Каждый субъект гражданских правоотношений, имеющий часть общего имущества, разделенного поровну между участниками, имеет право первоочередной покупки другой доли. Норма, раскрывающая суть данного понятия, регламентирована действующим законодательством. Статья 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» подробно раскрывает суть распоряжения долями для собственников.

Опираться на нее можно при продаже или мене (лизинг) равной части уставного капитала предприятия, акций ООО и недвижимости. Правовая норма носит субъективный характер и предоставляется конкретному лицу в виде возможности предъявления законного требования относительно действий другого субъекта.

Общее понятие содержания ст. 250 ГК РФ

Первоочередной покупкой одной или нескольких частей общего имущества считается реализация законного права субъектов при проведении сделки, связанной с продажей объекта третьему лицу. Например, квартира судом разделена между владельцами поровну, но один из них решил свою часть продать другому человеку. Его сособственник, используя ст. 250 ГК РФ, имеет право первоочередного выкупа части квартиры.

Норма статьи охраняет законное право каждого долевого собственника движимого и недвижимого имущества. Воспользоваться законным правом покупки или мены (отчуждения) по цене, установленной экспертом (оценщиком), могут физические и юридические лица, среди которых присутствуют разные субъекты: наследники, родственники, супруги, акционеры, бизнес-партнеры.

Исключение составляет только продажа имущества на публичных торгах (здесь ст. 250 ГК РФ не применяют). Выплата долга или банкротство лица, установленная судом, лишает сособственников права на первоочередной выкуп долей имущества, но они могут поучаствовать в процессе торгов.

К недвижимости относят:

  • частные и с/х земельные участки;
  • недра;
  • коммерческие и жилые здания/сооружения;
  • объекты незавершенного строительства;
  • зарегистрированные государством частные суда.

Движимым имуществом считают:

  • документально обозначенные доли в бизнесе;
  • акции;
  • ценные бумаги;
  • банковские счета.

Важно!

Право преимущественной покупки подразумевает, что лица приобретут часть движимого или недвижимого имущества по стоимости предложения, а не любой. Продавец не может реализовать свою часть стороннему лицу за меньшую цену.

Если собственников несколько, то преимуществом приобретения отчуждаемой части будет то лицо, которое назначит продавец. Он обязан письменно известить о своем намерении всех собственников, с указанием окончательной стоимости имущества и условий будущей сделки.

При возникновении споров и нарушении прав одной из сторон истец имеет право обратиться в суд (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Заявитель может потребовать перевода на него прав и обязанностей другой стороны. На решение вопроса с имуществом отводится до 3 месяцев.

Применение ст. 250 ГК РФ на практике

Закон установил сроки, в течение которых все сособственники общего имущества могут откликнуться на предложение одного из дольщиков о покупке его части. Для недвижимости данный срок составляет 30 дней, движимого имущества – 10 дней, в спорных вопросах – 3 месяца.

Установленные сроки начинают действовать с момента официального получения письменного извещения. Субъект правоотношений, состоящий в доле с покупателем, должен сообщить о намерениях продажи или мены.

Внимание!

За указанный срок (10 или 30 дней, 3 мес., в зависимости от типа имущества) человек/сособственник должен воспользоваться своим законным правом первоочередности покупки продаваемой части или отказаться от сделки, ответив на извещение уведомлением, обосновав свое решение. Сроки нельзя приостановить и прервать.

Если после оповещения сособственник имущества на предложение продавца не откликнулся и промолчал, то последний имеет право реализации своей части любому третьему лицу на условиях, указанных в письменном извещении. В содержании данного документа обязательно указывается цена.

Исковая давность пропуска сроков по уважительным причинам рассматривается по исковому заявлению. Судья может стать на сторону продавца (п. 20, Постановления ВАС № 8 от 25.02.1998 г.).

Если отчуждающий долю продавец самостоятельно поменял цену или условия договора продажи, указанные в извещении, то другие участники могут перевести на себя исключительные права на имущества и сами выступить продавцами.

Пример № 1.

Решение спора о выкупе акций АО «Невский проспект». Дело № А56-21518/2021 (22.07.2021 г.)

Один из акционеров (Л. Пратусевич) решила продать ценные бумаги. О своем решении она известила других акционеров и аппарат управления компании «Невский проспект». Сособственники долей АО (акционеры) сделкой не заинтересовались, а управление компании – напротив, было заинтересовано в выкупе части.

Пратусевич проигнорировала данный момент и продала ценные бумаги третьему лицу – В. Слизобергу. Руководство компании обратилось с иском в суд и попыталось оспорить продажу ценных бумаг, опираясь на преимущественное право АО на покупку акций.

Ответчица по делу пояснила, что конкретных предложений от руководства не получила, так как лично они не общались, а взаимодействовали только посредством отправки сообщений через электронную почту. Переписка сторон была признана сначала судом обменом информацией, но после подачи апелляции права и обязанности покупателя были переведены на компанию.

Верховный Суд (ВС) решил спор о преимущественном выкупе акций АО в пользу истца, на основании того, что преимущественное право общества на покупку акций указано в уставе компании «Невский проспект», а сроки использования нормы ст. 250 ГК РФ были в порядке. Л. Протусевич потеряла свое право первоочередной продажи акций по цене, не устроившей компанию, ее акции были выкуплены.

Пример № 2.

Решение ВC о разделении долей в квартире. Дело № 5-КГ 13-109 от 19.11.2013 г.

Один из собственников отстаивал свое первоочередное право на выкуп ½ доли в квартире, так как не смог своевременно воспользоваться нормой ст. 250 ГК РФ, из-за неполучения извещения от сособственника, намеревающегося продать часть жилья. В ходе установления истины на судебном процессе, было установлено, что письменного извещения от продавца о продаже им части жилья не было.

Продавец отправил извещение адресату не по месту фактического проживания, а по месту нахождения спорной квартиры, зная при этом реальное место регистрации второго владельца. Из-за этого второй владелец пропустил срок первоочередного выкупа части недвижимости, и продавец передал свою часть третьему лицу.

Второй сособственник, подавший иск в суд, смог в результате оспорить сделку продажи части совместной квартиры предыдущим владельцем. Суд перевел на истца права и обязанности, как основного покупателя, так как продавец нарушил требование о подаче извещения – отсутствовало письменное подтверждение.

Судья признал недействительной куплю-продажу имущественной части для третьего лица в обход сособственника. Запись о состоявшейся сделке в ЕГРНИ (единый государственный реестр недвижимого имущества) была признана недействительной. Основание – Постановление Пленума Верховного Суда № 4, 10.06.1980 г (ред. от 06.02.2007 г.), в котором указаны условия пропуска сроков и восстановление в законных правах собственников недвижимости.

Расходы при применении ст. 250 ГК РФ

Затраты по использованной норме статьи касаются выкупа доли (цена имущества) по сделке купли/продажи или мены, и судебные расходы в спорных случаях. Стоимость доли всегда указывается в содержании договора и соответствует заявленной в извещении.

Судебные расходы возникают при восстановлении законных прав совладельца движимого или недвижимого имущества. Они соответствуют государственным расценкам, действующим в регионах. Например, подача иска в районный суд г. Москвы в 2024 г. составляет, в зависимости от сложности дела и его категории – от 950 руб. до 1800 руб.

Размер остальных госпошлин, касающихся имущества и судебных расходов, есть на портале ГОСУСЛУГИ в специальных разделах. Ознакомиться с ценами можно также на официальном сайте Верховного Суда РФ – действует калькулятор.

При обращении за помощью к адвокатам существует большая вероятность вернуть затраченные средства от ответчика (Постановление Пленума ВС № 1, 21.01.2016 г.).

Требуемые документы и особенности их подачи

На руках у совладельцев должно быть свидетельство о праве собственности на имущество, пакет ценных бумаг или оригиналов акций, технический паспорт (на ТС, участок, дом, дачу или квартиру), выписка из ЕГРНИ при имеющейся регистрации. Документальное подтверждение владения зависит от типа имущества – объекта конкретного дела.

Внимание!

Если рассмотрение спора между совладельцами происходит в суде, то подается исковое заявление, к которому прилагается оригинал и копия извещения о намерениях распоряжения своей частью одной из сторон и необходимый перечень бумаг, указанный судебной канцелярией при регистрации иска + квитанция про оплату госпошлины.

Подают иск в суд лично в канцелярию суда или отправляют заказным письмом по почте. Владение имущества подтверждается также налоговыми выписками, декларациями, договорами на обслуживание, документами о затратах на обслуживание (содержание) объекта.

Реализуя преимущественное право покупки, обозначенное ст. 250 ГК РФ, сособственник обязан вручить письменное извещение, во избежание судебных тяжб, любым способом: лично, заказным письмом по почте, через адвоката или нотариуса. Документ отправляется всем участникам долевой собственности.

Переданное в электронном виде через почту, СМС или соцсети извещение о намерении продать или обменять долю юридически считается выполненным ненадлежащим образом. Поэтому о данном факте никогда не нужно забывать.