Дело № 2-3911/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2025 года г. Ломоносов Ленинградской области

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе:председательствующего судьи Полторака Е.Г.,при секретаре судебного заседания Максимовой А.Г.рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3911/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения и убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании неосновательного обогащения, убытков и судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указала, что 15 марта 2017 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (таунхауса), согласно условиям которого она внесла ответчику в общей сложности 2 350 000 руб. Однако основной договор купли-продажи заключен не был, поскольку объект недвижимости, подлежащий передаче, создан не был ввиду невозможности преобразования принадлежащего ответчику жилого дома в многоквартирный дом и последующего раздела на квартиры, о чем ответчик уведомил истца летом 2024 года. Также истец понесла расходы на неотделимые улучшения объекта (монтаж инженерных систем) на сумму 205 266 руб.

Истец, считая договор купли-продажи заключенным, просит его расторгнуть, а внесенные денежные средства и понесенные расходы взыскать с ответчика.

Представитель истца адвокат Глекова Е.Ю. исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, что в соответствии со ст. 167 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 635,4 кв. м по адресу: <адрес>.

Между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) 15 марта 2017 года был заключен договор, поименованный как «Предварительный договор купли-продажи квартиры (таунхаус)». Согласно п. 1.1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в будущем основного договора купли-продажи объекта недвижимости – двухуровневой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, квартира б/н (выделенной на плане).

В соответствии с п. 2.2 договора покупатель обязался внести продавцу аванс в размере 300 000 руб. при подписании договора, а оставшуюся часть цены объекта в размере 2 800 000 руб. – по графику платежей в рассрочку до 31.12.2018.

Пунктом 4.2 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 31.12.2017.

Как следует из ведомости внесения денежных средств (Приложение 1 к договору), истец передала ответчику денежные средства на общую сумму 2 350 000 руб., последний платеж осуществлен 15.12.2018. Факт передачи денежных средств в указанном размере подтверждается подписью ответчика.

Основной договор купли-продажи объекта недвижимости между сторонами заключен не был.

Как следует из пояснений стороны истца, регистрация возникновения права собственности на квартиру невозможна ввиду невозможности преобразования принадлежащего ответчику жилого дома в многоквартирный дом и последующего раздела его на квартиры.

Истцом были произведены расходы на неотделимые улучшения спорного объекта (монтаж систем отопления, водоснабжения и водоотведения) на общую сумму 205 266 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Согласно ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, если по договору, поименованному как предварительный, приобретатель обязан до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, а не как предварительный договор.

Учитывая, что заключенный между сторонами договор предусматривал обязанность истца уплатить ответчику большую часть цены объекта (аванс и рассрочку) до заключения основного договора, суд квалифицирует данный договор от 15 марта 2017 года как договор купли-продажи будущей вещи (квартиры) с условием о предварительной оплате.

Поскольку ответчик не исполнил свою обязанность по передаче истцу объекта недвижимости в натуре, не создал его и не зарегистрировал на него право собственности, обязательство по договору купли-продажи со стороны ответчика не исполнено.

В силу ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Суд признает отказ истца от исполнения договора купли-продажи, выраженный в предъявлении настоящего иска о его расторжении, правомерным.

С учетом изложенного, поскольку истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на спорное имущество ввиду наличия обременений, наложенных, в том числе, в связи с задолженностью ответчика по исполнительному производству, цель договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком не достигнута, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.Невозможность регистрации перехода права собственности на жилое помещение на имя истца суд полагает тем существенным обстоятельством, которое является основанием для расторжения договора (ст. 450 ГК РФ),При установленных обстоятельствах, требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (двухуровневой квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, от 15 марта 2017 года, взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 2 350 000 руб. подлежат удовлетворению.

Расходы истца на неотделимые улучшения объекта, который в итоге не был создан и не передан в собственность истца, являются для нее реальным ущербом, понесенным вследствие неисполнения ответчиком договорных обязательств. Данные расходы в сумме 205 266 рублей подлежат возмещению ответчиком в качестве убытков на основании ст. 15 ГК РФ.

В соответствие со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.С учетом изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 40 553 руб., уплаченную истцом при подаче иска.Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества: 2-х уровневой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, квартира б/н, общей площадью примерно 134 кв.м с земельным участком 150 кв.м, заключенный 15 марта 2017 года между ФИО2, <данные изъяты>, и ФИО1, <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты>, в пользу ФИО1, <данные изъяты>

- неосновательное обогащение в размере 2 350 000,00 (два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей;

- убытки в размере 205 266,00 (двести пять тысяч двести шестьдесят шесть) рублей;

- судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 553 (сорок тысяч пятьсот пятьдесят три) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.08.2025 года.

Судья Е.Г. Полторака