Решение по делу № 2-4539/2024 от 02.07.2025

УИД 18RS0001-01-2024-005712-48

Дело №2-712/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ижевск

02 апреля 2025 года

Ленинский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Лучкина М.М.,

при секретаре судебного заседания Мифтахутдиновой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах ФИО1 к ООО СЗ СК «Град» о взыскании денежных средств в связи с нарушением порядка расчета цены договора, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах ФИО1 в суд с иском к ООО СЗ СК «Град», просила взыскать в пользу ФИО1 денежные средства в размере 156 586, 96 руб., штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В обоснование иска указано, что участник долевого строительства многоквартирного жилого дома ФИО1 обратилась в ПРОО «ПРЦЗПП» с заявлением о защите ее прав как потребителя. Ответчик является застройщиком многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ЖК "Соседи" (МКД). Застройщик произвел расчет цены договоров по формуле общей приведенной площади без применения понижающего коэффициента. У участника долевого строительства возникли убытки в размере переплаты стоимости квадратных метров лоджии, превышающей коэффициент 0,5, что является нарушением прав потребителя, и в результате этого потребителю причинены нравственные страдания.

В судебном заседании 01.04.2025 объявлен перерыв до 02.04.2025.

Представитель РОО С.М.А. в судебном заседании просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Г.А.З. возражала против удовлетворения иска, представила письменные возражения, стороны договоров при определении характеристики объекта долевого строительства договорились использовать сумму площади лоджий и общей площади без понижающего коэффициента, что не противоречит закону. При заключении договора участники были уведомлены о содержащемся в договорах условии об изменении цены договора и в полном объеме согласились с таким условием, не выразив каких-либо сомнений. Согласно законодательству стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику объекта. Ссылка истца на ст.5 Закона об участии в долевом строительстве о том, что цена договора определяется с учетом понижающего коэффициента, не может быть принята, поскольку в данной норме указано лишь на возможность определения сторонами такой цены договора. Однако обязанности рассчитывать цену договора именно в таком порядке не указано. Сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта от проектной площади - 5%. Договор участия в долевом строительстве не содержит ссылок на то, что при определении цены квартиры стороны при расчете цены договора применяли положения об общей площади жилого помещения без учета лоджий. Площадь лоджий при определении цены договора учитывалась. Данные условия не противоречат законодательству об участии в долевом строительстве, ст.ст.41, 422, 424 ГК РФ, ст.16 Закона о защите прав потребителей. Таким образом, договор заключённый истцом на обозначенных в нем условиях, включая и условие о неприменении понижающего коэффициента при определении площади вспомогательных помещений, добровольно, квартира принята по акту без претензий.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания с учетом положений ч.2 ст.117 ГПК РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ извещена надлежащим образом.

Информация о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте Ленинского районного суда г.Ижевска http://leninskiy.udm.sudrf.ru/.

Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве №, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимости: "комплекс жилых домов по <адрес>. Жилой <адрес>" в соответствии с проектной документацией на строительство объекта и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать его участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект (п.1.1 договора).

Согласно п.1.2.1 договора квартира расположена на <адрес>, №, 1-комнатная, общая проектная площадь объекта без учета лоджии 37,2 кв.м. Общая проектная площадь объекта с учетом площади лоджии 41,4 кв.м.

Согласно п.2.1 договора цена договора 3 087 000 руб. без НДС. Стоимость 1 кв.м объекта 74 565 руб. без НДС.

Согласно п.2.11.2 договора если общая площадь помещений объекта будет на 5% больше площади, определенной договором, то участник доплачивает застройщику за всю дополнительно полученную площадь свыше 5%, исходя из стоимости квадратного метра площади.

По акту приема-передачи от 12.02.2024 истец принял от ответчика в собственность <адрес>, общая площадь 37,1 кв.м, общая площадь с учетом лоджии 41,2кв.м.

25.11.2024 в адрес ответчика направлено требование от истцов о возврате излишне уплаченной суммы в размере 156 586,96 руб. исходя из примененного понижающего коэффициента 0,5.

Превышения 5% размера площади не установлено.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5 (Приложение к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 г. N 854/пр).

Поскольку в договорах стороны предусмотрели общую площадь жилого помещения, она должна состоять из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии с понижающим коэффициентом.

Стороны определили стоимость 1 кв.м объекта недвижимости.

Так, общая проектная площадь <адрес> учетом лоджии 41,4 кв.м, цена за 1 кв.м, 74 565 руб. 74 565 руб. х 41,4 кв.м = 3 086 991 руб., что округленно составит 3 087 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в- некоторые законодательные акты РФ" (далее в тексте - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно статье 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект " долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Так, в силу положений статей 421, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пунктах 1 и 4 постановления от 14 марта 2014 г. №16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях.

Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условия договоров о цене объектов долевого строительства согласованы сторонами и недействительными не признаны.

Таким образом, истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартир, и приняли квартиры от ответчика по соответствующим актам без каких-либо претензий.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объектов долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартир с учетом лоджий, материалы гражданского дела не содержат.

Так, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. №304-Ф3 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 1 статьи 5 дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона".

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность -изменения цены и условия ее изменения.

В разделе 2 заключенных между истцами и ответчиком договоров содержатся следующие положения:

2.10. Цена договора может быть изменена сторонами в случае:

2.10.1. Изменения перечня отделочных работ, установки дополнительного инженерно-технологического оборудования по соглашению сторон. При этом соглашение может быть заключено между сторонами не позднее, чем за 3 (три) календарных месяца до даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

2.10.2. Перепланировки объекта долевого строительства по соглашению сторон. При этом заявление участника долевого строительства, с предложением об осуществлении перепланировки может быть подано застройщику не позднее, чем за 9 (девять) календарных месяцев до даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

2.10.3. Изменения общей планируемой площади объекта долевого строительства.

2.11. В случае расхождения планируемой и фактической площади объекта долевого строительства стороны производят окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства в следующем порядке:

2.11.1. Если общая площадь помещений объекта долевого строительства будет на 5% меньше площади, определенной настоящим договором, то застройщик выплачивает участнику долевого строительства путем осуществления соразмерного снижения цены настоящего договора сумму за всю недополученную площадь свыше вышеуказанных 5% исходя из стоимости квадратного площади. При этом учитываются данные о площади всех помещений объекта долевого строительства, полученные по результатам его технической. инвентаризации: общая площадь квартиры, указанная в технической документации плюс площадь лоджии/лоджий.

Стороны определили, что не является основанием для заключения сторонами соглашения об изменении стоимости объекта долевого строительства случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами расчетов.

2.11.2. Если общая площадь помещений объекта долевого строительства будет на 5% больше площади, определенной настоящим договором, то участник долевого строительства доплачивает застройщику за всю дополнительно полученную площадь свыше вышеуказанных 5% исходя из стоимости квадратного метра площади. При этом учитываются данные о площади всех помещений объекта долевого строительства, полученные по результатам его технической инвентаризации: общая площадь квартиры, указанная в технической документации плюс площадь лоджии/лоджий.

Таким образом, условия заключенных сторонами договоров предусматривают запрет на изменение цены объектов долевого строительства в связи с иным (не предусмотренным договором) методом расчета его площади.

Исходя из положений части 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы (без применения понижающего коэффициента) общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Таким образом, определение в договоре его цены без указания цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади объекта долевого строительства, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджий с понижающим коэффициентом, установленным федеральным органом исполнительной власти, не противоречит закону.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 20 октября 2015 года №82-КГ15-4; Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июля 2020 года №88-16032/2020, 17 февраля 2021 года №88-2535/2021, 28 апреля 2022 года №88-8475/2022 и 4 августа 2022 года №88-14151/2022.

Между тем, судом так же принимается во внимание обстоятельства согласования сторонами условий договоров, не предусматривающих применение к подсчету площади лоджии коэффициента 0,5; условия договоров, определенные по усмотрению сторон, а также положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом-строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей с 1 января 2017 г.), которые не содержат ограничений на определение сторонами цены договора.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» (ИНН <***>) в интересах ФИО1 (паспорт серия № №) к ООО СЗ СК «Град» (ИНН <***>) о взыскании денежных средств в связи с нарушением порядка расчета цены договора, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Ижевска.

Решение в окончательной форме изготовлено 02.07.2025.

Судья

М.М. Лучкин