Решение по делу № 3А-11/2025 от 30.01.2025 - об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-11/2025

УИД 39OS0000-01-2024-000548-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2025 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Керимовой С.Д.к.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Мегаполис» об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мегаполис» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилых зданий №:248, расположенного по адресу: <адрес>, и №:124, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость указанных нежилых зданий по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 24934374,98 рублей и 78550139,15 рублей соответственно. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости указанных нежилых зданий. Согласно отчетам об оценке №Н-0581-2024, №Н-0582-2024 от 22 июля 2024 года, изготовленным оценщиком НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1, рыночная стоимость нежилых зданий по состоянию на 19 июля 2024 года составила 21839000 рублей (№:248) и 50793000 рублей (№:124). Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости. Решениями №ОРС-39/2024/000881 и №ОРС-39/2024/000882 от 6 сентября 2024 года в удовлетворении заявлений было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости нежилых зданий нарушает его права собственника. Просит признать незаконными решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости №ОРС-39/2024/000881 и №ОРС-39/2024/000882 от 6 сентября 2024 года, установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества №:248 равной его рыночной стоимости в размере 21839000 рублей и кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества №:124 равной его рыночной стоимости в размере 50793000 рублей.

Производство по настоящему административному делу в части оспаривания решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 6 сентября 2024 года №ОРС-39/2024/000882 и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости №:248 равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 июля 2024 года в размере 21839000 рублей прекращено определением суда от 30 января 2025 года.

Представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 относительно заявленного иска возражала.

Заинтересованные лица Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, представители в судебное заседание не явились.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, нежилых зданий может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена ст. 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст.ст. 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ООО «Мегаполис» является собственником нежилого здания №:124, площадью 3535 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

По состоянию на 1 января 2023 года кадастровая стоимость этого объекта определена в сумме 78550139,15 рублей.

По инициативе ООО «Мегаполис» была произведена оценка рыночной стоимости нежилого здания №:124. Согласно отчету об оценке от 22 июля 2024 года №Н-0582-2024, изготовленному оценщиком НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1, рыночная стоимость этого объекта по состоянию на 19 июля 2024 года составила 50793000 рублей.

ООО «Мегаполис» 13 августа 2024 года обратилось в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания №:124 в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом №Н-0582-2024 от 22 июля 2024 года. Решением №ОРС-39/2024/000881 от 6 сентября 2024 года в удовлетворении заявления было отказано.

Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение требований ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», подп. 3 п. 10, подп. 4 п. 22 ФСО V, подп. «б» п. 22 ФСО №7, а именно: оценщиком ошибочно применено для расчетов среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости в размере 0,17 для объектов «2. Торговые, офисные, сервисные и другие общественные здания…», однако согласно сведениям с сайта Статриэлт доля стоимости составляет 0,12 (12%); анализ рынка не отражает рыночную ситуацию по состоянию на дату оценки, оценщиком представлен анализ рынка в период январь-февраль 2024; оценщиком не обоснован отказ от применения сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости; оценщиком ошибочно применено верхнее значение коэффициента капитализации в размере 0,11 для «Объектов недвижимости низкого класса качества…», тогда как объекты оценки представляют собой объекты недвижимости 2013 года завершения строительства в хорошем техническом состоянии, ошибочно указано, что линия расположения объекта – на оживленной улице.

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая оценка» ФИО4 № 0010-01-25 от 15 января 2025 года, отчет об оценке №Н-0582-2024 от 22 июля 2024 года, изготовленный оценщиком НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, однако содержит неточности и недостатки, повлиявшие на результат оценки.

Аргументацию выводов заключения судебной экспертизы суд признает достоверной и достаточной. Заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконными и отмене решения №ОРС-39/2024/000881 от 6 сентября 2024 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №Н-0582-2024 от 22 июля 2024 года.

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 19 июля 2024 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО «Независимая оценка» ФИО4 № 0010-01-25 от 15 января 2025 года, в размере 69765400 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объектов недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Мегаполис» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового требования о признании недействительным решения ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2024/000881 от 6 сентября 2024 года - отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с №:124, общей площадью 3535 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 19 июля 2024 года в размере его рыночной стоимости 69765400 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанных объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 6 сентября 2024 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 6 февраля 2025 года.

Судья Д.В. Шубин