54RS0010-01-2022-010830-66
Дело №2-1085/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 января 2023 года г. Новосибирск
Центральный районный суд города Новосибирска в составе:
Председательствующего судьи Стебиховой М.В.,
При секретаре Борисенко А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.Е.В. к В.В.А. о признании договора расторгнутым, взыскании неосновательного обогащения,
установил:
А Е.В. обратился в суд с иском, в котором просил признать предварительный договор расторгнутым в связи с истечением срока действия, взыскать с ответчика аванс в сумме 50000 руб., пользу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 924 руб. 65 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 1 848 руб.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что11.11.2021 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – 1672/100000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение подземной автостоянки блок №2 по ул. Троллейная. 21/1. 23.11.2021 представитель ответчика пригласила его на сделку – 14.12.2021 в 10-20 час. в агентстве недвижимости «Ново-Николаевскъ» по ул. С, 10.В указанную дату истец приехал для заключения договора, но представитель ответчика устно сообщила, что необходимые документы для сделки не готовы. Истец не намеревался отказать от договора, напротив, 17.12.2021 направил ответчику предложение заключить договор. При заключении предварительного договора истец передал ответчику аванс в сумме 50000 руб., что подтверждается распиской. Полагает, что поскольку основной договор не был заключен в установленный срок, ответчик должен вернуть ему аванс в сумме 50000 руб., а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Истец А Е.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца К Е.С. в судебном заседании исковые требования поддержала, дала пояснения.
Ответчик В В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика С С.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, предоставила письменные возражения.
Представитель третьего лица ООО «Агентство недвижимости Ново-Николаевскъ» Г Е.А. в судебном заседании возражала относительно иска, предоставила письменные возражения.
Выслушав пояснения, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 11.11.2021 между В В.А. (продавец) и А Е.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества 1672/100000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение подземной автостоянки блок №2 по ул. Т, 21/1 (л.д. 11).
По условиям договора стороны обязались в срок до 17.12.2021 заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, цена договора составила 240000 руб., которые должны быть выплачены продавцу покупателем за счет собственных денежных средств наличными, в день заключения основного договора купли-продажи.
Пунктом 9 договора предусмотрено, что покупатель передает, а продавец принимает в счет стоимости недвижимого имущества аванс в размере 50000 руб.
Пунктом 10 предусмотрено, что в качестве способа обеспечения обязательств стороны выбрали неустойку: в случае отказа покупателя от приобретения недвижимого имущества он выплачивает продавцу неустойку в размере 50000 руб., при этом продавец вправе произвести зачет однородного встречного требования (ст. 410 ГК РФ) и оставить себе полученную от покупателя в размере 50000 руб. в качестве неустойки, предусмотренной настоящим пунктом.
В случае отказа продавца от продажи недвижимого имущества, он возвращает аванс покупателю и уплачивает неустойку в сумме 50000 руб.
Из расписки В В.А. от 11.11.2021 следует, что он получил аванс в сумме 50000 руб. в счет платежа, который будет причитаться с А Е.В. для оплаты стоимости недвижимого имущества с целью обеспечения предварительного договора купли-продажи от 11.11.2021 (л.д. 12).
Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства подтвердила, что 50000 руб. переданы ответчику в качестве аванса за продаваемое парковочное место, в счет погашения цены договора.
Судом также установлено, что приобретаемый истцом объект являлся долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
14.11.2021 продавцом В В.А. на сайте Росреестра было опубликовано сообщение о продаже своей доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.
Обе стороны не оспаривали, что первоначально сделка была согласована на 14.12.2021 в 10-20 час. по ул. С, 10 в офисе Агентства.
Однако в ходе подготовки документов нотариус сообщила, что согласованная сторонами дата сделки 14.12.2021 совпадает с последним днем уведомления собственников и проведена быть не может.
09.12.2021 представитель ответчика направила истца посредствам мессенджера «Вотсап» сообщение, на какую из дат – 27,28,29 записаться к нотариусу, на что истец ответил – 27, представитель истца в ответ написала – 27 декабря на 12 часов.
27.12.2021 представитель ответчика направила истец смс о том, что В В.А. ожидает его в нотариальной конторе З З.А., подтверждает свое намерение продать свое недвижимое имущество, на что истец ответил, что договор был до 14 декабря.
17.12.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление о намерении заключить договор до 17.12.2021, просил уведомить его за 2 часа о месте и времени совершения сделки, указал, что если до 17.12.2021 ответчик не сообщит время и место заключения основного договора, предварительный договор прекращает своей действия и просит вернуть аванс в течение суток (л.д. 75-76), указанное уведомление не было доставлено ответчику, возвращено отправителю (л.д. 77).
Представитель истца пояснила, что уведомление было направлено по почте, поскольку у истца не было иных каналов связи с ответчиком, на его смс о предоставлении адреса электронной почты ответчика, ему не ответили.
В В.А., в свою очередь, 17.12.2021 направил в адрес истца уведомление о предложении заключить договор купли-продажи 27.12.2021 в 12-00 час., отказ будет расценивать как отказ от заключения договора по вине покупателя, что повлечет выплату неустойки в сумме 50000 руб. (л.д. 34), указанное отправление также не было вручено истцу, а возвращено отправителю (л.д. 37).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно положениям статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.
Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса РФ условия.
Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ.
Из указанных положений законодательства следует, что ответчик вправе удерживать у себя сумму, полученную от истца в размере 50000 руб. при наличии двух условий: стороны обговорили, что указанная сумма является задатком и совершение сделки не состоялось по вине истца.
Из текста предварительного договора от 11.11.2021 и расписки ответчика в получении денежных средств в сумме 50000 руб. явно не следует, что указанные денежные средства являются задатком, представитель ответчика также подтвердила, что сумма 50000 руб. являлась авансом.
Исходя их текста предварительного договора от 11.11.2021 и расписки от 11.11.2021 суд приходит к выводу, что стороны не обговорили все условия о задатке, предусмотренные ст. 380 Гражданского кодекса РФ, а внесенные денежные средства истцом 50000 руб., являются авансом, который в связи с не заключением основанного договора купли-продажи подлежит возвращению продавцом покупателю независимо от наличия или отсутствия виновных действий какой-либо из сторон, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились, а законных оснований для удержания ответчиком переданной суммы аванса не имеется.
Довод ответчика и третьего лица о том, что срок действия предварительного договора был продлен до 27.12.2021 суд отклоняет.
Как было установлено судом, 09.12.2021 представитель ответчика направила истцу посредствам мессенджера «Вотсап» сообщение, на какую из дат – 27,28,29 записаться к нотариусу, на что истец ответил – 27, представитель истца в ответ написала – 27 декабря на 12 часов.
В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 452 названного кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Таким образом, изменение предварительного договора в части срока его действия возможно лишь по соглашению сторон в письменной форме.
Вместе с тем, в письменном виде стороны предварительный договор не продляли, направление смс сообщения с текстом о явке к нотариусу 27 декабря в 12 часов таковым не является.
Доводы ответчика и третьего лица о том, что договор купли-продажи не заключен по вине покупателя, не имеют правового значения при решении вопроса о праве А Е.В. требовать возврата переданного по предварительному договору аванса, поскольку основной договор сторонами в согласованный срок не заключен.
Суд также учитывает, что в предварительном договоре продавец не указал о публикации им в порядке ст. 250 Гражданского кодекса РФ уведомления иных долевых собственников о продаже доли, которое должно быть опубликовано на 1 месяц до продажи, что могло бы повлиять на определение сторонами даты заключения основного договора, а также не опубликовал такое сообщение в день заключения предварительного договора 11.11.2021, что позволило бы сторонам заключить основной договор в первоначально согласованную дату – 14.12.2021.
В соответствии с ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку 17.12.2021 предварительный договор купли-продажи от 11.11.2021 прекратил свое действие, оснований для удержания аванса в сумме 50000 руб. у ответчика не имелось, истец вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Расчет процентов с 18.12.2021 по 08.11.2022, представленный истцом, судом проверен, признан арифметически верным.
В силу пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.
В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (начало действия документа - 1 апреля 2022 г. - опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 1 апреля 2022 г., срок действия документа ограничен 1 октября 2022 г.) введен мораторий сроком на 6 месяцев (до 1 октября 2022 г.) на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).
Как следует из вышеприведенных правовых положений, проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат начислению в период действия указанного моратория, то есть с 1 апреля 2022 г. до 1 октября 2022 г.
С учетом исключения периода с 01.04.2022 по 01.10.2022, проценты за пользование чужими денежными средствами составят: с 18.12.2021 по 31.03.2022 – 1731 руб. 50 коп., с 02.10.2022 по 08.11.2022 – 390 руб. 41 коп.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами сумме 4924 руб. 65 коп. из расчета: 1731,50 + 390,41.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика подлежат взысканию понесенные судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 1848 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Исковые требования А.Е.В. удовлетворить.
Признать предварительный договор от 11.11.2021 между А.Е.В. и В.В.А. прекратившим свое действие.
Взыскать с В.В.А. (паспорт 0000 №0000) в пользу А.Е.В. (паспорт 0000 №0000) неосновательное обогащение в сумме 50000 руб., проценты за пользование в сумме 4924 руб. 65 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 1848 руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Новосибирска.
Судья М.В. Стебихова
Мотивированное решение суда составлено 30.01.2023.