Дело № 58RS0018-01-2022-005261-50 2-441/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2023 года

Ленинский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Кузнецовой О.В.

при секретаре Куликовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с вышеуказанным иском указав, что 25.09.2009 г. между АО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ФИО1 был заключен кредитный договор <***>, по условиям которого кредитор предоставил заемщику для приобретения в собственность квартиры кредит в размере 950 000 рублей сроком до 240 календарных месяцев под 11,6 % годовых (с учетом соблюдения заемщиком обязательств по договору страхования имущественных интересов), перечислив сумму кредита на лицевой счет, открытый на имя заемщика. В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ». В соответствии с кредитным договором заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей. Однако заемщиком в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускал ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором. Условиями кредитного договора предусмотрено, что неисполнение заемщиком своих обязательств дает право кредитору досрочно истребовать кредит и обратить взыскание на предмет ипотеки. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. Однако до настоящего времени требование заемщиком не исполнено. Задолженность заемщика по состоянию на 14.06.2022 г. составила 684 252 рубля 08 копеек, в том числе: 625 120 рублей 09 копеек – задолженность по основному долгу, 44 538 рублей 15 копеек – задолженность по процентам, 14 593 рубля 84 копейки – задолженность по пени. Согласно п. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона с момента государственной регистрации предмета ипотеки в ЕГРН одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на предмет ипотеки. 25.09.2009 г. ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрел имущество в виде квартиры по адресу6 Адрес . В договоре купли-продажи цена имущества составила 2 000 000 рублей. На основании условий кредитного договора кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора. В соответствии с отчетом об оценке ИП ФИО2 № 220909/02 от 18.09.2009 г. цена квартиры была определена в размере 1 984 000 рублей. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации составит 1 587 200 рублей. Истец просил расторгнуть кредитный договор <***> от 25.09.2009 г., заключённый между АО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору <***> от 25.09.2009 г. в размере 684 252 рубля 08 копеек; проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 11,6 %, начиная с 15.06.2022 г. по дату вступления решения суда в законную силу; расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 042 рубля 52 копейки; обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: Адрес , кадастровый номер Данные изъяты, установив начальную продажную стоимость в размере 1 587 200 рублей, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 819, 820 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с п. 1 ст. 807, п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 810, п.п. 1, 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В судебном заседании установлено, что 25.09.2009 г. между АО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ФИО1 был заключен договор займа <***>, по условиям которого истец предоставил ответчику для приобретения в собственность квартиры займ в размере 950 000 рублей сроком на 240 календарных месяцев под 11,6 % годовых (с учетом соблюдения заемщиком обязательств по договору страхования имущественных интересов).

В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с кредитным договором заемщик обязался возвращать кредит и уплачивать проценты путем осуществления ежемесячных платежей.

Согласно п. 3.2 договора займа проценты по займу начисляются ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.

При нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2, 5.3 договора).

Однако ответчиком в нарушение условий договора займа обязательства надлежащим образом не исполняются.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору АО «ДОМ.РФ» направило ФИО1 требование о досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки в срок не позднее 30 календарных дней с момента направления требования, а также известило о намерении расторгнуть договор. До настоящего времени указанное требование ответчиком не исполнено, задолженность по договору займа не погашена, доказательств обратного суду не представлено.

По состоянию на 14.06.2022 г. задолженность ФИО1 по договору займа составила 684 252 рубля 08 копеек, в том числе: 625 120 рублей 09 копеек – задолженность по основному долгу, 44 538 рублей 15 копеек – задолженность по процентам, 14 593 рубля 84 копейки – задолженность по пени.

Со стороны ответчика возражений по поводу предъявленного иска в адрес судьи не поступало, размер задолженности ответчиком не оспорен, доказательств исполнения обязательств по договору не представлено.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что нарушение условий договора со стороны заемщика носит длительный и систематический характер, принимая во внимание размер просроченных платежей, суд считает, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора займа, в связи с чем, требование истца о расторжении указанного договора подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, с ответчика ФИО1 в пользу истца АО «ДОМ.РФ» подлежит взысканию задолженность по договору займа <***> от 25.09.2009 г. в размере 684 252 рубля 08 копеек, договор займа подлежит расторжению.

Согласно ч. 3 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Дальнейшее начисление процентов за пользование займом в размере 11,6 % годовых производится на остаток основного долга, начиная с 15.06.2022 г. и по дату вступления решения суда в законную силу.

Требования истца об обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению в силу следующих норм законодательства.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Таким образом, приобретенная ФИО1 с использованием кредитных средств квартира находится в ипотеке у АО «ДОМ.РФ» в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.

Учитывая, что ответчиком не погашена задолженность по договору займа, принимая во внимание соразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, суд считает возможным обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Адрес .

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 9 ст. 77.1 Закона продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке ИП ФИО2 № 220909/02 от 22.09.2009 г. рыночная стоимость предмета ипотеки – квартиры, расположенной по адресу: Адрес , составляет 1 984 000 рублей. Истец просил установить начальную продажную цену предмета залога при его реализации равной 80 % от рыночной стоимости в размере 1 587 200 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что у ответчика перед истцом имеется неисполненное обязательство на сумму 684 252 рубля 08 копеек, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога (ипотеки) – квартиру, расположенную по адресу: Адрес , путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену на предмет залога 80 % от стоимости квартиры, определенной в отчете об оценке в размере 1 587 200 рублей (1 984 000 рублей х 80%).

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 042 рубля 52 копейки.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор займа <***> от 25.09.2009 г., заключённый между АО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, Данные изъяты г. рождения, паспорт серии Адрес , в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору займа <***> от 25.09.2009 г. в размере 684 252 рубля 08 копеек; проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 11,6 %, начиная с 15.06.2022 г. по дату вступления решения суда в законную силу; расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 042 рубля 52 копейки.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Адрес , кадастровый номер Данные изъяты, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены квартиры в размере 1 587 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Кузнецова

В окончательной форме решение принято 10.02.2023 года.