Статья 686 ГК РФ. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения (действующая редакция)
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
Это процесс, когда текущий наниматель квартиры может быть заменён другим совершеннолетним гражданином, постоянно проживающим с ним, при согласии владельца жилья. Если замена происходит из-за смерти или выбытия нанимателя, новый наниматель назначается по согласию проживающих, а если такого согласия нет, все жильцы становятся ответственными вместе.
Пример из жизни:
Ты арендуешь квартиру, но хочешь переехать, а твой друг, который постоянно с тобой проживает, может заменить тебя в договоре, если владелец согласен. Если же тебе не удаётся выбрать одного друга, то все, кто живут в квартире, будут совместно отвечать за аренду.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Комментарий к ст. 686 ГК РФ
1. Комментируемая статья предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения в связи с заменой нанимателя.
2. Замена нанимателя в договоре возможна в случаях:
- выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;
- когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;
- смерти нанимателя, когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель - один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.
3. При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК и соответствующий комментарий).
4. Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где закреплено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое - меньшего размера <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 422 - 427.