Статья 685 ГК РФ. Поднаем жилого помещения (действующая редакция)
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Поднаниматель – это человек, которому наниматель, получив согласие владельца жилья, передаёт часть или всё арендованное помещение во временное пользование. Он не получает самостоятельного права аренды и действует по договору с нанимателем, который остаётся ответственным перед владельцем.
Пример из жизни:
Ты арендуешь квартиру и, с согласия владельца, сдаёшь её часть другу на короткий срок. Друг выступает как поднаниматель – он пользуется квартирой, но все обязательства по договору остаются на тебе.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Комментарий к ст. 685 ГК РФ
1. Комментируемой статьей регулируется право нанимателя передавать все или изолированную часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора являются наниматель и поднаниматель. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК).
2. В п. 2 комментируемой статьи указывается на то, что заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Учитывая, что законодатель не регламентировал "норму площади на одного человека", полагаем, что формулировка, изложенная в ч. 1 ст. 76 ЖК РФ применительно к договору социального найма, по аналогии может применяться и к договору коммерческого найма. В частности, во втором предложении ч. 1 ст. 76 указывается, что "договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления".
3. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.
4. Срок договора поднайма обусловлен сроком действия договора найма жилого помещения и соответственно прекращает свое действие при прекращении основного договора (договора найма).
5. Поднаниматели жилого помещения (независимо от того, коммерческого или социального жилого помещения) не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.