Вопросы, регулирующие возникновение и изменение права собственности на объекты недвижимости, регламентирует целый ряд нормативно-правовых актов, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации. Одним из разделов, где эти моменты рассматриваются наиболее полно, является ст. 292 ГК РФ. В ней раскрываются права членов семьи гражданина, в чьей собственности находится жилое помещение.
В статье содержатся отсылки и к другим нормативно-правовым актам. В частности требования отдельных пунктов перечислены в ст. 31 ЖК РФ, а ФЗ №49, 54 и 213 закрепляют поправки к этому разделу.
Какие вопросы затрагивает ст. 292 ГК РФ?
Здесь содержится 4 основных пункта, каждый из которых раскрывает правовые возможности и ограничения для членов семей собственников квартир, домов и иных объектов, имеющих жилой статус:
- Право пользования помещением членами семьи гражданина, которому оно принадлежит, закреплено в п.1. Отдельно отмечается, что на таких лиц распространяется солидарная ответственность по обязательствам, возникающим вследствие эксплуатации жилья, если они полностью или частично дееспособны.
- П. 2 указывает на появление основания для прекращения права пользования таким объектом для членов семьи собственника, если последний лишается права собственности. Это может произойти, например, при продаже жилья или его дарении.
- Согласно п. 3, если права членов семьи собственника были нарушены, такие лица могут потребовать устранить это нарушение. При этом не имеет значения, кто именно нарушает права истца: если виновником является сам собственник, его тоже могут призвать к ответу.
- Возможность отчуждения права собственности для несовершеннолетних и находящихся под опекой членов семьи владельца жилого помещения рассматривается в последнем пункте статьи. Согласно ему, эта процедура является возможной, если права и интересы указанных лиц не нарушаются. В противном случае отчуждение жилья допустимо только при наличии письменного согласия, полученного в органах опеки.
Особенности правоприменения ст. 292 ГК РФ наглядно представлены в таблице ниже.
| В каких случаях применяется | Для кого актуальна | Условия применения |
|---|---|---|
1. Необходимость установить право несовершеннолетнего или недееспособного члена семьи собственника на проживание в жилом помещении 2. Правомерность выселения членов семьи бывшего владельца квартиры или дома, которые прописаны там 3. Решение конфликтов, связанных с исполнением обязательств по недвижимости всех проживающих там жильцов (например, определение, в каких долях члены семьи собственника должны оплачивать ЖКУ или погашать расходы на капремонт). |
● лица, являющиеся собственниками помещения; ● родственники собственника; ● новые владельцы жилой недвижимости, получившие право собственности на основании договора купли-продажи, дарения и т.д. |
Положения статьи действуют в отношении членов семьи собственника, если они не вступают в противоречие с требованиями ЖК РФ, ст. 21 ФЗ №48 «Об опеке и попечительстве», а также ст. 169 ГК РФ. |
Особенности применения ст. 292 ГК РФ на практике
Чаще всего положения, перечисленные в составе этой статьи, используются для обоснования судебных решений по делам, в рамках которых требуется установить правомерность проживания членов семьи бывшего или нынешнего собственника на спорной жилплощади. Наиболее интересные случаи:
- В 2011 году Бабушкинский суд Москвы удовлетворил иск А.П. Королевой к ее сыну, М. Королеву, который попытался продать квартиру, находящуюся у него в собственности. Ранее мать переписала недвижимость на сына по договору купли-продажи. Выселение стало возможным в силу ст. 292 ГК РФ, однако в суде удалось опротестовать это действие, поскольку А.П. Королева — инвалид II группы, другого жилья у нее не было, а значит, женщина фактически оставалась бездомной. В решении, признающем продажу новому владельцу недействительной, суд сослался на ст. 169, тем самым охарактеризовав сделку как процедуру, цель которой носит безнравственный характер. Мосгорсуд подтвердил вердикт, и за Королевой закрепилось право пожизненного проживания в спорной квартире.
- Определение ВС РФ №46-КГ17-7 от 16.05.2017 г. посвящено рассмотрению иска, составленного Поповым М.Г. в адрес Голомазовой Л.И., Голомазовой Т.А., Пироговой Е.И., Пирогову Е.Ф., Пирогову И.Ф. и Пирогову Ф.Н. с требованием о выселении по ст. 292 ГК РФ. Истец сообщил, что приобрел спорную недвижимость по договору купли-продажи, зарегистрировал право собственности, однако ответчики продолжают проживать в купленной квартире на момент обращения в суд. Ответчики подали встречный иск с требованием признания недействительной доверенности, по которой был заключен договор купли-продажи. Вопрос рассматривался в нескольких инстанциях, в том числе в кассационном суде. ВС РФ пришел к выводу, что исковые требования Попова надлежит удовлетворить, поэтому апелляционное определение об отказе в удовлетворении заявления истца подлежит отмене. Иначе говоря, в последней инстанции суд встал на сторону нового собственника и постановил, что выселение членов семьи бывшего владельца не противоречит закону и не нарушает прав ответчиков.
О расходах
При подаче иска, в котором требуется сослаться на положения ст. 292 ГК РФ, потребуется заплатить государственную пошлину, сумма которой составляет 300 рублей, если истец выступает как физическое лицо. Для юрлиц размер госпошлины равен 6000 рублей. Отдельную статью расходов составляет оплата услуг юриста или адвоката, который может представлять интересы клиента.
Какие документы могут потребоваться?
В зависимости от состава иска и особенностей конкретного дела при оформлении могут понадобиться следующие бумаги:
- удостоверение личности истца или лица, представляющего его интересы;
- правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
- документы, подтверждающие законность или незаконность выселения или ограничения в праве пользования членов семьи собственника недвижимости;
- дополнительные справки, которые требуются для доказательства законности действий стороны конфликта.
Вопрос-ответ
Могут ли выселить несовершеннолетнего ребенка из квартиры, которую продали его родители?
Если выселение не нарушает его права, процедура возможна, однако для удовлетворения требований необходимо согласие органов опеки. Если договор не был согласован обоими родителями, в дальнейшем есть риск, что сделка будет опротестована.
Можно ли ссылаться на ст. 292 ГК РФ, если истец купил жилье с прописанными членами семьи бывшего собственника?
Да, поскольку п. 2 статьи регламентирует прекращение права пользования таким объектом при смене собственника.
Возможно ли выселение члена семьи из квартиры, где он проживает безвозмездно?
Если такое лицо не несет финансовое бремя по содержанию жилплощади, не участвует в ведении общего хозяйства, самостоятельно распоряжается всеми средствами, суд может счесть, что родственные отношения между ним и собственником прекратились, что влечет утрату права проживания в рассматриваемом объекте.