Дело № 2-45/2025

УИД № 23RS0017-01-2024-001119-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст-ца Кавказская 10 июня 2025 года

Кавказский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Ефановой М.В.,

при секретаре Разбицкой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности № № от 10.02.2024 года,

представителя ответчика администрации муниципального образования Кавказский район – главного специалиста управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кавказский район ФИО5, действующей на основании доверенности № № от 29.05.2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования Кавказский район, администрации Мирского сельского поселения Кавказского района Краснодарского края, третьи лица: Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам УФСГРКиК по Краснодарскому краю, ФИО1, ФИО2, о признании права собственности на самовольно реконструированную, перепланированную квартиру в жилом доме,

установил:

истец ФИО3 обратилась в суд с иском о признании права собственности на самовольно реконструированную, перепланированную квартиру в жилом доме, просит сохранить жилое помещение - квартиру в жилом доме, этаж 1, назначение: жилое, общая площадь 80,8 кв.м., жилая площадь 40,7 кв.м., подсобная площадь - 40,1 кв.м., по адресу: <адрес> в реконструированном и перепланированном состоянии; признать за ФИО3, <данные изъяты>., право собственности на жилое помещение - квартиру в жилом доме, этаж 1, назначение: жилое, общая площадь 80,8 кв.м., жилая площадь 40,7 кв.м., подсобная площадь - 40,1 кв.м., по адресу: <адрес>. Указать, что решение суда является основанием для осуществления изменений в государственном кадастровом учете в части общей площади.

В обоснование заявленных требований указывает, что истцу на праве собственности принадлежат квартиры № 1 и № 3, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами № и №, что подтверждается договором о купле-продажи комнаты от 21.04.1999 г., договором о купле-продаже жилой комнаты усадебного типа с надворными постройками на условиях предусмотренных Постановлением СМ СССР № 1480 от 02.12.89г., выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.02.2024 г., от 26.04.2024 г.

В соответствии с постановлением Администрации Мирского сельского поселения Кавказского района № № от 06.06.2024 г. квартире общей площадью 27,2 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, присвоен следующий адрес: <адрес>

С момента приобретения в собственность имущества, истец, в соответствии с законом, несет бремя по содержанию имущества: владеет, пользуется и распоряжается им, оплачивает все необходимые платежи за имущество.

В целях улучшения жилищных условий, реализуя право пользования принадлежащим истцу на праве собственности имуществом, истец произвела реконструкцию квартиры путем изменения ее конфигурации, а именно была произведена реконструкция лит. А перепланировка кв. 1,3 с объединением прилегающих помещений со строительством пристройки.

В соответствии с п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации произведенные изменения жилого помещения отражены в Техническом паспорте от 23.01.2023г.

Реконструкция со строительством пристройки велась самостоятельно, без привлечения третьих лиц.

В силу юридической неграмотности истец разрешение на реконструкцию жилого дома в установленном законом порядке не оформлялось.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные или иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Реконструкция с перепланировкой произведена без соответствующего разрешения, в последующем разрешение на строительство истцу не выдавалось, разрешительная документация не оформлялась.

Истцом были предприняты меры к легализации самовольной постройки, в частности она обратилась в Администрацию МО Кавказский район, где ей письмом № № от 24.05.2024 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, в связи с тем, что выполненная истцом реконструкция является самовольной постройкой, рекомендовано обратиться в суд.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всей квартиры, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального, размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является квартира включающая, самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта, в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя, согласно заявлению, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования Кавказский район по доверенности ФИО5 в судебном заседании не согласна с заявленными требованиями, также пояснила, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения, которое у истца отсутствует и поэтому спорный объект имеет признаки самовольной постройки, право собственности на которую может быть признано судом с соблюдением требований ст. 222 ГК РФ. Считает предусмотренные ст. 222 ГК РФ условия для признания права собственности не соблюдены, поэтому с иском согласиться не может. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика администрации Мирского сельского поселения Кавказского района в судебное заседание не явился, согласно заявлению, просит рассмотреть дело в его отсутствие, решение вынести в соответствии с законом.

Третьи лица ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, согласно заявлениям, просят рассмотреть дело в их отсутствие, не возражают против удовлетворения заявленных требований, просят их удовлетворить.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра Краснодарского края в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Выслушав мнение участников процесса, изучив и исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принадлежность истцу на праве собственности квартир подтверждается договором о купли-продажи комнаты от 21.04.1999 г., договором о купле-продаже жилой комнаты усадебного типа с надворными постройками на условиях предусмотренных Постановлением СМ СССР № 1480 от 02.12.89г., выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.02.2024 г., от 26.04.2024 г.

На основании постановления Администрации Мирского сельского поселения Кавказского района № № от 06.06.2024 г. квартире общей площадью 27,2 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, присвоен адрес: <адрес>

При этом указанный объект капитального строительства истцом реконструирован, в том числе и перепланирован. Указанные работы произведены без получения в установленном порядке разрешительной документации, в связи с чем объект капительного строительства имеет признаки самовольного.

В ходе реконструкции истцом выполнены в принадлежащих ей квартирах, с учетом согласия собственников помещений многоквартирного дома, следующие изменения: в помещении № 2 здания литер «А» демонтировано окно, на его месте установлен дверной блок. Место установки дверного блока не изменялось, относительно оконного блока, находящегося до проведения перепланировки и реконструкции; возле устроенного входа (дверной блок) к помещению № 2 здания литер «А» пристроено помещение № 8 - ванная комната, с габаритными размерами по наружному контуру 2,22 м х 4,23 м. Пристроенное помещение № 8 - ванная выполнено из полнотелого кирпича, фундамент бетонный ленточный, пол бетонный с покрытием из плитки, стены оштукатурены, частично облицованы плиткой. Также, в пристроенном помещении № 8 - ванная, установлено металлопластиковое окно с южной стороны (относительно плана здания); между помещениями № 1 и № 3 в самонесущей перегородке демонтирована и заложена межкомнатная дверь с восточной стороны (относительно плана здания); в помещении № 8 установлена раковина, ванная, унитаз, с подключением сетевого водоснабжения и обустройством водоотведения в существующий септик, расположенный с южной стороны строения (относительно плана здания); в помещении № 2 в самонесущей перегородке демонтирована и заложена межкомнатная дверь с северной стороны (относительно плана здания); между помещениями № 6 и № 7 обустроена самонесущая перегородка восточнее (относительно плана здания), которая оградила помещение № 6 от помещения № 7. Перегородка защита ПВХ панелями, в которой устроена дверь из ПВХ панелей на деревянном каркасе; между помещениями № 1 и № 2 обустроена самонесущая перегородка. В самонесущей перегородке между помещениями № 1 и № 2 установлен дверной блок; между помещениями № 2 и № 6 обустроена самонесущая перегородка. В самонесущей перегородке между помещениями № 2 и № 6 установлен дверной блок; между помещениями № 4 и № 5 в самонесущей перегородке установлен дверной блок; между помещениями №5 и № 6 в самонесущей перегородке демонтирована и заложена межкомнатная дверь с северной стороны (относительно плана здания); возле входа в помещение №1 здания литер «А» организовано обустройство входного крыльца, выполненного из кирпича и бетона, с покрытием из плитки, а также установлен металлический навес над указанной входной группой; в помещении № 3 с южной стороны (относительно плана здания) в стене демонтирован оконный проем; в остальных помещениях реконструкции (перепланировки, переустройства) не производились.

На основании фактически проведенных замеров в натуре экспертом не выявлено отклонений от габаритных размеров внутренних жилых помещений здания литер «А», указанных в техническом паспорте жилых помещений, выполненного ОГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Кавказскому району по состоянию на 23.01.2023 года.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Независимая экспертная компания «Фаворит» жилое помещение - квартира истца соответствует градостроительным, строительно-техническим, противопожарным нормам, при условии своевременного проведения капитальных ремонтов электротехнических устройств, внутренних санитарно- технических систем здания, кровли, а также несущих и ограждающих конструкций.

Определить в полной мере соответствие исследуемого объекта установленным документацией по планировке территории Мирского сельского поселения Кавказского района регламентируется нормативно-правовым документом - «Внесение изменений в правила землепользования и застройки Мирского сельского поселения Кавказского района Краснодарского края» по Муниципальному контракту №№ от «27» марта 2024 г. не представляется возможным. Однако, здание, в котором расположена исследуемая квартира, соответствует требованиям ПЗЗ в части максимальной этажности, высоты и минимальному проценту озеленения. Исследуемый объект соответствует карте функционального зонирования и в соответствии с картой градостроительного зонирования пос. Мирской, опубликованной на сайте администрации муниципального образования Кавказский район Краснодарского края расположен в зоне Ж. 1. «Зона индивидуальной жилой застройки» и Ж. 2. «Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4х этажей)».

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Анализируя предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных ст. 222 ГК РФ оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Реконструкция квартиры истцом выполнена в соответствии с градостроительными нормами и правилами, сохранение объекта не нарушает права и законные интересы третьих лиц при условии, что здание находится в пределах земельного участка, предоставленного под его строительство и соответствует предельно допустимым нормам по застройке земельных участков. Строительно-техническое состояние исследуемого объекта угрозу жизни и здоровья граждан на момент обследования не несет при условии проведения регламентных капитальных ремонтов всех типов конструкций.

Доказательств, свидетельствующих необходимости сноса указанного строения суду не представлено.

Требования, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ соблюдены.

При установленных обстоятельствах, реализация права истца на квартиру в судебном порядке является единственным способом защиты права для ФИО3

Таким образом, при перепланировке первоначального объекта, в связи с его самовольным переустройством право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в переустроенном виде с указанием изменившейся площади.

Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 о признании права собственности на самовольно реконструированную, перепланированную квартиру в жилом доме удовлетворить.

Сохранить жилое помещение - квартиру в жилом доме, этаж 1, назначение: жилое, общая площадь 80,8 кв.м., жилая площадь 40,7 кв.м., подсобная площадь - 40,1 кв.м., по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать за ФИО3, <данные изъяты>., право собственности на жилое помещение - квартиру в жилом доме, этаж 1, назначение: жилое, общая площадь 80,8 кв.м., жилая площадь 40,7 кв.м., подсобная площадь - 40,1 кв.м., по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для осуществления изменений в государственном кадастровом учете в части общей площади.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд Краснодарского края в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20.06.2025 года.

Судья п/п

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья Кавказского районного суда М.В. Ефанова