Налог на имущество, если изменилась кадастровая стоимость объекта
Смотреть Содержание
Кадастровая стоимость устанавливается государством на определенный срок. Что делать, если она кажется завышенной, и как оспорить неверные данные, чтобы не переплачивать налоги — рассказали в этой статье.
Кадастровая стоимость: что это такое
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости, установленная государством и зафиксированная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Как правило, она отличается от рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость присваивается жилым и нежилым зданиям и помещениям, недостроенным объектам, земельным участкам, гаражам и машино-местам. Для ее расчета специалисты государственных органов изучают официальные документы и данные о недвижимости. При этом на сам объект сотрудники не выезжают.
Основное назначение кадастровой стоимости — налоговые и прочие расчеты с государством.
На ее основе рассчитываются:
- налог на имущество;
- нотариальное удостоверение операций с недвижимостью (например, при наследстве или дарении);
- арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Если продается недвижимость до истечения минимального срока владения: 3 или 5 лет, то уплачивается НДФЛ с ее продажи. В этом случае на расчет налога также влияет кадастровая стоимость. Если объект продается по цене ниже 70% от кадастровой цены (по состоянию на 1 января года сделки), то налог нужно рассчитывать исходя из этой величины, а не из фактической цены договора. Аналогичное правило применяется в расчете НДФЛ при получении подарка в виде недвижимости, если даритель — не близкий родственник.
Как физлицу платить налог при продаже недвижимости >>>
Таким образом, изменение кадастровой стоимости напрямую отражается на сумме налога, которую собственник обязан уплатить в бюджет.
Актуальную стоимость объекта по кадастру можно посмотреть на сайте Росреестра, заказать выписку из ЕГРН на портале Госуслуг или сходить в МФЦ. Для поиска понадобится кадастровый номер или точный адрес объекта.
Выписка ЕГРН: что в ней указано и зачем нужна, виды >>>
Когда меняется кадастровая стоимость
Государство проводит оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости раз в четыре года. А в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — раз в два года (п. 4 ст.11 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Когда можно внепланово пересматривать кадастровую стоимость
Кадастровая стоимость может пересматриваться и меняться по инициативе собственника, если он считает, что она была завышена. Так, согласно п.1 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке» если кадастровая стоимость объекта затрагивает права и обязанности собственника (например, завышен налог на имущество), бюджетное учреждение может установить кадастровую стоимость на уровне рыночной по заявлению заинтересованного лица.
Также основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут быть недостоверные данные, которые использовались при ее определении.
Например, неверно указана площадь квартиры, этажность здания, целевое назначение помещения (жилое/нежилое), границы земельного участка и пр.
Что будет с налогом на имущество при изменении кадастровой стоимости
Налог на имущество напрямую зависит от кадастровой стоимости дома, квартиры, участка или другого объекта. Если стоимость меняется — меняется и налог.
Если кадастровая стоимость увеличилась, налог тоже вырастет. Именно с этим могут столкнуться собственники после очередной государственной оценки — сумма в налоговом уведомлении может оказаться выше, чем раньше. Если же кадастровая стоимость уменьшилась (например, после исправления ошибок или оспаривания), налог тоже должен уменьшиться.
Налог рассчитывается от кадастровой стоимости, внесенной в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и действующей на 1 января года, за который начисляется налог (п. 2 ст. 375 НК РФ). То есть, если в результате государственной переоценки стоимость изменилась в течение года, новый налог начнет действовать только с начала следующего года. Пересчитывать «задним числом» его не будут.
Предположим, кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2025 года равна 5,4 млн рублей. Налог на имущество за 2025 год считают именно от этой суммы. Если, например, в июле 2025 года кадастровая стоимость увеличилась до 5, 6 млн рублей, она будет учитываться только при расчете налога за 2026 год.
Если кадастровую стоимость изменили в результате исправления ошибки или снижения (по решению специального ведомства или суда), считается, что прежняя стоимость была неверной. В этом случае делается перерасчет налога за прошлые годы, в которых применялась старая стоимость, начиная с года ее первого использования.
Организациям в такой ситуации нужно пересчитать налог и подать уточненные декларации за те периоды, когда применялась старая кадастровая стоимость.
Налог на имущество при изменении кадастровой стоимости
| Изменение кадастровой стоимости | С какого момента учитывается новая налоговая база | Что происходит с налогом на имущество |
|---|---|---|
| Очередная государственная кадастровая оценка | С 1 января года, следующего за годом внесения новой КС в ЕГРН | Увеличивается или уменьшается в зависимости от новой стоимости по кадастру |
| Исправление ошибок | С даты, с которой применялась ошибочная КС | Пересчитывается за все прошлые периоды, в которых использовалась неверная стоимость |
| Установление кадастровой стоимости в размере рыночной (по заявлению собственника) | С даты, по состоянию на которую была установлена оспоренная КС (чаще всего с 1 января соответствующего года) | Пересчитывается по новой стоимости за весь период ее применения |
Можно ли изменить кадастровую стоимость
Иногда кадастровая стоимость кажется слишком высокой, и у собственников возникает ощущение: «Что-то здесь не так».
В таких случаях кадастровую стоимость можно обжаловать — и это один из способов реально снизить налог на имущество. Сделать это могут как частные лица, так и организации, если считают, что стоимость несправедливо завышена по сравнению с рыночной или рассчитана на основе неверных данных. Главное — собрать убедительные доказательства.
Изменение (оспаривание) кадастровой стоимости недвижимости возможно путем обращения в государственные органы, в зависимости от причины пересмотра.
Первое, что нужно сделать — запросить выписку из ЕГРН. Она покажет, с какой суммы начисляется налог. Получить ее можно лично в МФЦ, через портал Госуслуг или сайт Росреестра.
Если в данных нашлись ошибки, влияющие на кадастровую стоимость — например, неправильный вид разрешенного использования или неверное местоположение — следующим шагом будет обращение в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку (п.7 ст. 21 № 237-ФЗ).
Необходимо составить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, указав в нем: сведения о заявителе, контакты, кадастровый номер объекта, а главное — четко описать, какие данные неверны и почему.
Как оспорить кадастровую стоимость
Если ошибки в характеристиках нет, но кадастровая стоимость кажется завышенной, результаты кадастровой оценки можно оспорить.
Есть два пути:
Первый — через специальную комиссию при Росреестре, если она есть в вашем регионе. Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней. К заявлению нужно приложить:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости;
- копию правоустанавливающего документа (свидетельство о собственности, договор, выписка из ЕГРН и т.п.);
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта, если оспаривание связано с рыночной ценой (должен быть составлен сертифицированным оценщиком в бумажном и электронном виде).
Преимущества обращения в комиссию: быстро, без судебных расходов и без госпошлины.
Комиссия рассматривает документы в течение 30 календарных дней. Она может запросить дополнительные сведения, назначить экспертизу или осмотр объекта.
Если заявление рассмотрено положительно, новая кадастровая стоимость вносится в ЕГРН и используется для расчета налога на имущество.
Второй путь — обращение в суд. Предварительное обращение в комиссию не требуется, но иногда считается целесообразным.
Кадастровая стоимость по рыночной цене
Если кадастровая стоимость недвижимости, по вашему мнению, должна соответствовать рыночной, подайте заявление в ГБУ и приложите отчет о рыночной стоимости. Рассмотрение заявления занимает до 30 календарных дней с момента его получения.
Заявление в ГБУ об установлении кадастровой стоимости объекта по рыночной цене можно подать не позднее шести месяцев с даты, на которую проведена оценка и которая указана в отчете оценщика (п. 7 ст. 22.1 Закона № 237‑ФЗ).
Рыночная стоимость должна быть определена на ту же дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.
Если ГБУ отказывает — решение можно оспорить в суде и заявить требование об установлении рыночной стоимости.
Если кадастровая стоимость на основании заявления владельца установлена на уровне рыночной и ее размер оказался ниже текущей, излишне уплаченный налог на имущество можно вернуть за все периоды действия прежней КС.
Подать заявление и документы на исправление ошибок/изменение стоимости можно:
- лично — в комиссию при Росреестре/ГБУ или через МФЦ;
- почтой с уведомлением о вручении;
- онлайн — через портал Госуслуг или сайт Росреестра с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.
FAQ
- Чем цена по кадастру отличается от рыночной?
Кадастровую стоимость устанавливает государство для расчета налогов и других платежей. Она усредненная — учитывают район и тип недвижимости, а не конкретное состояние квартиры или дома. Рыночная стоимость зависит от состояния объекта, расположения и того, сколько за него реально готовы платить. Кадастровую стоимость пересматривают раз в 2–4 года, рыночную — в любое время, по ситуации на рынке.
- Можно ли установить кадастровую стоимость как рыночную?
Да, для этого подается заявление в ГБУ с обязательным отчетом о рыночной стоимости. Рассматривается в течение 30 дней. Заявление нужно подать не позднее шести месяцев с даты оценки, указанной в оценочном отчете.