Дело № 2-626/2023

УИД 59RS0035-01-2023-000279-21

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Соликамск 11 апреля 2023 года

Соликамский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Пантилеевой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Петуховой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании ордера,

ответчика, представителя третьего лица ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Соликамске гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании арендной платы и неустойки по договору аренды нежилого помещения,

установил:

ФИО4 обратилась в Соликамский городской суд Пермского края с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании арендной платы и неустойки по договору аренды нежилого помещения. В обоснование иска указала, что 31.01.2020 года между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 2, площадью 470,7 кв. м, кадастровый №, нежилого помещения (бойлерной) площадью 50,5 кв. м, расположенной по адресу: <...>, помещение 2, кадастровый №, земельного участка площадью 470,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, помещение 2, кадастровый №. <дата> между ФИО4 и ФИО2 был подписан договор аренды вышеуказанных нежилых помещений и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, помещение 2. Согласно п. 1.5 договора аренды целью использования является организация деятельности кафе и магазина. На основании п. 3.1 договора стоимость аренды определена в размере 75 000,00 рублей ежемесячно с уплатой до 20-го числа текущего месяца. Арендная плата ответчиком не произведена. За период с 01.01.2020 года по 29.02.2020 года ответчик извлекал коммерческую, финансовую выгоду из занятых помещений, поскольку осуществляла деятельность по розничной торговле продуктами, вино-водочными и табачными изделиями, работа кафе. Просит взыскать с ФИО2 в свою пользу сумму основного долга по арендной плате за февраль 2020 года (с 01.01.2020 года по 29.02.2020 года) в сумме 75 000,00 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 2 450,00 рублей.

Истец ФИО4 о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, представитель третьего лица ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании против удовлетворении исковых требований возражал, просил в иске отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие истца на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца, ответчика, представителя третьего лица, представителя ответчика, изучив материалы дела, гражданское дело № 2-63/2021, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, при разрешении данного спора юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению, являются обстоятельства: наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды, передачи, принятия, фактического исполнения условий договора ( внесение арендной платы, использования арендатором имущества).

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу ст.655 ГК РФ передача недвижимого имущества арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.

В судебном заседании установлено, что 31.01.2021 года между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 1 360 кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания объекта торговли и общественного питания, границы земельного участка: 618551, <...>; нежилое помещение (кафе и магазин) общей площадью 470,7 кв. м, находящееся по адресу: 618551, <...> с кадастровым номером №; нежилое помещение (бойлерная), общей площадью 50,5 кв. м, находящееся по адресу: 618551, <...> с кадастровым номером №, в кредит с условием рассрочки платежа.

Согласно п. 3.1 указанная недвижимость обремена залогом-аренда в пользу ООО «Тамара» на основании договора аренды от 16.07.2018 года. Покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 5).

31.01.2020 года между арендодателем ФИО4 и арендатором ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения. Предметом указанного договора аренды выступает, что арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение (п. 1.1 договора).

На основании п. 1.2 договора объектами аренды выступают земельный участок общей площадью 1 360 кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания объекта торговли и общественного питания, границы земельного участка: 618551, <...>; нежилое помещение (кафе и магазин) общей площадью 470,7 кв. м, находящееся по адресу: 618551, <...> с кадастровым номером № нежилое помещение (бойлерная), общей площадью 50,5 кв. м, находящееся по адресу: 618551, <...> с кадастровым номером №.

Согласно п. 1.5 договора целью использования передаваемого в аренду помещения является организация кафе и магазина и может изменяться только с согласия арендодателя.

В соответствии с п. 1.7 договора, договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи помещения арендатору.

На основании п. 3.1 договора арендная плата по соглашению сторон составляет 75 000,00 рублей. Арендная плата вносится ежемесячно 20-го числа. Первый платеж должен быть внесен не позднее 20.03.2020 года.

В соответствии с п. 4.1 срок аренды устанавливается с 31.01.2020 года по 01.04.2021 года.

31.01.2020 года составлен акт приема-передачи нежилого помещения, акт приема мебели, оборудования и техники кафе «Виктория».

Учитывая, что срок договора аренды составлял более одного года, то в силу требований закона договор аренды от 31.01.2020 года подлежал государственной регистрации. Однако, в нарушение установленного порядка государственную регистрацию указанный договор не прошел.

При подписании договора аренды от 31.01.2020 года сторонами был подписан акт приёма-передачи нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество во исполнение договора аренды от 24.10.2019 года.

Вместе с тем, решением Соликамского городского суда Пермского края от 10.03.2021 года, договор аренды от 24.10.2019 года признан незаключенным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей, в том числе, и по передаче имущества. Решение вступило в законную силу 20.04.2021 года.

Кроме того, акт приёма-передачи от 31.01.2020 года по количеству, назначению, площади, кадастровым номерам передаваемого имущества не соответствует имуществу, являвшемуся предметом договора аренды, поскольку согласно п. 1 акта приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, представляющее собой 1-этажное здание, общей площадью 521,2 кв.м., тогда как предметом договора аренды согласно п.1.2 являлись: земельный участок общей площадью 1360 кв.м., кадастровый №; нежилое помещение (кафе и магазин) общей площадью 470,7 кв.м., кадастровый №; нежилое помещение (бойлерная) общей площадью 50,5 кв.м., кадастровый №.

Таким образом, представленный в материалы дела акт приема-передачи от 31.01.2020 года не может являться доказательством передачи имущества, поскольку содержит противоречивые данные о передаваемом имуществе, не относится к договору аренды нежилого помещения от 31.01.2020 года.

Кроме того, на момент подписания договора аренды 31.01.2020 года между ФИО4 и ФИО2 имущество, являвшееся его предметом, юридически и фактически находилось во владении и пользовании юридического лица ООО «Тамара» на основании договора аренды от 15.02.2012 года и акта приёма-передачи от 15.02.2012 года.

При смене собственника указанного недвижимого имущества в 2013 году с ООО «Тамара» был заключен договор аренды от 26.02.2015 года нежилого помещения площадью 470,7 кв. м. по адресу: <...>. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением ФРС по Пермскому краю 11.03.2015 года, прошёл перерегистрацию при очередной смене собственника 16.07.2018 года. При регистрации в ЕГРН были внесены сведения о наличии обременения в виде права аренды в пользу ООО «Тамара» на помещение площадью 470,7 кв.м, на срок с 11.03.2015 года по 01.03.2025 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Сведения о наличии обременения передаваемого ФИО4 имущества в виде права аренды в пользу ООО «Тамара» имелось также и в предварительном договоре купли-продажи от 24.10.2019 года, в договоре купли-продажи от 31.01.2020 года, который был заключен одновременно с договорами аренды от 24.10.2019 года и 31.01.2020 года.

Так, согласно п. 3.3 предварительного договора от 24.10.2019 года содержалось указание на то, что к моменту подписания основного договора недвижимость не будет сдана в аренду (кроме организации, указанной в п. 2.2), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находиться в споре.

При заключении договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о том, что арендатор ООО «Тамара» будет осуществлять свою деятельность до момента полной оплаты недвижимости (п.3.3.1 предварительного договора).

Таким образом, ФИО4, заключая как предварительный, так и основной договор купли-продажи недвижимого имущества, была осведомлена о наличии обременения в виде права аренды в пользу ООО «Тамара». Возражений относительно пользования имуществом арендатором ООО «Тамара» до и после регистрации права собственности от неё не поступало.

При переходе права собственности к ФИО4 обременение в пользу ООО «Тамара» было зарегистрировано в ЕГРН.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Период действия договора от 26.02.2015 года с 02.03.2015 года по 01.03.2025 года. По соглашению между ФИО4 и ООО «Тамара» от 02.03.2021 года указанный договор был прекращен, обременение снято 29.03.2021 года.

Материалами дела подтверждено, что предметом договора аренды от 31.01.2020 года являлось имущество- нежилое помещение площадью 470,7 кв.м., которое с 2012 года фактически использовалось ООО «Тамара», в чью пользу на данное помещение было зарегистрировано обременение в виде права аренды указанного помещения.

Ответчик ФИО2, являясь физическим лицом, не имела возможности использовать недвижимое имущество для целей, указанных в договоре аренды от 31.01.2020 года-общественное питание, розничная торговля, поскольку для осуществления данного вида деятельности требуется регистрация в качестве ИП либо ООО. Доказательств того, что ответчик извлекала коммерческую, финансовую выгоду из занятых помещений, поскольку осуществляла деятельность по розничной торговле продуктами, вино-водочными и табачными изделиями, работе кафе, истцу суду не представлено.

Учитывая, что договор аренды в установленном действующим законодательством порядке не был зарегистрирован, суд приходит к выводу о его не заключенности.

Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору, в связи с чем, у ФИО2 не возникло обязательств перед ФИО4 по внесению арендных платежей в размере 75 000,00 рублей в месяц, а у ФИО4 не возникло право требования с ФИО2 арендной платы.

С учетом вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО2 суммы основного долга по арендной плате за февраль 2020 года (с 01.01.2020 года по 29.02.2020 года) в сумме 75 000,00 рублей и расходов по оплате госпошлины в размере 2 450,00 рублей следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (с 17.04.2023 года).

Судья Е.В.Пантилеева