Гражданское дело № 2–174/2025
УИД75RS0021-01-2025-000261-61
Категория 2.219
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с. Улёты 30 июня 2025 года
Улётовский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Щипакиной Т.Н.,
при секретаре Юндуновой С.А.,
с участием:
представителя истца ФИО1 – ФИО2,
ответчиков ФИО3, ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО5, ФИО6 к ФИО3, действующей за себя и за несовершеннолетнюю ФИО7, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на следующие обстоятельства. 20.08.2024 между истцами ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО5, ФИО6 и ответчиками ФИО3, действующей за себя и за несовершеннолетнюю ФИО7, а также ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, который был нотариально удостоверен нотариусом. В соответствии с условиями данного договора истцы продали ответчикам земельный участок площадью 1 638 кв.м. с кадастровым номером № и размещенный на нем жилой дом, общей площадью 27,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: адрес, Улетовский район адрес.
Земельный участок и жилой дом принадлежали истцам на праве собственности в равных долях, по 1/3. В соответствии с условиями договора стороны оценили земельный участок в 69 619,22 рублей, жилой дом – в 630 380,78 рублей. При этом расчет между сторонами должен был быть произведен в следующем порядке: денежные средства за земельный участок ответчики уплатили истцам наличными денежными средствами при подписании договора купли-продажи, а оплата за жилой дом должна была быть произведена Фондом Пенсионного и социального страхования РФ в соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и постановлением Правительства РФ «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданного ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления денежных средств на счета истцов каждому по 210 126,98 рублей. Перечисление денежных средств должно было быть осуществлено на основании заявления ФИО3 после перехода права собственности на приобретенные жилой дом и земельный участок. Однако, позже, через месяц истцам стало известно о том, что денежные средства за продажу жилого дома Фонд Пенсионного и социального страхования РФ не перечислит, поскольку ребенок ответчиков не достиг трехлетнего возраста. Об этом ни ответчики, ни нотариус в известность истцов не поставили. Кроме того, расторгнуть сделку в добровольном порядке по обоюдному согласию уже невозможно, поскольку отдел образования и социальной политики администрации муниципального района «Улетовский район» не дает согласие на расторжение такой сделки, во избежание нарушений прав несовершеннолетней ФИО7 В связи с этим, истцы просят суд признать договор купли-продажи от 20.08.2024, заключенный между истцами и ответчиками, недействительным, применить последствия недействительности сделки, право собственности ФИО3, ФИО7, ФИО4 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: адрес Улетовский район адрес, прекратить. Аннулировать сведения о переходе прав собственности в Едином государственном реестре прав на указанное недвижимое имущество, восстановить право собственности ФИО1, ФИО5, ФИО6 на земельный участок и жилой дом, взыскать с ответчиков в пользу истцов расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.
Определением суда от 18.04.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия, отделение СФР по Забайкальскому краю, отдел образования и социальной политики администрации Улетовского муниципального округа Забайкальского края.
Протокольным определением суда от 19.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Забайкальскому краю.
В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО6 не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно, предварительно письменно ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске обстоятельствам.
Ответчики ФИО3, действующая за себя и как законный представитель несовершеннолетней ФИО7 (л.д. 22), и ФИО4 в судебном заседании исковые требования признали, пояснили, что обстоятельства, изложенные в иске, соответствуют действительности.
Третье лицо нотариус нотариального округа г. Чита Забайкальского края ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Представители третьих лиц, Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия, отделения СФР по Забайкальскому краю, Управления Росреестра по Забайкальскому краю, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно. Представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края предварительно письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Представитель Управления Росреестра по Забайкальскому краю предварительно письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Дополнил, что возражает против удовлетворения требования об аннулировании записи в ЕГРН, поскольку это не предусмотрено, как законодательством, так и функционалом федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН. Представитель Отделения фонда Пенсионного и социального страхования РФ по Забайкальскому краю ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица отдела образования и социальной политики администрации Улетовского муниципального округа Забайкальского края, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился, предварительно письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил письменное заключение о целесообразности признания договора купли-продажи спорного имущества недействительным.
Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.
В силу положений ст. 8 п. 1 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 9 ГК РФ).
Исходя из положений ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (п. 34).
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Исходя из п. 1 ст. 10 ГК РФ в отношениях участников оборота, в том числе при вступлении в договорные отношения, не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно разъяснениям, данным в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, то в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с ч. 3, ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ред. от 07.06.2025) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: 1) улучшение жилищных условий; 2) получение образования ребенком (детьми); 3) формирование накопительной пенсии; 4) приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов; 5) получение ежемесячной выплаты в связи с рождением (усыновлением) ребенка до достижения им возраста трех лет (далее также - ежемесячная выплата).
Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, за исключением случаев, предусмотренных частью 6.1 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истцы ФИО1, ее несовершеннолетний сын ФИО5 (л.д. 12), законным представителем которого она является, и совершеннолетний сын ФИО6 (л.д. 13) являлись собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ул. П-Осипенко, адрес Улетовский район адрес (л.д. 28-30).
13.08.2024 постановлением администрации Улетовского муниципального района «Улетовский район» Забайкальского края № 481, ФИО1 дано предварительное разрешение на совершение сделки продажи земельного участка и расположенного на нем дома по адресу: адрес, Улетовский район, адрес (л.д. 20-21).
20.08.2024 между истицами и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанных выше земельного участка и жилого дома, по условиям которого, стоимость которых составляет 700 000,00 рублей, из которых, стоимость земельного участка составила 69 619,22 рублей, стоимость жилого дома – 630 380,78 рублей (л.д. 16-19).
Согласно п. 2.5 Договора денежные средства за земельный участок в размере 69 619,22 рублей оплачены продавцу в день подписания настоящего договора в равных долях каждому.
Жилой дом продан за 630 380,78 рублей. Выплата указанной денежной суммы будет производиться Фондом Пенсионного и социального страхования РФ в соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и постановления Правительства РФ «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданного 08.06.2023, путем перечисления денежных средств на счета продавцов: 210 126,93 рублей ФИО6, 210 126,93 рублей – ФИО5, 210 126,92 рублей – ФИО1
21.08.2024 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии произведена государственная регистрация права общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой, ответчикам на праве собственности принадлежит спорные земельный участок площадью 1638 кв.м., с кадастровым номером 75:19:170126:1, и жилой дом, общей площадью 27,6 кв.м., с кадастровым номером 75:19:170126:75 (л.д. 24-45, 58-68).
Вместе с тем денежные средства в размере 6340 380,78 рублей истцы до настоящего времени не получили.
Как следует из информации, поступившей в адрес суда из Отделения фонда Пенсионного и социального страхования РФ по Забайкальскому краю, ФИО3 является владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. 09.01.2025 посредством ЕГПУ ФИО3 подано заявление о распоряжении средствами материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения по договору купли-продажи на сумму 630 380,78 рублей. 22.01.2025 принято решение об отказе в удовлетворении заявления в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ – нарушение порядка подачи заявления, поскольку заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки.
Таким образом, установлено, что ребенок ответчиков – ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на момент заключения договора купли-продажи и подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала не достигла возраста трех лет, следовательно, правом на подачу заявления о распоряжении материнским (семейным) капиталом ФИО3 не обладала.
В спорном жилом доме в настоящее время ответчики не проживают, однако ответчик ФИО3 зарегистрирована там с 15.11.2024 (л.д. 54).
Истец снялась с регистрационного учета по данному месту жительства 03.03.2025 (л.д. 10).
С учетом изложенного выше, поскольку заключенная сделка нарушает требования закона и повлекла для истцов неблагоприятные последствия, выразившиеся в неполучении денежных средств от ответчиков, признания ответчиками исковых требований в полном объеме, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания договора купли-продажи от 20.08.2024 недействительным.
Поскольку договор купли-продажи квартиры от 20.08.2024 признан недействительными, то право собственности ответчиков на спорные земельный участок и жилой дом подлежит прекращению, с одновременным восстановлением ранее зарегистрированного права собственности на данный объект недвижимости за истцами.
Что касается требований истцов об аннулировании сведений о переходе прав собственности в ЕГРН, то суд приходит к выводу необходимости отказа в удовлетворении указанного требования, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 9 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) «О государственной регистрации недвижимости», в целях ведения Единого государственного реестра недвижимости создается федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости, функционирование которой обеспечивается в том числе в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации». Положение о федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости утверждается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п.п. 16, 17 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 (ред. от 01.04.2025) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости», при снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с государственного кадастрового учета) указываются: кадастровый номер объекта недвижимого имущества; номер регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки (для реестра прав на недвижимость); сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 58 Порядка, либо сведения о предусмотренных в соответствии с законодательством Российской Федерации основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него с указанием слов «снят с государственного кадастрового учета и (или) права прекращены на основании» и соответствующей нормы законодательства Российской Федерации номер записи о государственной регистрации прекращаемого права, ограничения права, обременения объекта недвижимости (для реестра прав на недвижимость); номер записи о государственной регистрации вновь возникшего права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, если право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю (для реестра прав на недвижимость). При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и государственной регистрации в связи с этим прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки соответствующим записям ЕГРН, а также разделу ЕГРН присваивается статус «архивная» («архивный»). При государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус «погашенные». 17. При присвоении сведениям, записям ЕГРН статусов «погашенные» или «архивные» такие сведения, записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований в данной части.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца, в солидарном порядке следует взыскать государственную пошлину в возврат в размере 7 000,00 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО5, ФИО6, удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 20.08.2024 между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой адрес, паспорт: серия 76 21 №, выдан УМВД России по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ, действующей от себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца ЗАТО адрес Забайкальского края, СНИЛС <***>, свидетельство о рождении I-СП №, выданное отделом ЗАГС адрес Департамента ЗАГС Забайкальского края ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем адрес, паспорт: 76 21 №, выдан УМВД России по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой адрес, паспорт: серия 76 21 №, выдан УМВД России по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетней ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки адрес Забайкальского края, свидетельство о рождении II-СП №, выданное ЗАГС адрес ЗАГС Забайкальского края ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем адрес, паспорт: серия 76 19 №, выдан УМВД России по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ, жилого дома, общей площадью 27,6 кв.м., кадастровый №, а также земельного участка, площадью 1 638 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: ул. П-Осипенко, адрес, Улетовский район адрес.
Применить последствия недействительности сделки с возвратом сторон в первоначальное положение.
Прекратить право собственности ФИО3, ФИО4 и несовершеннолетней ФИО7, на жилой дом, кадастровый №, а также земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: ул. П-Осипенко, адрес, Улетовский район адрес.
Признать за ФИО1, ФИО6, несовершеннолетним ФИО5 право общей долевой собственности на жилой дом, кадастровый №, в равных долях, по 1/3 на каждого, на земельный участок, кадастровый №, в равных долях, по 1/3 на каждого, расположенные по адресу: ул. П-Осипенко, адрес, Улетовский район адрес.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать солидарно с ФИО3, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетней ФИО7, ФИО9, в пользу ФИО1, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего ФИО5, ФИО6, уплаченную истцами при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 7 000 (семь тысяч) рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Улетовский районный суд Забайкальского края.
Решение в окончательной форме принято 07 июля 2025 года.
Председательствующий Т.Н. Щипакина