УИД: 59OS0000-01-2021-000778-81
Дело № 3а-154/2022
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
16 августа 2022 года г. Пермь
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
с участие представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - ФИО2, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прага Моторс» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002425, от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002426 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Прага Моторс» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, с учетом заявления об изменении предмета административного искового заявления просит о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002425, от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002426, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равном их рыночной стоимости по состоянию на 30 марта 2021 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером **74 в размере 15270059 рублей 00 копеек, в отношении земельного участка, с кадастровым номером **554 в размере 3376840 рублей 00 копеек.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002425, от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002426 отказано в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанные решения бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Определением Пермского краевого суда от 16 августа 2022 года принят отказ от иска в части требований о признании решения государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002425, об установлении кадастровой стоимости недвижимости - земельного участка с кадастровым номером **74, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30 марта 2021 года. производство по делу в данной части прекращено.
Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «Прага Моторс» ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **554 согласно экспертному заключению, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляла.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, с результатами экспертного заключения согласна, о проведении повторной экспертизы не ходатайствовала.
Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пермскому краю, администрации г. Перми в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованные лица администрация г. Перми, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.
В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.
На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Прага Моторс» является собственником:
- земельного участка с кадастровым номером **554, площадью 2222+/-13 кв.м, расположенного по адресу: ****.
Правовой интерес административного истца в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае».
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **554 установлена на основании акта от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 по состоянию на 1 января 2019 года и составляет– 7338177,22 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Административным истцом 29 сентября 2021 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» поданы заявления об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером **554 в размере его рыночной стоимостиот27 сентября 2021 года №730.1/1-21 по состоянию на дату оценки 30 марта 2021 года, составленный оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс Консалтинг» В.
28 октября 2021 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/002426 об отказе в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:
- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4 (страница 77 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: местоположение (объект-аналог №№ 3,4) – несопоставимы, расположение относительно Красной линии (объект аналог 1,2), площадь (объект аналог 1, 2, 3), доступные коммуникации (объект-аналог №№ 1, 2, 3, 4), вид разрешённого использования (объект-аналог №№ 2, 3) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);
- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4 (страница 74 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: местоположение (объект-аналог №№ 1,2,3), освоенность (объект-аналог 2), доступные коммуникации (объект аналог 2, 3, 4), вид разрешенного использования (объект аналог 1, 2, 3, 4) – несопоставимы (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7).
На основании определения Пермского краевого суда от 3 марта 2022 года назначено проведение экспертизы в ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста России. Определением Пермского краевого суда от 16 июня 2022 экспертное учреждение заменено, поручено проведение экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью «Прайс» эксперту К. Представлено экспертное заключение от 4 июля 2022 года №24-1/22 том 1, согласно которому отчет об оценке от 27 сентября 2021 года №730.1/1-21 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.
Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:
- документы, предоставленные заказчиком (стр. 139-146 отчета) не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке (нарушен пункт 12 ФСО №3).
Замечания к отчету, повлекшие за собой искажение итоговой стоимости объекта оценки:
- согласно пункту 22 ФСО № а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Объектом оценки в исследуемом отчете является земельный участок с видом разрешенного использования «под учреждения жилищно-коммунального хозяйства». Фактически участок предназначен для размещения автостоянки (рисунки 1,2). Данное подтверждается и фотоматериалами из отчета об оценке (стр. 99-100 отчета). Так же необходимо отметить, что оцениваемый земельный участок расположен в зоне общественно-деловой застройки микрорайона. В непосредственной близости расположены: спортивный комплекс, автосалоны, гипермаркет «Лента», многоквартирные жилые дома, объекты торговли и объекты социальной инфраструктуры. Кроме того, согласно Правилам застройки и землепользования г. Перми, участок расположен в зоне ЦС-3 «Зона спортивных и спортивно-зрелищных сооружений». Отнесение к зоне ПЗЗ объясняется расположением участка в непосредственной близости от спортивного комплекса «Спортхолл». зона ПЗЗ не предполагает размещения промышленных объектов на участке (цех, склад, иное производство).
Кроме того, согласно пункту 20 ФСО № 7 «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.»
Несмотря на все вышеописанные обстоятельства, на этапе анализа наиболее эффективного использования объекта оценки (стр. 25 отчета), оценщик относит объект оценки к землям производственного назначения под строительство промышленных объектов, что противоречит фактическому использованию участка, правилам застройки и землепользования города Перми, и сложившейся типовой застройке микрорайона, в котором расположен объект оценки. Далее по всему телу отчета, во всех разделах объект оценки отнесен к сегменту промышленных земель. Анализ рынка, отбор аналогов, выбор ценообразующих факторов выполнены для сегмента участков промышленного назначения.
Аналог № 1 представляет собой участок под размещение промышленных и складских объектов в промзоне Мотовилихинского района, не сопоставим с объектом оценки по назначению и типологии окружающей застройки (стр. 74 отчета).
Аналог № 2 представляет собой участок под обслуживание автотранспорта на ул. ****. По характеристикам участок сопоставим с объектом оценки. Оценщик для расчетов применяет объявление о продаже данного объекта по состоянию на сентябрь 2019 года со стоимостью 1 900 000 рублей за участок (стр. 76 отчета). Датой оценки в исследуемом отчете является 30 марта 2021 года, При исследовании рынка объектов типичных объекту оценки, экспертом обнаружено объявление о продаже данного участка по состоянию на 12 марта 2021 года (ближе к дате оценки) по стоимости 4 000 000 рублей за участок (рисунок 4). Разъяснений по какой причине выбрано объявление с более ранней датой оценщиком не приведено. Аналог № 3 представляет собой участок под производственный корпус и производственных цех в промзоне Мотовилихинского района, не сопоставим с объектом оценки по назначению и типологии окружающей застройки (стр. 78 отчета).
Аналог № 4 представляет собой участок под объекты инженерно-технологического обеспечения производственных и промышленных объектов в промзоне Свердловского района, не сопоставим с объектом оценки по назначению и типологии окружающей застройки (стр. 78 отчета).
Данное замечание повлекло искажение итоговой стоимости объекта оценки.
Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.
На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлено замечание одного из тех же пунктов ФСО, которые указаны в решении ГБУ «ЦТИ ПК» от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002426, что свидетельствует о его законности.
Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 28 октября 2021 года.
В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 16 июня 2022 года экспертом К. определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере6 700 000 рублей для земельного участка с кадастровым № **554.
В данном случае заключение эксперта от 4 июля 2022 года № 24/1/22 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта К. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **554 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 6700000 рублей по состоянию на 30 марта 2021 года.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 29 сентября 2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002426 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости – отказать.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **554 равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 марта 2021 года в размере 6700000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 29 сентября 2021 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 30 августа 2022 года.
Судья: подпись