Копия
№ 2-198/2025 (2-6000/2024)
56RS0018-01-2024-007859-98
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 17 апреля 2025 года
Ленинский районный суд г.Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Астафьевой А.С.,
при секретаре Белой И.С.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
представителей третьего лица ФИО5 – ФИО6, ФИО7,
представителя третьего лица ФИО8 – ФИО9,
третьего лица ФИО10,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к финансовому управляющему ФИО3 овича – ФИО11, ФИО3 овичу, Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании недействительной постановки объекта на кадастровый учет, признании недействительной государственной регистрации права на объект,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском, указав, что состояла в браке с ФИО3 с 1984 г. по 2015 г., с 21.12.1999 г. является собственником объекта незавершенного строительства – жилого дома с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, который был предоставлен истцу в аренду Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга. 07.12.2017 г. истец подарила жилой дом с кадастровым номером ... по договору дарения ФИО12
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.09.2019 г. произведен раздел совместно нажитого имущества супругов Х-вых, договор дарения признан недействительным, за истцом и ФИО3 было признано право собственности по ? доле за каждым на жилой дом с кадастровым номером ... по адресу: ..., с хозяйственными постройками (хозяйственный блок, гараж, сарай).
Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Оренбурга договор купли-продажи земельного участка, заключенный 20.12.2017 г. между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ФИО12, признан недействительным.
В октябре 2022 г. финансовый управляющий ФИО3 – ФИО13 зарегистрировал право собственности на жилой дом и земельный участок за должником ФИО3 и за ФИО14
В декабре 2023 г. в адрес истца от Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга поступило исковое заявление о понуждении к подписанию договора аренды земельного участка. Истцом были подписаны все документы для заключения договора аренды.
Однако из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что договор аренды на земельный участок с кадастровым номером ... заключен на весь земельный участок с ФИО3 на период с 23.12.2023 г. по 2072 г. Данный договор заключен без согласия истца.
Кроме того, как следует из выписки из ЕГРН, на земельном участке, помимо жилого дома, расположен еще один объект недвижимого имущества – жилой дом с кадастровым номером ... площадью 302,8 кв.м. Однако такого объекта недвижимого имущества на спорном земельном участке нет. После 2006 г. на земельном участке никаких строительных работ не велось, изменений в назначении объекта не было. Объект, который поставлен на кадастровый учет как жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 302,8 кв.м, фактически является хозяйственным блоком, предназначенным для обслуживания жилого дома.
Истец полагает, что финансовый управляющий ФИО3 – ФИО13, действуя в интересах кредиторов, допустил нарушение прав истца, лишил права истца на земельный участок, на котором расположен дом, принадлежащий истцу в размере ? доли, а также поставил на кадастровый учет еще один объект недвижимости путем предоставления документов, не являющихся актуальными.
Истец первоначально просила суд:
признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... №... от 24.08.2023 г., заключенный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ФИО3, недействительным;
применить последствия недействительности сделки - признать недействительным запись об объекте кадастрового учета – жилой дом, площадью 302,8 кв.м с кадастровым номером ...
Определением суда от 17.10.2024г. прекращено производство по настоящему делу в части требований к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о признании недействительным договора аренды земельного участка № ... от 24.08.2023 г. в связи с отказом истца от иска в данной части.
С учетом неоднократного уточнения заявленных требований истец окончательно просит суд:
признать недействительной постановку на кадастровый учет объекта недвижимого имущества – жилой дом, площадью 302,8 кв.м с кадастровым номером ...
признать недействительной государственную регистрацию права собственности – жилого дома, площадью 302,8 кв.м с кадастровым номером ...
погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственностиN.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Управление Росреестра по Оренбургской области, ФИО3; произведена замена ответчика финансового управляющего ФИО3 – ФИО13 на финансового управляющего ФИО3 ФИО11; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, филиал ППК «Роскадастр» по Оренбургской области, кредиторы ФИО3: ФИО5, ФИО15, ФИО8, финансовый управляющий ФИО8 – ФИО16, кадастровый инженер ФИО10
В судебное заседание ответчик ФИО3, ответчик финансовый управляющий ФИО3 - М.Н.О., представитель ответчика Управления Росреестра по Оренбургской области, третьи лица ФИО5, ФИО15, ФИО8, финансовый управляющий ФИО8 – ФИО16, представители третьих лиц Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, филиала ППК «Роскадастр» по Оренбургской области не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующая на основании ордера, доводы иска с учетом уточнений поддержали, просили удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующая на основании ордера, против удовлетворения исковых требований не возражала.
Представители третьего лица ФИО5 – ФИО6, ФИО7, представитель третьего лица ФИО8 – ФИО9, действующие на основании доверенностей, против иска возражали, просили отказать в полном объеме.
Третье лицо ФИО10 оставил разрешение требований на усмотрение суда.
Исследовав материалы дела, оценив доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п.п. 1, 6 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1, ФИО3 на праве аренды принадлежит муниципальный земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., на земельном участке расположен объект незавершенного строительства Nа, на основании договора аренды земельного участка № ... от 24.08.2023г., дополнительного соглашения от 22.12.2023 г., заключенных с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга.
На указанном земельном участке расположен принадлежащий ФИО1, ФИО3 по 1/2 доле жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 378,5 кв.м, адрес объекта: ... год завершения строительства – 2017.
ФИО3 и ФИО1 состояли в зарегистрированном браке с 11.08.1984 г., который прекращен 20.03.2015 г.
Решением арбитражного суда Оренбургской области от 29.07.2020 г. по делу № ... ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него процедуры реализации имущества сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим утвержден ФИО17.
Определением арбитражного суда Оренбургской области от 20.01.2022 г. ФИО17 освобожден от своих обязанностей, финансовым управляющим ФИО3 утвержден ФИО13.
Определением арбитражного суда Оренбургской области от 09.12.2024 г. ФИО13 освобожден от своих обязанностей.
Определением арбитражного суда Оренбургской области от 15.01.2025 г. финансовым управляющим ФИО3 утвержден ФИО11.
Обращаясь в суд с настоящим иском с требованием о признании недействительной постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, истец ссылается на то обстоятельство, что в рамках процедуры банкротства ее бывшего супруга ФИО3 финансовым управляющим произведена постановка на государственный кадастровый учет хозяйственного блока, расположенного на земельном участке, как самостоятельного жилого дома.
Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2024 г. здание с кадастровым номером ... представляет собой жилой дом, площадью 302,8 кв.м, расположенный по адресу: ... Дата постановки на кадастровый учет – 02.05.2024 г. год завершения строительства – 2001. Кадастровый инженер - ФИО10, договор на выполнение кадастровых работ от 19.01.2024 г. дата завершения кадастровых работ: 22.04.2024 г. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО3 02.05.2024 г.
Как указывает истец, данный объект является не отдельным жилым домом, а вспомогательным объектом к основному жилому дому, так называемым хозяйственным блоком. В данном хозяйственном блоке расположены коммуникации (отопление, газоснабжение), походящие под землей в жилой дом, а также вспомогательные помещения – летняя кухня, сауна и т.п.
По мнению истца, нарушение ее права состоит еще и в том, что спорный объект с кадастровым номером ... зарегистрирован на праве собственности только за ФИО3, тогда как возведен был в период брака, а брак в настоящее время уже расторгнут.
Разрешая заявленные требования, суд установил следующее.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.09.2019 г., вступившим в законную силу 06.02.2020 г., произведен раздел совместно нажитого имущества ФИО3 и ФИО1, жилой дом с кадастровым номером ..., по адресу: ... с хозяйственными постройками (хозяйственный блок, гараж, сарай), определен по 1/2 доле в праве собственности за каждым из супругов.
Никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривался тот факт, что спорный объект с кадастровым номером ..., поставленный на кадастровый учет финансовым управляющим 02.05.2024 г., представляет собой хозяйственный блок, вошедший с состав имущества, разделенного решением суда от 06.09.2019 г.
Постановка спорного объекта на кадастровый учет произведена на основании заключения кадастрового инженера ... который в судебном заседании пояснил, что на основании поступившей ему заявки осуществил замеры спорного объекта, его визуальный осмотр, по итогам чего пришел к выводу о том, что он является жилым домом. На момент обследования внутри объекта имелись котел отопления, радиаторы, в состав объекта входили помещения: кухня, санузел, котельная, гараж, баня, одна или две комнаты для проживания.
Истец, оспаривая законность постановки спорного объекта на кадастровый учет, представила в материалы дела акт экспертизы N от 17.07.2024 г., выполненный АНО «... а также заключение кадастрового инженера .... N от 11.10.2024 г.
Согласно выводам акта экспертизы N от 17.07.2024 г., выполненного АНО «... исследуемый объект капитального строительства Литер Г2ГЗГ4 расположенный на земельном участке по адресу... не является жилым помещением (по смыслу статьи 16 ЖК РФ).
Исследуемый объект капитального строительства является частью домовладения (единого объекта недвижимости), выполняет функцию объекта вспомогательного назначения по отношению к основному объекту в составе домовладения (жилой дом).
Соответственно по смыслу ст. 135 ГК РФ исследуемый объект капитального строительства, предназначенный для обслуживания другой, главной, вещи и связанный с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
Объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по адресу: ..., не отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», предъявляемым к жилым помещениям:
не соблюдены требования к теплотехническому сопротивлению ограждающие конструкций жилых помещений (и. 9.19 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);
не соблюдены требования к микроклимату и качеству атмосферного воздуха жилых помещений (п. 128, п. 129 СанПиН 2.1.3684-21);
не соблюдены требования к инсоляции жилых помещений (п. 9.18 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п. 25 Постановления Правительства от 28.01.2006 № 47).
Параметры микроклимата и качество атмосферного воздуха помещений не соответствуют гигиеническим нормативам. Основание для формирования выводов - отсутствие надлежащей вентиляции в помещении кухни и в помещении, в котором расположен санузел.
Также отношение площади световых проемов к площади пола мансардного этажа менее 1:10, что в соответствии с п. 9.18 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» и п. 25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 недопустимо для жилых помещений.
... допрошена в судебном заседании 17.04.2025 г. в качестве свидетеля, подтвердила выводы акта экспертизы N от 17.07.2024 г.
В соответствии с заключением кадастрового ... N от 11.10.2024 г., в результате обследования земельного участка с кадастровым номером ..., по адресу: ..., ... установлено, что на земельном участке расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами ...; здание гаража (отсутствуют сведения в ЕГРН).
Объект капитального строительства с кадастровым номером ... представляет собой жилой дом. Объект капитального строительства с кадастровым номером ... по сведениям ЕГРН представляет собой жилой дом. Однако, при обследовании данного здания, установлено, что объект представляет собой объект вспомогательного использования для обслуживания жилого дома с кадастровым номером ...
Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:
строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;
строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;
строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.
Объект недвижимости с кадастровым номером ... представляет собой здание, состоящее из подвального, первого и мансардного этажей. Здание состоит из следующих помещений: гараж (место для парковки и хранения транспортного средства) (первый этаж); летняя кухня - помещение, предназначенное для временного пребывания людей (первый этаж); баня / сауна с бассейном (первый этаж); комнаты отдыха (мансардный этаж); технические помещения, предназначенные для размещения инженерного оборудования (подвальный и первый этаж).
В техническом помещении вышеуказанного здания расположено инженерное (теплогенерирующее) оборудование, предназначенное для обслуживания жилого дома с кадастровым номером ... (в рамках настоящего исследования был проведен осмотр жилого дома с кадастровым номером ... инженерного оборудования не обнаружено, подтвержден факт транзита трубопроводов системы отопления от газового котла в здании с кадастровым номером ... в подвальное помещение жилого дома; открытого (наружного) подключения газопровода к жилому дому с кадастровым номером ... не обнаружено).
Объект капитального строительства с кадастровым номером ... расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (1-3 этажа) и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (1-3 этажа) - «Ж.1». Приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10 августа 2021 г. N-од «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург» установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для данной зоны. Согласно данному Приказу минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений 3 м; минимальные отступы от красной линии в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений 5 м. По сведениям ЕГРН объект с кадастровым номером ... представляет собой жилой дом, однако нарушены минимальные отступы от границ земельного участка с кадастровым номером ... (подтвержден факт отсутствия отступов здания с кадастровым номером ... от границ земельного участка с кадастровым номером ...).
Вывод: объект капитального строительства с кадастровым номером ... представляет собой объект вспомогательного использования по отношению к основному объекту (жилому дому) с кадастровым номером ... и предназначен для обслуживания основного здания (жилого дома).
Кадастровый инженер ... допрошена в судебном заседании 14.03.2025 г. в качестве свидетеля, подтвердила выводы заключения N от 11.10.2024 г.
Изучив представленные стороной истца доказательства, суд приходит к выводу о том, что спорный объект с кадастровым номером ... представляет собой хозяйственный блок, но не самостоятельный жилой дом, в связи с чем имеются основания для признания недействительной постановки его на государственный кадастровый учет, и как следствие, для признания недействительной государственной регистрации права собственности за ФИО3
Возражая против исковых требований ФИО1, третьи лица о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствовали, внесение денежных средств на депозит УСД в Оренбургской области не обеспечили, полагая необходимой оплату производства экспертизы за счет сторон Х-вых в случае ее проведения. Такая позиция третьих лиц противоречит положениям ГПК РФ о распределении бремени доказывания и о порядке проведения судебной экспертизы.
Кроме того, суд полагает обоснованными также доводы стороны истца о том, что государственной регистрацией права на весь спорный объект за ФИО3 нарушено ее право собственности, поскольку объект возведен в период брака и вступившим в законную силу решением суда от 06.09.2019 г. признан совместно нажитым имуществом бывших супругов (как хозяйственный блок), и поскольку брак Х-вых к настоящему времени уже расторгнут, в случае реализации спорного объекта в рамках процедуры банкротства истец будет лишена части принадлежащего ей по закону имущества.
Поскольку судом признана недействительной государственная регистрация права собственности за ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером ... площадью 302,8 кв.м, расположенного по адресу: ..., настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности N.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению к ФИО3 и его финансовому управляющему – М.Н.О.
В удовлетворении иска к Управлению Росреестра по Оренбургской области суд отказывает, поскольку данный ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоит, прав истца не нарушал, следовательно, является ненадлежащим ответчиком. Решение суда, вступившее в законную силу, будет являться для регистрирующего органа основанием для внесений в ЕГРН сведений о погашении регистрационной записи о регистрации права собственности на спорный объект в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ.
Таким образом, исковые требования истца подлежит удовлетворению частично.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к финансовому управляющему ФИО3 овича – ФИО11, ФИО3 овичу, – удовлетворить частично.
Признать недействительной постановку на кадастровый учет объекта недвижимого имущества – жилого дома с кадастровым номером ..., площадью 302,8 кв.м, расположенного по адресу: ...
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности за ФИО3 овичем (ИНН ...) на жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 302,8 кв.м, расположенного по адресу: ...
Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности N.
В удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Оренбургской области – отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья подпись А.С. Астафьева
Решение в окончательной форме принято 5 мая 2025 года.
Судья подпись А.С. Астафьева
Копия верна.
Судья:
Секретарь: