БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 7 ноября 2023 г.

Белгородский областной суд в составе

судьи Каюкова Д.В.

с ведением протокола секретарём Черных Е.В.,

с участием представителей: административного истца – ФИО1; ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» - ФИО2, ФИО3; Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области – ФИО4, ФИО5; Администрации Краснояружского района Белгородской области - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «КРАСНОЯРУЖСКИЙ САХАРНИК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «КРАСНОЯРУЖСКИЙ САХАРНИК» является арендатором земельных участков площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №) и площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №), расположенных в <данные изъяты> районе <данные изъяты> области и находящихся в собственности указанного муниципального образования.

В ходе государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость участков по состоянию на 1 января 2021 г.: с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб.

Решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» (далее – Центр кадастровой оценки) от 28 декабря 2022 г. № и № соответственно отказано в установлении кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 30 августа 2022 г.

Дело возбуждено по административному исковому заявлению, поданному 3 февраля 2023 г. и уточнённому впоследствии (т. 1 л.д. 208-210), в котором административный истец, ссылаясь на приведенные выше обстоятельства, несоответствие кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости, незаконность и необоснованность принятых Центром кадастровой оценки решений, требовал признать эти решения незаконными и установить кадастровую стоимость участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 30 августа 2022 г.: с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб. (на основании отчёта оценщика П. от ДД.ММ.ГГГГ №).

В судебном заседании представитель административного истца поддержала административный иск, просила установить кадастровую стоимость участков с учётом выводов повторной судебной экспертизы: с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб.

Представители Центра кадастровой оценки, Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области (административные ответчики), Администрации Краснояружского района Белгородской области (заинтересованное лицо) сослались на законность оспоренных решений, полагали возможным установить кадастровую стоимость участков с учётом выводов повторной судебной экспертизы в размере, указанном административным истцом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (административный ответчик) – ФИО7 не явилась, просила рассмотреть дело в своё отсутствие и разрешить спор по усмотрению суда.

Исследовав объяснения лиц, участвующих в деле, и письменные доказательства, суд принимает следующее решение.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами, направленных на соблюдение принципа платности использования земли, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков путём проведения государственной кадастровой оценки. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п. 5 ст. 65, п.п. 2, 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предусмотрен нормами ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», которые подлежат применению в настоящем деле. Согласно этим нормам кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена уполномоченным бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в размере рыночной стоимости этого объекта по заявлению юридического лица, если кадастровая стоимость затрагивает его права или обязанности. Бюджетное учреждение рассматривает соответствующее заявление и принимает по нему решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в приложенном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием этого решения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Судом на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости, письма ППК «РОСКАДАСТР» от 1 марта 2023 г., сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки установлено, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ административный истец арендует на пять лет упомянутые участки, расположенные в п. <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> области и имеющие вид разрешённого использования «для производственных целей» (аренда зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ).

По распоряжению Правительства Белгородской области от 10 марта 2020 г. №88-рп проведена государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населённых пунктов <данные изъяты> области по состоянию на 1 января 2021 г., результаты которой утверждены распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 г. №738-р.

По итогам проведённой оценки установлена кадастровая стоимость участков: с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25 декабря 2021 г. и подлежали применению с 1 января 2022 г.

Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, письма Администрации <данные изъяты> от 23 июня 2022 г. усматривается, что арендная плата за использование участков в 2022 г. рассчитывалась исходя из указанной выше кадастровой стоимости участков.

29 ноября 2022 г. административный истец подал в Центр кадастровой оценки заявления об установлении кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 30 августа 2022 г.: с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб. (на основании указанного выше отчёта об оценке).

Оспоренными решениями отказано в установлении кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости, поскольку в отчёте об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, связанные со сбором информации об объектах оценки, описанием объектов оценки, применением корректирующих коэффициентов.

Указанные решения затрагивают права административного истца как арендатора участков, оспорены в суд с соблюдением срока, предусмотренного ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации). Следовательно, законность и обоснованность этих решений подлежит проверке.

Представленными доказательствами подтверждено, что оспоренные решения приняты Центром кадастровой оценки, созданным по распоряжению Правительства Белгородской области от 26 декабря 2016 г. №648-рп и наделённым полномочиями в сфере государственной кадастровой оценке, в том числе по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятию по ним решений (ч. 2 ст. 6, п. 5.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», устав Центра кадастровой оценки, утверждённый распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 20 января 2022 г. №31-р).

Порядок вынесения оспоренных решений, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», не нарушен. Заявления об установлении кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости обоснованно приняты Центром кадастровой оценки к рассмотрению, рассмотрены им в установленный законом срок. Оспоренные решения вынесены по основаниям, указанным в п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», подписаны уполномоченным на это заместителем директора Центра кадастровой оценки. Форма решений, требования к их заполнению и формату, утверждённые приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. №П/0287, соблюдены.

В целях проверки оснований отказа в установлении кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости, изложенных в оспоренных решениях, и установления рыночной стоимости участков назначена судебная экспертиза.

По заключению эксперта М. от ДД.ММ.ГГГГ № в отчёте об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки. В частности, эксперт указал, что в отчёте об оценке не содержится причин, по которым объекты оценки не осмотрены, с достоверностью не определено местоположение объекта-аналога №2, необоснованно применены корректировки на статус населённого пункта, обеспеченность подъездными путями (железнодорожными и автомобильными). Рыночная стоимость участков на 30 августа 2022 г. составила: с кадастровым № – <данные изъяты> руб. (на 74% меньше его оспоренной кадастровой стоимости), с кадастровым № – <данные изъяты> руб. (на 70% меньше его оспоренной кадастровой стоимости).

В связи с сомнениями в обоснованности данного заключения назначена повторная судебная экспертиза.

По заключению эксперта Т. от ДД.ММ.ГГГГ № в отчёте об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности. В частности, эксперт указал, что в отчёте об оценке не содержится причин, по которым объекты оценки не осмотрены, отсутствует точное описание объектов оценки. Рыночная стоимость участков на 30 августа 2022 г. составила: с кадастровым № – <данные изъяты> руб. (на 63% меньше его оспоренной кадастровой стоимости), с кадастровым № – <данные изъяты> руб. (на 58% меньше его оспоренной кадастровой стоимости). Отличие выводов о рыночной стоимости участков вызвано тем, что эксперт М. использовал неверную информацию о цене объекта-аналога №1, выбрал объект-аналог №3, который не сопоставим с объектами оценки по местоположению, не принял во внимание иные доступные объекты-аналоги.

В дополнение к своему заключению эксперт Т. представил заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором устранил неполноту выполненных им расчётов и определил рыночную стоимость участков на 30 августа 2022 г.: с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб. (на 58% меньше его оспоренной кадастровой стоимости), с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб. (на 52% меньше его оспоренной кадастровой стоимости).

Лица, участвующие в деле, не опровергли выводов экспертов о наличии в отчёте об оценке нарушений законодательства об оценочной деятельности. Исходя из ст. 84 КАС Российской Федерации, суд полагает возможным положить в основу решения эти выводы и установить кадастровую стоимость участков в размере их рыночной стоимости, определённой экспертом Т. (с учётом его дополнительного заключения).

Судебные экспертизы непосредственно и независимо проведены экспертами, которые имеют высшее образование и образование по дополнительным профессиональным программам, квалификацию в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «оценка недвижимости», продолжительный стаж работы в данной области, являются членами саморегулируемых организаций оценщиков, застраховали свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности, предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Отводы экспертам не были заявлены.

Экспертные заключения оформлены в соответствии со ст. 82 КАС Российской Федерации, подписаны экспертами, их выводы, принятые судом, являются полными, ясными, обоснованными, предоставляют возможность проверить обоснованность и достоверность выводов. Исследования в данной части проведены экспертами объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности.

Проверяя отчёт об оценке, эксперты проанализировали его содержание, сопоставили результат этого анализа с основаниями, по которым приняты оспоренные решения, учли требования законодательства об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости участков эксперт Т. осмотрел и описал объекты оценки, с учётом характеристик, расположения и использования объектов оценки отнёс их к сегменту рынка под индустриальную застройку, охарактеризовал состояние рынка недвижимости <данные изъяты> области в этом сегменте, определил ценовой диапазон, обоснованно использовал сравнительный подход к оценке (метод сравнения продаж), отклонил иные подходы и методы оценки.

Применяя сравнительный подход к оценке, эксперт определил единицу сравнения (цена за 1 м2) и наиболее важные факторы стоимости, выбрал для каждого объекта оценки четыре объекта-аналога, рассчитал единицы сравнения для каждого из них, провёл сравнительный анализ количественных и качественных характеристик объектов-аналогов и объектов оценки, внёс в значения единиц сравнения необходимые корректировки для устранения различий между объектами оценки и объектами-аналогами, согласовал полученные показатели стоимости, которые оказались близки друг к другу.

У суда не имеется оснований полагать, что применённый метод исследования противоречил закону, а проведённые расчёты привели к недостоверным результатам определения рыночной стоимости объектов оценки.

Выводы повторной судебной экспертизы о рыночной стоимости участков (с учётом дополнения) не противоречат иным собранным по делу доказательствам, признаны лицами, участвующими в деле.

Суд полагает, что в отчёте об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, исключавшие установление Центром кадастровой оценки кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости на основании этого отчёта, который по указанной причине не может быть признан достоверным доказательством.

Оспоренные решения по своему содержанию соответствуют нормам Федеральных законов «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не нарушают права, свободы и законные интересы административного истца, в признании таких решений незаконными следует отказать (п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации).

Вместе с тем, исходя из анализа норм ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и главы 25 КАС Российской Федерации, учитывая, что институциональные и процедурные условия осуществления права на доступ к механизмам правосудия должны предотвращать неоправданные задержки при рассмотрении дел, отвечать требованиям процессуальной эффективности, экономии в использовании средств судебной защиты, обеспечивать справедливость судебного решения и достижение баланса публичных и частных правовых интересов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2014 г. №28-П), суд – при изложенных обстоятельствах - не вправе отказать в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости участка и здания в размере их рыночной стоимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость участков в размере их рыночной стоимости на 30 августа 2022 г.: с кадастровым № – <данные изъяты> руб., с кадастровым № – <данные изъяты> руб.

Доказательства, с достоверностью подтверждающие иную рыночную стоимость участков, не предъявлены.

Установление судом кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости в рассматриваемом случае будет направлено на своевременную реализацию соответствующего права административного истца и обеспечит баланс публичных и частных правовых интересов.

В целях применения установленной судом кадастровой стоимости участков подлежит учёту то обстоятельство, что приказом Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 г. №131 утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости участков по состоянию на 1 января 2022 г.: с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб. (сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 3 января 2023 г.), с кадастровым № – в размере <данные изъяты> руб. (сведения внесены в указанный реестр 5 января 2023 г.).

Оснований для иных выводов по существу спора суд не усматривает. О возмещении судебных расходов лица, участвующие в деле, не заявили.

Руководствуясь ст.ст. 227, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «КРАСНОЯРУЖСКИЙ САХАРНИК» удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №, адрес ориентира: <адрес>) по состоянию на 30 августа 2022 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату – <данные изъяты> руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №, адрес: <адрес>) по состоянию на 30 августа 2022 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату – <данные изъяты> руб.

Датой подачи заявлений о пересмотре оспоренных результатов определения кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 29 ноября 2022 г.

Отказать в удовлетворении административного иска ООО «КРАСНОЯРУЖСКИЙ САХАРНИК» о признании решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28 декабря 2022 г. № и № незаконными.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи через Белгородский областной суд апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В. Каюков

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2023 г.