Решение по делу № 3А-262/2023 от 08.11.2023

Дело № 3а-262/2023

55OS0000-01-2023-000131-20

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 ноября 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: <...>. (т. 1 л.д. 179-190)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 апреля 2023 года № 79-п «О внесении изменения в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п» и по состоянию на 1 января 2021 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 221)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 18 августа 2021 года № АОКС-55/2021/000196 и по состоянию на 2 августа 2021 года составляет <...> рубля. (т. 2 л.д. 202)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 11 апреля 2023 года № 75-п «О внесении изменения в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п» и по состоянию на 1 января 2021 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 222)

Вместе с тем в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, определенной в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляющей <...> рублей. (т. 1 л.д. 192, т. 2 л.д. 202)

На основании отчетов об оценке № К-22-95-56 от 20 декабря 2022 года, № К-22-95-64 от 3 декабря 2022 года, выполненных оценщиком ФИО1, общество 26 и 27 декабря 2022 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке. (т. 1 л.д. 207, 208)

Решениями бюджетного учреждения от 24 января 2023 года № ОРС-55/2022/000388, от 25 января 2023 года № ОРС-55/2022/000389, от 25 января 2023 года № ОРС-55/2022/000390 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 1 л.д. 208-212)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 13 февраля 2023 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке.

В судебное заседание представитель административного истца АО «Тандер» ФИО2 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, до начала судебного заседания представил письменное ходатайство об отказе от административных исковых требований в части оспаривания решения бюджетного учреждения № ОРС-55/2022/000389 от 25 января 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости, а также установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 8 ноября 2023 года производство по делу в указанной части прекращено.

Относительно требований об оспаривании решений бюджетного учреждения от 24 января 2023 года № ОРС-55/2022/000388, от 25 января 2023 года № ОРС-55/2022/000390, а также установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> в размере их рыночной стоимости, административный истец уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости, просил установить ее согласно заключению судебной экспертизы № <...> от 17 октября 2023 года. (т. 2 л.д. 186-189)

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 против удовлетворения административного искового заявления возражал. (возражения – т. 1 л.д. 204-206)

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО4 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решений бюджетного учреждения незаконными следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 1 л.д. 219-223)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 26 и 27 декабря 2022 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2022 года. К заявлениям приложены отчеты об оценке № К-22-95-56 от 20 декабря 2022 года, № К-22-95-64 от 3 декабря 2022 года. (т. 1 л.д. 207, 208)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

24 и 25 января 2023 года бюджетным учреждением приняты решения № ОРС-55/2022/000388, № ОРС-55/2022/000390 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчетах выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Так, имеются нарушения пункта статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. п. 22 «в» ФСО № 7, поскольку оценщиком необоснованно использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов. (т. 1 л.д. 208-212)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты № К-22-95-56 от 20 декабря 2022 года, № К-22-95-64 от 3 декабря 2022 года, подготовленные оценщиком ФИО1, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2022 года составляет <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером <...> – <...> рублей. (т. 1 л.д. 56-85, 86-111)

Определением суда от 2 марта 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 августа 2023 года, по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для установления соответствия отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, наличия в отчетах недостатков, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость объектов по состоянию на 1 декабря 2022 года, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 1 л.д. 174-177, т. 2 л.д. 84-88)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 17 октября 2023 года, согласно которому в отчетах имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решениях бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Нарушение № 1: наименование документов не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Нарушение № 2: при составлении отчетов использованы утратившие силу на дату составления отчетов ФСО №№ 1,2,3, что не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- задание на оценку (стр. 5,6 отчетов) не соответствует требованиям п.п. 2,3,8,9 п. 3 ФСО № 6 (информация, которая должна содержаться в задании на оценку, не указана);

- раздел «Анализ рынка объекта оценки» (стр. 9-22, стр. 11-23 отчетов) не соответствует требованиям п. 11 главы 5 ФСО № 7;

- в разделе 8 «Анализ наиболее эффективного использования» (стр. 23, 24 отчетов) указано: «Основываясь на опыте оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, учитывая местоположение объекта, а также то, что земельный участок имеет разрешенное использование для объектов ИЖС, наилучшим и наиболее эффективным использованием признается разрешенное использование», что не соответствует объектам оценки (сегмент рынка «Торговля», г. Омск) и требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Нарушение № 3: при производстве анализа (раздел 7.3 отчетов) оценщик указывает в качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам, объекты, относящиеся к сегментам рынка «Транспорт, производственная деятельность», отличным от сегмента рынка объекта оценки «Торговля»;

- в отчетах оценщиком не исследованы в полном объеме доступные оценщику рыночные данные об объектах-аналогах (использован только один источник информации, не рассмотрен ни один объект из сегмента рынка «Торговля», к которому принадлежат объекты оценки). Указанное не соответствует требованиям п.п. 22 «б,в» ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Нарушение № 4: в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки, относящиеся к иным сегментам рынка «Транспорт, производственная деятельность», не сопоставимым по ценообразующим факторам с объектом оценки «Торговля». Указанное не соответствует требованиям п. 22 «б» ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Нарушение № 5 (только для решений бюджетного учреждения №№ ОРС-55/2022/000389, ОРС-55/2022/000390): оценщик указывает, что не использует в расчетах аналоги №№ 2,3 с обоснованием «Не удалось выяснить наличие улучшений, передаваемые имущественные права», при этом фактически данные объекты-аналоги в расчетах использованы (табл. 6, стр. 30-32 отчета). Указанное не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, а именно:

При составлении отчетов использованы утратившие силу на дату составления отчетов ФСО №№ 1,2,3, что не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

В разделе 7 «Анализ рынка объекта оценки» (стр. 9-22, стр. 11-23 отчетов) часть ценообразующих факторов приведена для условий и сегментов рынка, не сопоставимых с объектами оценки, что не соответствует требованиям п. 11 главы № 5 ФСО № 7.

В разделе 7 «Анализ рынка объекта оценки» на стр. 23 отчета об оценке № К-22-95-56 от 20 декабря 2022 года указаны результаты анализа рынка объекта оценки для г. Ростов, что не соответствует ценообразующим факторам объекта оценки (г. Омск) и требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

При производстве анализа (раздел 7.3 отчетов) оценщик указывает в качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам, объекты, относящиеся к сегментам рынка «Транспорт, производственная деятельность», отличным от сегмента рынка объекта оценки «Торговля»;

- В разделе 8 «Анализ наиболее эффективного использования» (стр. 23, 24 отчетов) указано: «Основываясь на опыте оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, учитывая местоположение объекта, а также то, что земельный участок имеет разрешенное использование для объектов ИЖС, наилучшим и наиболее эффективным использованием признается разрешенное использование», что не соответствует объектам оценки (сегмент рынка «Торговля», г. Омск) и требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

- В разделе 9.3 «Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода» отчетов в качестве объектов-аналогов приняты (табл. 6) земельные участки, относящиеся к иным сегментам рынка «Транспорт, производственная деятельность», не сопоставимым по ценообразующим факторам с объектом оценки «Предпринимательство, торговля».

В отчете об оценке № К-22-95-56 от 20 декабря 2022 года оценщик указывает, что не использует в расчетах аналоги №№ 2,3 с обоснованием «Не удалось выяснить наличие улучшений, передаваемые имущественные права», при этом фактически данные объекты-аналоги в расчетах использованы (табл. 6, стр. 30-32 отчета). Указанное не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

В отчете об оценке № К-22-95-56 от 20 декабря 2022 года приведены противоречивые сведения: «Осмотр не проводился в связи с ретроспективностью оценки» (стр. 5 отчета), «Оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества» (стр. 3 отчета). Указанное не соответствует требованиям п. 5 ФСО № 7.

В исследуемых отчетах:

- содержание раздела 2 «Задание на оценку» (стр. 5,6 отчетов) не соответствует требованиям п.п. 2,3,8,9 п. 3 ФСО № 6 (часть информации, которая должна содержаться в задании на оценку, не указана);

- в разделе 4 «Общие сведения» (стр. 7 отчетов) не полностью указаны сведения о заказчике оценки, что не соответствует требованиям п.п. 5,7 ФСО № 6;

- наименование документов не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2022 года составляет <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей. (т. 2 л.д. 134-181)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 17 октября 2023 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт является ведущим экспертом ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2011 года. (т. 2 л.д. 134)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку в судебном заседании было установлено, что представленные отчеты об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Относительно требований об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № <...> от 17 октября 2023 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.

Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 1 декабря 2022 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объектов недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать для земельного участка с кадастровым номером <...> – 26 декабря 2022 года, для земельного участка с кадастровым номером <...> – 27 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 26 декабря 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 27 декабря 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 10 ноября 2023 года.