72RS0019-01-2022-000334-72
№ 2-539/2022
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Тобольск 22 июня 2022 года
Тобольский городской суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Гавриковой М.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сергеевой Н.В.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (объединенное из двух исков) по исковым заявлениям публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Публичное акционерное общество «Сбербанк России» обратилось в суд с исками к ФИО2 о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на имущество.
Требования мотивированы тем, что 20 июля 2016 между ПАО «Сбербанк» (далее - Банком) и ФИО2 (заемщиком) заключен кредитный договор <***>, по условиям которого ответчику предоставлен кредит на приобретение объектов недвижимости (жилого дома (44,8 кв.м. и земельного участка 689 кв.м. по адресу: г) в сумме 4 097 000 рублей под 11,9 % годовых, сроком на 132 месяцев. За нарушение сроков внесения платежей договором предусмотрено начисление неустойки в размере 20% годовых. Кредит обеспечен залогом объектами недвижимости. В период пользования кредитом ответчик исполняла обязанности по оплате не надлежащим образом, в результате чего по состоянию на 25 ноября 2021 года образовалась задолженность в размере 5 459 101, 61 рублей. Истец просит взыскать с ответчика указанную задолженность, а так же сумму уплаченной государственной пошлины в размере 47495,51 рублей, возместить судебные расходы по оплате услуг оценщика в размере 15000 рублей. Обратить взыскание на объекты недвижимости, расположенные на участке, установив начальную продажную стоимость 80% от рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой (т.1.л.д.3-5,141-145, 205).
В судебном заседании представитель истца ФИО1 просила об удовлетворении иска. Пояснила, что приобретенный жилой дом на участке снесен покупателем, снят с кадастрового учета, на участке расположены новые объекты двухэтажный гараж и недостроенный двухэтажный дом. Банк неоднократно пытался урегулировать вопрос в досудебном порядке, но заемщик на контакт не идет. Задолженность не погашается.
Ответчик пояснила, что кредит платила около 1.5, лет, деньги уходили в погашение процентов, поэтому перестала оплачивать; один раз обращалась за кредитными каникулами, срок оплаты по графику Банком продлевался. Урегулировать вопрос с Банком досудебном порядке не пыталась.
Судом разъяснено право на заключение мирового соглашения на стадии исполнения решения суда, а именно:
В силу части 1 статьи 50 Федерального закона «Об исполнительном производстве» до окончания исполнительного производства стороны исполнительного производства вправе заключить мировое соглашение, утверждаемое в судебном порядке.
Согласно части 2 статьи 439 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отказе взыскателя от взыскания и при заключении между взыскателем и должником мирового соглашения применяются правила, предусмотренные статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 43 Федерального закона «Об исполнительном производстве» исполнительное производство прекращается судебным приставом-исполнителем в случае утверждения судом мирового соглашения между взыскателем и должником.
Изучив иск, оценив имеющиеся в деле доказательства, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (пункт 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что 20 июля 2016 между ПАО «Сбербанк» (далее - Банком) и ФИО2 (заемщиком) заключен кредитный договор <***>, по условиям которого ответчику предоставлен кредит на приобретение объектов недвижимости (жилого дома 44,8 кв.м. и земельного участка 689 кв.м. по адресу: г. ) в сумме 4 097 000 рублей под 12,5 % годовых, сроком на 132 месяца – до 10 августа 2026 года (т.1.л.д. 41-50, 99-102).
Согласно п. 17 Индивидуальных условий Кредитного договора, выдача кредита была произведена путем зачисления денежных средств на счет по вкладу № 40817 810 1 6710 1194395, что подтверждается отчетом о всех операциях за период с 20.07.2016 по 20.11.2016.
Согласно п. 3.1 Общих условий Кредитного договора Погашение Кредита и уплата Процентов за пользование Кредитом производится Заемщиком/Созаемщиками ежемесячно Аннуитетными платежами в Платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения Кредита/первой части Кредита (при отсутствии в календарном месяце Платежной даты - в последний календарный день месяца).
По условию п.3.3 Общих условий кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение Кредита и/или уплату Процентов за пользование Кредитом Заемщик/Созаемщики уплачивает(ют) Кредитору Неустойку в размере, указанном в Договоре, (п.12 Индивидуальных условий кредитования) в случае несвоевременного перечисления платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом Заемщик/Созаемщик уплачивает Кредитору неустойку в размере 20 % годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности по Кредитному договору (включительно) (т.1.л.д.56,43).
Согласно условий п. 4.5 Общих условий Кредитного договора обязанности Заемщика/Созаемщиков считаются надлежаще и полностью выполненными после возврата Кредитору всей суммы Кредита, уплаты Процентов за пользование Кредитом, Неустойки в соответствии с условиями Договора, определяемых на дату погашения Кредита, и возмещения расходов, связанных с принудительным взысканием Задолженности по Договору (т.1.л.д.65).
В обеспечение обязательств по оплате кредита заемщик предоставил в залог жилой дом 44,8 кв.м. и земельный участок 689 кв.м. по адресу: г (закладная) (т.1.л.д.67-77).
В ЕГРН зарегистрировано обременение в пользу Банка (л.д.87-96).
05 октября 2016 года жилой дом 44,8 кв.м. на участке снят с учета (97-98, 80).
Дополнительным соглашением от 05 сентября 2019 года и от 09 апреля 2020 года производилась реструктуризация долга, предоставлен льготный период, увеличен срок кредитования (т.1.л.д.78-82, 83-86)
Платежи в погашение задолженности производились не в полном объеме и с нарушением сроков (л.д.10).
25 октября 2021 года в адрес заемщика направлена претензия, в которой заемщик предупреждена о расторжении кредитного договора (т.1.л.д.11-14).
Согласно расчету истца на 25 ноября 2021 года задолженность по кредиту составляет 5459101,61 рублей, из которых 3 619 934,20 рублей – основной долг, 1 442 009,16 рублей – просроченные проценты, 270 696,10 рублей – неустойка за неисполнение условий договора, 48915,86 рублей – неустойка на основной долг, 77546,29 рублей – неустойка на проценты (т.1.л.д.32-40).
Методика расчета, правильность применения по кредиту процентной ставки 12,5% (для начисления процентов) и 20% (для начисления неустойки), проверены судом, являются правильными, ответчиком не оспаривались.
Указанные выше доказательства подтверждают факт наличия у заемщика задолженности по кредитному договору, следовательно, требование истца о взыскании задолженности, процентов и неустойки являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Таким образом, с ФИО2 подлежит взысканию задолженность по кредиту в сумме 5 459 101,61 рублей.
Рассматривая требование об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему.
Положениями пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, залогом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Аналогичные положения указаны в статье 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Обращение взыскание не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (статья 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Указанные обстоятельства судом не установлены.
В подп. 1 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с данным принципом, положениями ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Пунктом 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняла обеспеченные ипотекой обязательства, требование об обращении взыскания на предмет земельного участка, а так же расположенных на нем объектов недвижимости подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что на земельном участке имеется двухэтажный брусовой дом (171,6 кв.м.) и двухэтажный кирпичный дом (87,8 кв.м.).
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества, если она определяется на основании отчета оценщика, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно отчету ФИО3, представленного заемщиком, стоимость объектов на участке определена как 9 600 00 рублей (т.2.л.д.2-70).
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка на момент проведения экспертизы составляет 2 830 000 рублей (т.1.л.д.195), стоимость двухэтажного дома (171,6 кв.м.) 3 327 867 рублей, стоимость двухэтажного кирпичного дома (87,8 кв.м.) 2 712 133 рублей (т.2.л.д.144).
Рыночная стоимость объектов составит 8 870 000 рублей.
Суд полагает правильным взять за основу заключение судебной экспертизы, так как оценочная организация была выбрана судом, эксперт предупреждена об уголовной ответственности, выполнила заключение с учетом осмотра объектов, заключение мотивированно и понятно, исследование проведено на текущую дату.
Специалист ФИО3 выполняла отчет по заданию заемщика, без уведомления кредитора об осмотре объектов, не предупреждалась об уголовной ответственности.
Следовательно, начальная продажная цена имущества составит 7 096 000 рублей (80% от 8 870 000 рублей).
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в решении суда об обращении взыскания на имущество, должно быть указано на способ и порядок реализации заложенного имущества.
В силу пункта 1 статьи 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.
Суд, удовлетворяя требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет порядок реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В октябре 2021 года Банк в адрес заемщика направил предложение о досрочном возвращении кредита и о расторжении договора (т.1, л.д.11-14).
Ответ от заемщика не поступил.
Учитывая нарушение заемщиком обязательств по оплате кредита, требование Банка о расторжении договора также подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку при обращении в суд истцом была оплачена госпошлина в размере 47495,51 рублей (т.1.л.д.10, 146) и услуги судебного эксперта в размере 15 000 рублей (т.1.л.д.208), решение суда состоялось в пользу истца, следовательно, данные расходы подлежат возмещению другой стороной – ответчиком.
В силу пункта 1 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.
Таким образом, размер суммы, подлежащей уплате из стоимости заложенного недвижимого имущества, следует определить в размере не ниже 5 521 597,12 рублей, который складывается из суммы, взысканной по решению суда.
Таким образом, иск подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации,
решил:
Исковое заявление ПАО Сбербанк к ФИО2 о расторжении договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога – удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор <***> заключенный между ФИО2 и ПАО Сбербанк России от 20 июля 2016 года.
Взыскать с ФИО2 в пользу публичного акционерного общества Сбербанк задолженность по кредитному договору <***> за период с 13.10.2020 по 25.11.2021 в размере 5 459 101,61 рублей, госпошлину в размере 47495,51 рублей; расходы по оплате экспертизы 15 000 рублей, всего взыскать 5 521 597,12 рублей.
Обратить взыскание на недвижимое имущество – земельный участок, площадью 640 +/- 8.8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, под использование под жилой дом местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, по адресу: , с кадастровым номером: № а также на объекты: двухэтажный брусовой дом площадью 171.6 кв.м. и двухэтажный кирпичный жилой дом площадью 87,89 кв.м. расположенные на данном земельном участке. Установить порядок реализации земельного участка и объектов недвижимости – путем продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой в размере 7 096 000 рублей. Сумма, полученная от реализации на торгах в пределах 5 521 597,12 рублей, подлежит передаче ПАО Сбербанк.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд Тюменской области.
Судья М.А. Гаврикова
Решение суда в окончательной форме составлено 27 июня 2022 года.