренды земельного участка № от 28.12.2015г. срок аренды земельного участка с кадастровым номером № установлен с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на вышеуказанном арендованном земельном участке зарегистрировано право собственности ФИО 6 B.C. на объект незавершенного строительства - нежилое здание (степень готовности объекта недвижимости 80%) на основании Договора аренды земельного участка № от 2015 г.; разрешения на строительство №, выданного 11.12.2023г. администрацией <данные изъяты> и Определения Четвертого кассационного суда от 2020 г. ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на вышеуказанном арендованном земельном участке зарегистрировано право собственности ФИО 6 B.C. на объект незавершенного строительства - нежилое здание (степень готовности объекта недвижимости 60%) на основании Договора аренды земельного участка № от 2015г.; Определения Четвертого кассационного суда от ДД.ММ.ГГГГ.; Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанные объекты недвижимости были построены в соответствии с проектной документацией, на основании разрешений на строительство № и №, выданных ДД.ММ.ГГГГ. В 2024 году строительство здания магазина было окончено, а в 2025 году окончено строительство торгового центра, что подтверждается техническим паспортом от 02.06.2025г. выданным ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений РО». Согласно технического паспорта площадь объекта строительства составляет 36,0 кв.м., и 225,6 кв.м. 18.12.2024г. до окончания срока действия договора аренды земельного участка. 28.12.2015г. истец обратился в администрацию <данные изъяты> с заявлением о продлении договора аренды или выкупе арендованного земельного участка, по адресу: <адрес> 06.02.2025г. истцу был направлен ответ администрации <данные изъяты>, согласно которого ему было отказано в предоставлении дельного участка без проведения торгов на основании п.5 ст. 39.6 ЗК РФ. Срок Договора аренды земельного участка № от 28.12.2015г закончился 24.12.2024г., в последующем договор аренды не продлевался и не перезаключался, в связи, с чем у истца нет возможности на сегодняшний день зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на построенные объекты недвижимости. Уведомление о расторжении договора аренды в адрес истца не поступало, соглашение о расторжении договора аренды сторонами не заключалось. Иного правоустанавливающего документа на земельный участок по адресу: <адрес> у истца не имеется. Просил суд: Признать за ФИО 1 право собственности на нежилое здание магазин, общей площадью 36,0 кв.м и нежилое здание торговый центр, общей площадью 225,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> Признать незаконным ответ администрации <данные изъяты> от 06.02.2025г. № об отказе ФИО 1 в продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. для завершения строительства. Продлить договор аренды земельного участка № от 28.12.2015г. с ФИО 1 сроком на три года для завершения строительства.
Администрация <данные изъяты> обратилась с иском ФИО 1 об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, ссылаясь на то, что в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, и на основании постановления Администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного на территории <данные изъяты>» Администрацией <данные изъяты> в газете «Целинские ведомости» № (1763) от ДД.ММ.ГГГГ опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и принятии заявок на участие в аукционе в отношении земельного участка с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО 6 B.C., ознакомившись с публикацией в газете «Целинские ведомости» от ДД.ММ.ГГГГ № (1763), направил заявку на участие в аукционе № организатору торгов: Администрации <данные изъяты>, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 1275+/-12 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - торговые комплексы и центры», расположенный по адресу: <адрес> По результатам проведенного аукциона, победителем признан ФИО 1, как участник предложивший максимальную цену годовой арендной I платы за земельный участок. На основании постановления Администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО 1», между муниципальным образованием «<данные изъяты>» и гр. ФИО 6 B.C. заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, I который зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключался на срок 5 лет. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с дополнительным соглашением № к договору аренды, сторона арендодателя по договору заменена на муниципальное образование «<адрес>». В соответствии с п.6,7 ст.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по «Вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в связи с (распространением короновирусной инфекции (COVID-2019), срок аренды земельного участка с кадастровым номером № установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (доп. соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ ФИО 6 B.C. обратился в Администрацию <данные изъяты> с заявлением о продлении или выкупе арендованного земельного участка. Ответом от КО. 12.2023 в предоставлении данной муниципальной услуги заявителю было отказано. Данный отказ был обжалован в судебном порядке и решением суда от ДД.ММ.ГГГГ суд обязал Администрацию <данные изъяты> продлить договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ гр. ФИО 6 B.C. для завершения Строительства сроком на 1 год. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился на имя главы Администрации <данные изъяты> с заявлением о продлении или выкупе арендованного земельного участка с кадастровым номером №, приложив паспорт гражданина РФ, разрешение на строительство и выписку из ЕГРН в отношении объекту незавершенного строительства. В ответ на данное обращение был направлен отказ, так как в соответствии с пунктом 2 ст.39.3 ЗК РФ оснований для продажи арендованного земельного участка, а также оснований, предусмотренных пунктами 3-4 ст.39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды без проведения торгов, не имеется. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в Администрацию <данные изъяты> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1275 кв.м., без проведения торгов, на основании 1.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, так как на данном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, находящиеся в его собственности. В предоставлении данной муниципальной услуги по заявлению «О предоставлении земельного участка в аренду без торгов» заявителю отказано в связи с тем, что отсутствуют основания для предоставления земельного участка с кадастровым номером № по условиями п.2 ст.39.6 Земельного Кодекса РФ. В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с ст. 425, 610 Гражданского Кодекса РФ, Администрацией <данные изъяты> в адрес в адрес Межмуниципального отдела по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Обязать Администрацию <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> было направлено заявление о погашении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости (аренда), номер государственной регистрации №/1 от ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем регистрационная запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости (аренда), номер государственной регистрации 61№ погашена. ДД.ММ.ГГГГ проведено обследование земельного участка, по результатом которого составлен акт № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором зафиксировано, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства. Ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства: №, что подтверждается регистрационной записью № от ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности объекта 80%; №, что подтверждается регистрационной записью 61№ от ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности объекта 60 %. Рыночная стоимость объектов незавершенного строительства составляет 1 848 000,00 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч рублей 00 копеек) рублей, [Что подтверждается отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Просили суд: изъять объекты незавершенного строительства: кадастровый №, площадью застройки 36 кв.м; кадастровый №, площадью застройки 231 кв.м; находящиеся на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговые комплексы и центры, площадь 1275+/12 кв.м., путем продажи с публичных торгов. Определить начальную цену объектов незавершенного строительства в размере рыночной стоимости - 1 848 000.00 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч рублей 00 копеек) рублей, в том числе: объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью застройки 36 кв.м. - 300 000,00 (триста тысяч рублей 00 копеек) рублей; объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью застройки 231 кв.м. - 1 548 000,00 (один миллион пятьсот сорок восемь тысяч рублей 00 копеек) рублей (том 1 л.д. 143-147).
На основании ходатайства представителя истца ФИО 1 – ФИО 5 от ДД.ММ.ГГГГ определением Егорлыкского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ объединено гражданское дело № по иску ФИО 1 к Администрация <данные изъяты> о признании права собственности на объекты недвижимости и о продлении договора аренды земельного участка в одно производство с гражданским делом № по иску Администрации <данные изъяты> к ФИО 1 об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, присвоив делам общий № (том 1 л.д. 138-139).
Истец (ответчик по встречному иску) ФИО 1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, об уважительной причине неявки не сообщил, с ходатайством об отложении слушания дела в суд не обращался.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО 1 – ФИО 5 в судебное заседание не явилась, будучи уведомленной о времени и месте рассмотрения дела, при этом ранее поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске, просила суд удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований Администрации <данные изъяты> просила отказать.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) Администрации <данные изъяты> – ФИО 2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, об уважительной причине неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении слушания дела в суд не обращалась. Ранее возражала против заявленных истцом требований, просила удовлетворить требования, заявленные Администрацией.
Определением Егорлыкского районного суда <адрес>, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление федеральной службы кадастра и картографии по <адрес> (том 2 л.д. 138).
Представитель третьего лица Управление федеральной службы кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, об уважительной причине неявки не сообщил, с ходатайством об отложении слушания дела в суд не обращался.
В отсутствие не явившихся сторон, суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ в Егорлыкский районный суд <адрес> от ответчика (истца по встречному иску) Администрации <данные изъяты> поступил отзыв на исковое заявление ФИО 1 (том 1 л.д. 59-67). Согласно доводам которого, Администрация <данные изъяты> возражает, против удовлетворения требований истца ввиду отсутствия оснований для заключения нового или продления договора аренды или выкупа земельного участка, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ По требованию о признании права собственности на объекты строительства, отсутствует предмет спора, так как договор аренды расторгнут.
Заслушав доводы представителей сторон, исследовав письменные доказательства, доводы заявления и возражения относительно заявленных требований, оценив все доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО 1 (Арендатор) и муниципальным образованием «<данные изъяты>» (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № (том 1 л.д. 22-29). Договор аренды земельного участка был заключен на основании постановления администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» (том 1 л.д. 63-65), протокола заседания по подготовке и проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена или права на заключение договоров аренды таких земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО 1» (том 1 л.д. 66-67).
Согласно предмета договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - «торговые комплексы и центры», имеющего местоположение: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1275 кв.м, (пункт 1.1. Договора).
Согласно пункта 2.1. Договора срок аренды земельного участка установлен на 5 лет.
В соответствии с пунктом 2.2 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Дата государственной регистрации договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. Что подтверждается материалами дела.
В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка с кадастровым номером 61:40:0010153:98, расположенного по адресу: <адрес> устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 30-31).
Дата государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на вышеуказанном арендованном земельном участке зарегистрировано право собственности ФИО 6 B.C. на объект незавершенного строительства - нежилое здание (магазин, степень готовности объекта недвижимости 80%) на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; разрешения на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <данные изъяты> (том 1 л.д. 37-38) и Определения Четвертого кассационного суда от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 39-45).
В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка с кадастровым номером 61:40:0010153:98, расположенного по адресу: <адрес> устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 32).
Дата государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 33-34).
13.12.2024г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на вышеуказанном арендованном земельном участке зарегистрировано право собственности ФИО 6 B.C. на объект незавершенного строительства - нежилое здание (степень готовности объекта недвижимости 60%) на основании Договора аренды земельного участка № от 2015г.; разрешения на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <данные изъяты> (том 1 л.д. 35-36), Определения Четвертого кассационного суда от 03.09.2020г.; Дополнительного соглашения от №. к Договору аренды земельного участка № от №. (том 1 л.д. 39-45).
Как следует из представленных материалов, ДД.ММ.ГГГГ ФИО 6 B.C. обратился в Администрацию <данные изъяты> с заявлением о продлении или выкупе арендованного земельного участка и приложением документов об имеющихся объектах незавершенного строительства (том 1 л.д. 49).
Ответом №.02/967 от ДД.ММ.ГГГГ Администрация <данные изъяты> отказали ФИО 6 B.C. в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, ввиду отсутствия оснований для продления либо заключения нового договора аренды без проведения торгов. А так же отказали в продаже арендованного земельного участка на основании п. 2ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (том 1 л.д. 89).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО 1 обратился в Администрацию <данные изъяты> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, без проведения торгов, на основании пп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, так как на данном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства (торгового центра и магазина), находящиеся в его собственности (том 1 л.д. 90).
Ответом № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация <данные изъяты> отказали ФИО 6 B.C. в предоставлении муниципальной услуги по заявлению «О предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов» (заявление № от ДД.ММ.ГГГГ) в связи с тем, что не имеется оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером № по условиям подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. А именно: указанная норма закона содержит случаи предоставления без торгов земельного участка в аренду: «земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи». Условия, предусмотренные п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, отсутствуют (том 1 л.д. 50, 90-91).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО 1 обратился в сектор территориального развития, архитектуры и градостроительства Администрации <данные изъяты> о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – магазина, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 98-103).
ДД.ММ.ГГГГ главным архитектором ФИО 3 выдано ФИО 1 решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому по результатам рассмотрения заявления от ДД.ММ.ГГГГ № б/н о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду несоответствия объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительства (том 1 л.д. 97).
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <данные изъяты>, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Межмуниципального отдела по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Целинскому районам Управления Росреестра по Ростовской области направлено заявление о погашении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости (аренда) (том 1 л.д. 93).
В адрес ФИО 1 ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <данные изъяты> направлено уведомление о возврате земельного участка с кадастровым номером № в надлежащем состоянии в соответствии с п. 6 пп. 6.3 Договора в связи с окончанием договора аренды (том 1 л.д. 96).
Согласно акту осмотра (обследования) земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО 4 - председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации <данные изъяты>, ФИО 3 - главным архитектором-начальником сектора территориального развития, архитектуры и градостроительства Администрации <данные изъяты> проведен осмотр земельного участка: кадастровый №, общей площадью 1275+/- 12, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговые комплексы и центры, расположенный по адресу: <адрес>. <адрес> В ходе проведения осмотра (обследования) выявлено: на земельном участке кадастровый № расположены 2 объекта незавершенного строительства, а именно: объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью застройки 36 кв.м., принадлежащий на праве собственности гр.ФИО 1, что подтверждается регистрационной записью в ЕГРН. Степень готовности объекта незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 80 %. Объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью застройки 231 кв.м., принадлежащий на праве собственности гр.ФИО 1, что подтверждается регистрационной записью в ЕГРН. Степень готовности объекта завершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 60%. Элементы ограждения на земельном участке отсутствуют, доступ на земельный участок свободный. На дату осмотра (обследования) процент готовности объектов незавершенного строительства не изменился (том 1 л.д. 229).
Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ исходя из результатов проведенного визуально-инструментального исследования специалистом определено, что объект строительства - нежилое здание торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> является капитальным строением. Степень готовности объекта строительства – нежилого здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> на дату исследования, составляет: 66,05% (том 2 л.д. 118-132).
Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ исходя из результатов проведенного визуально-инструментального исследования специалистом определено, что объект строительства - нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> является капитальным строением. Степень готовности объекта строительства – нежилого здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> на дату исследования, составляет: 78,68% (том 2 л.д. 101-117).
Согласно информации, предоставленной главным архитектором Администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, при приемке объектов в эксплуатацию проводится оценка в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией. После завершения строительства объекта капитального строительства в составе комплекта документации для приемки объекта в эксплуатацию должны быть представлены документы в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Рассмотрев заключение специалиста № и № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах строительно-технического исследования объекта строительства – нежилого здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> можно сделать, что параметры построенного объекта капитального строительства не соответствуют проектной документации (том 2 л.д. 136-137).
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, в том числе, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1).
Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
На основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести свой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Следовательно, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, предоставленных в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, на заключение (продление) договора аренды для завершения строительства указанного объекта.
Отказывая ФИО 6 B.C. в продлении договора аренды администрация <данные изъяты> не приняла во внимание, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за истцом зарегистрировано право собственности на незавершенные строительством объекты - магазин готовностью 80%, назначение нежилое, расположенный по адресу: по адресу: <адрес>, <адрес> и торговый центр, площадью 267 кв.м., готовностью 60,0 %. Строительство объектов ведется на основании разрешения на строительство и в соответствии с проектной документацией.
Поскольку истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имеется объекты незавершенного строительства и не имеется данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в соответствии с вышеприведенным порядком, истец имеет право продления договора аренды земельного участка для завершения строительства – магазина и торгового центра.
До окончания срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ истцом были возведены незавершенные строительством объекты – магазин и торговый центр.
По окончании срока договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) истец продолжал пользоваться земельным участком, сторона ответчика против этого не возражала, сторона ответчика не заявляла и требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставила вопрос об освобождении земельного участка.
Истец исправно и своевременно платит арендную плату за земельный участок, что не оспаривалось. Сведений о нарушении истцом прав и законных интересов иных лиц суду не представлено. Уполномоченным органом не заявлено о самовольности возведения объекта незавершенного строительства, не было отказано в принятия решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги по такому основанию, не представлено сведений об иных правопритезаниях на данный объект.
Истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, и на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства со степенью готовности 80% и 60,0%, возведенные истцом, следовательно, истец имеет право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
С учетом изложенного надлежит признать незаконным обжалуемый отказ органа местного самоуправления, обязать администрацию <данные изъяты> заключить с ФИО 1 договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства магазина и торгового центра.
При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на нежилое здание магазин, общей площадью 36,0 кв.м и нежилое здание торговый центр, общей площадью 225,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> по следующим основаниям.
Согласно выводам специалиста, изложенным ранее, объект строительства - нежилое здание торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> является капитальным строением. Степень готовности объекта строительства – нежилого здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> на дату исследования, составляет: 66,05% ; объект строительства - нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> является капитальным строением. Степень готовности объекта строительства – нежилого здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> на дату исследования, составляет: 78,68%.
Пользователем участка, как указано в заключении, не выполнены работы по внутренней отделке, лестницы пожарного выхода, отопления, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем, охранных, противопожарных систем, утепления перекрытий, с указанием процента данных работ.
С учетом степени выполненных работ, заявленные объекты являются объектами незавершенного строительства.
Доказательств того, что спорные здания соответствуют требованиям СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", иным санитарным, противопожарным, земельным правилам и нормативам, стороной истца суд не представлено.
В силу чего в данной части в удовлетворении требований надлежит отказать.
Рассматривая требования Администрации <данные изъяты> к ФИО 1 об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ),
Согласно п.1 и п. 2 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 01.03.2015).
Согласно ст. 35 Федерального закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2015 г., за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Из указанного следует, что положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 1 марта 2015 г.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 24 Обзора судебной практики N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., отметил, что основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главы V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. пункта 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды, заключенного до 1 марта 2015 г., и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.
При этом, с учетом вышеизложенного, а так же поскольку требования истца в части признания незаконным отказа в продлении договора аренды удовлетворены, оснований для удовлетворения исковых требований администрации не имеется.
Решение в окончательной форме принято 23.09.2025 года.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198, ч.2 ст. 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО 1 удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Администрации <данные изъяты> в продлении для завершения строительства договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязать Администрацию <данные изъяты> продлить договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО 1 для завершения строительства на срок один год шесть месяцев.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
В удовлетворении исковых требований Администрации <данные изъяты> к ФИО 1 об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья