Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды
Смотреть Содержание
При аренде помещения или другого имущества арендатор сталкивается с требованием внести обеспечительный или гарантийный платеж. Разберемся, можно ли устанавливать такие платежи в договоре аренды и имеют ли они принципиальные различия для арендатора.
Какие гарантии могут устанавливать в договоре аренды
Когда собственник сдает имущество в аренду, он рискует столкнуться с недобросовестным арендатором, который может повредить объект и уйти, оставив проблемы с ремонтом владельцу. Чтобы защитить интересы арендодателя, закон позволяет предусмотреть в договоре аренды особые гарантийные условия.
На практике это реализуется через внесение арендатором определенной суммы денег до или сразу после подписания договора аренды. Такой денежный взнос, который в деловой практике называют обеспечительным или гарантийным платежом, служит своего рода страховкой для собственника имущества. Давайте разберем подробнее, что это за платежи.
Что такое обеспечительный и гарантийный платежи
С 1 июня 2015 года законодательство претерпело важное изменение: в Гражданский кодекс был внесен специальный раздел об обеспечительном платеже, получивший юридическую силу в статье 381.1 ГК РФ. По сути, это финансовая гарантия, которую арендатор предоставляет арендодателю, размещая определенную сумму на его счете. Эти средства служат компенсацией на случай, если в процессе использования арендованного имущества возникнут какие-либо повреждения, просрочки платежей или другие нарушения условий договора, требующие материального возмещения.
Несмотря на то, что правовая регламентация обеспечительного платежа появилась только в 2015 году, практика внесения подобных финансовых гарантий существовала и ранее. В практике до закрепления правового регулирования можно было встретить самые разные наименования подобных платежей: гарантийный, залоговый, страховой депозит и прочее.
Суды признавали правомерность таких платежей, независимо от их названия, главное внимание уделяя сути правоотношений между сторонами. Это подтверждается многочисленной судебной практикой того периода, где суды исходили из экономической целесообразности подобных механизмов обеспечения договорных обязательств (например, смотрите Постановление ФАС Московского округа от 15 июня 2011 года № КГ-А40/5516-11 или иную судебную практику).
Таким образом, появление специальной нормы в ГК РФ лишь легализовало уже существующую деловую практику, приведя ее к единому правовому знаменателю.
Ситуации, когда деловую практику используют в качестве привычного, называют деловым обычаем. Иногда их утверждают на законодательном уровне, как это произошло с обеспечительным платежом по аренде. Но бывает, что такие ситуации просто применяют на практике, а суды поддерживают эти позиции. Подробнее об обычаях делового оборота в гражданском праве >>>
Обеспечительный платеж работает по следующему принципу: если в течение срока аренды происходит ситуация, предусмотренная договором (например, порча имущества или просрочка платежа), эти средства идут на погашение возникшей задолженности.
Однако если арендатор добросовестно выполнял все условия договора, и никаких нарушений не произошло, закон защищает его интересы: после окончания арендных отношений внесенная сумма должна быть возвращена в полном объеме. Впрочем, стороны могут предусмотреть в договоре и иной порядок обращения с этими средствами.
Таким образом, обеспечительный платеж выступает как своего рода страховой депозит, который либо идет на компенсацию убытков, либо возвращается арендатору в зависимости от исполнения им своих обязательств.
Рассмотрим несколько примеров в таблице.
| Пример | Что будет с обеспечительным платежом |
|---|---|
| Между сторонами был заключен договор аренды помещения, в котором особое значение придавалось сохранности электрической проводки. В качестве гарантии сохранности коммуникаций арендатор должен был внести обеспечительный платеж в размере 50 000 рублей | В соответствии с условиями договора аренды и при возникновении предусмотренного договором случая (повреждения электрической проводки), арендодатель имеет законное право удержать обеспечительный платеж в размере 50 000 рублей в качестве компенсации за причиненный ущерб. Это право обусловлено тем, что наступившее событие (повреждение проводки) является тем самым обстоятельством, при котором договор допускает удержание обеспечительного платежа. |
|
При оформлении арендных отношений стороны согласовали следующий порядок: арендатор обязан внести гарантийный взнос, равный двум месячным платежам за аренду помещения. Для прекращения договора аренды необходимо направить письменное уведомление арендодателю минимум за 60 дней до желаемой даты расторжения. При таком оповещении, гарантийный взнос по умолчанию учитывается в качестве оплаты за арендное пользование помещением. Однако договор предусматривает особое условие: если произойдет событие, требующее ремонта или устранения неисправностей, арендодатель имеет право использовать обеспечительный платеж для покрытия соответствующих расходов |
Арендатор продемонстрировал добросовестное отношение к переданному в аренду имуществу, своевременно направил арендодателю уведомление о намерении расторгнуть договор по истечении установленного двухмесячного срока. В документе арендатор, опираясь на соответствующие положения договора, выразил свое желание произвести зачет внесенного обеспечительного платежа в счет оплаты арендных услуг за последние два месяца использования помещения. |
| В соответствии с положениями договора аренды, заключенному между сторонами, при отсутствии особых случаев, требующих удержания обеспечительного платежа арендодателем, стороны договорились, что возврат обеспечительного платежа должен быть произведен в день оформления акта приема-передачи объекта по окончании действия договора | Арендатор полностью соблюдал все условия договора, после чего стороны оформили акт возврата помещения. В соответствии с установленными сроками арендодатель произвел возврат обеспечительного платежа. |
Как правильно оформить условие об обеспечительном платеже в договоре аренды
При разработке условий договора аренды арендодателю необходимо тщательно продумать ряд ключевых аспектов, связанных с обеспечительным платежом:
- Следует определить размер обеспечительного платежа - установить ли фиксированную сумму или привязать ее к размеру арендной платы (например, в размере двух месячных платежей).
- Прописать сроки и способ внесения платежа (безналичный расчет). Необходимо четко указать период внесения: это может быть время с момента заключения договора до подписания акта приема-передачи, либо иной срок по согласованию сторон.
- Обозначить ситуации, при которых может быть использован обеспечительный платеж: неуплата коммунальных или арендных платежей, причинение ущерба имуществу и т.д.
- Регламентировать порядок возврата или зачета платежа в счет обязательств, включая условия: если арендодатель производит удержание части суммы, должен ли арендатор восполнить удержанную часть и какие процедуры для этого предусмотрены.
Для максимальной прозрачности и четкости регулирования отношений по обеспечительному платежу рекомендуется включить в договор аренды специальный раздел, детально регламентирующий все аспекты работы с ним: порядок внесения, условия возврата и правила использования.
1.1. Для обеспечения обязательств по настоящему договору Арендатор вносит Арендодателю на расчетный счет обеспечительный платеж в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, что эквивалентно двум месячным размерам арендной платы. Сумма обеспечительного платежа устанавливается без НДС.
1.2. Вносимый платеж обеспечивает:
- своевременную оплату арендных платежей;
- оплату коммунальных и эксплуатационных расходов;
- возмещение ущерба, причиненного арендному имуществу;
- исполнение иных обязательств по Договору.
Обеспечительный или гарантийные платеж: нюансы
Детальная проработка условий по гарантийному (обеспечительному) платежу в договоре аренды является ключевым моментом для предотвращения возможных споров между сторонами. Чем более подробно и четко прописаны все нюансы, тем меньше шансов для возникновения разногласий в будущем.
Особое внимание следует уделить правильному оформлению платежа при его перечислении на расчетный счет. В назначении платежа необходимо указать полную информацию о характере платежа, например: “Обеспечительный платеж по договору аренды №123 от 01.04.2025”.