УИД № 34OS0000-01-2021-000113-82

Дело № 3а-10/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 10 августа 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «<.......>» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 10910 +/-37 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет № <...> рубля № <...> копеек. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет уплату налоговых платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость, в необоснованно завышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 4026000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В судебном заседании представитель административного истца Н.И.АБ. исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 6895 120 рублей, установленной по результатам повторной экспертизы №№ <...> от 8 июля 2022 года, выполненной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) явку своего представителя в суд не обеспечил, просив в поступившем до судебного заседания заявлении о рассмотрении дела в его отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, возражений по сути заявленных требований и замечаний относительно выводов повторной судебной оценочной экспертизы не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 3 октября 2016 года ООО «<.......>» является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 10 910 +/-37 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенными видами использования – для размещения административно-управленческих и общественных объектов; для размещения административных зданий) (т. 1 л.д. 159-163).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 15 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка № <...> в размере № <...> рубля № <...> копеек определена на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 10, 157-158).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №№ <...> от 18 марта 2021 года, составленный оценщиком ИП С.Д.СА., согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 4026 000 рублей (т. 1 л.д. 44-148).

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением Волгоградского областного суда от 13 апреля 2021 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно выводам экспертного заключения № 21/0601 от 21 июня 2021 года отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в частности пункту 5 ФСО № 3, пункту 22в ФСО № 7, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости, допущены ошибки при выполнении математических действий. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 8408 000 рублей (т. 2 л.д. 63).

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 29 июля 2021 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ДЭМС».

Согласно заключению эксперта ООО «ДЭМС» ФИО2 № № <...> от 27 октября 2021 года отчет № 49-2021-Н от 18 марта 2021 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 4374 692 рубля (т. 2 л.д. 192).

Ввиду неполноты и наличия неясности данного экспертного заключения, в целях исключения его неоднозначного толкования по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом в порядке части 1 статьи 83 КАС РФ по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ДЭМС».

В своем дополнительном заключении № № <...> от 22 марта 2022 года эксперт ФИО2 пришел к повторному выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 4374692 рубля (т. 3 л.д. 3-29).

Таким образом, представленные к его первоначальному заключению замечания на итоговую стоимость объекта недвижимости не повлияли.

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 20 апреля 2022 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО3 № № <...> от 8 июля 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года составляет 6895 120 рублей (т. 3 л.д. 89-112).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд находит экспертные заключения ООО «ЛСЭ по ЮО» и ООО «ДЭМС» в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, достоверными. Каких-либо замечаний к ним в данной части не представлено.

Оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает, что в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В данном случае, исследовав заключение эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России № № <...> от 8 июля 2022 года, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив их его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности вывода эксперта относительно рассчитанной им рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из категории земель, к которому относится объект исследования и вида разрешенного использования, отнес его к земельным участкам под индустриальную застройку.

После изучения информации о продаже и предложении объектов, аналогичных объекту исследования, экспертом отобрано 5 сопоставимых объектов-аналогов, расположенных в г. Волгограде, которые и использовались при расчете. Подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности на передаваемые права (собственность/аренда), торг, ограждение, местоположение, площадь, величины которых подробно разъяснен в исследовательской части заключения. Отказ от применения иных корректировок обоснован.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России № № <...> от 8 июля 2022 года о рыночной стоимости спорного земельного участка объективным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь, изучив представленный истцом отчет, выполненный оценщиком ИП ФИО4, суд усматривает, что в нем допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки ввиду некорректного анализа сегмента рынка, неверного отбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что подтверждается также исследовательской частью экспертных заключений ООО «ЛСЭ по ЮО» и ООО «ДЭМС».

В этой связи отчет об оценке достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости земельного участка, признан быть не может и отклоняется судом со ссылкой на часть 3 статьи 59 КАС РФ.

Выводы экспертов ООО «ЛСЭ по ЮО» и ООО «ДЭМС», данные в подготовленных ими заключениях относительно расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка приведенным выше требованиям законодательства не отвечают ввиду наличия в них ошибок и противоречий, в связи с чем не могут быть положены в основу судебного решения.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что уточненные административные исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России при проведении повторной судебной экспертизы.

В данном случае административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (25147 222 рубля 70 копеек) превышает его рыночную стоимость (6895120 рублей) на 18252102 рубля 70 копеек (на 73%), то есть более чем в три раза, что затрагивает права и обязанности истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 19 марта 2021 года (т. 1 л.д. 4).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 10 910 +/- 37 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6895 120 (шесть миллионов восемьсот девяносто пять тысяч сто двадцать) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 марта 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2022 года.