Как узнать и изменить вид разрешенного использования участка (ВРИ)

Смотреть Содержание

С 1 марта 2026 года собственник сам выбирает основной вид разрешённого использования (ВРИ) из регламента своей зоны и сообщает о выборе в Росреестр — без решений администрации. Узнать текущий ВРИ можно по кадастровому номеру на портале НСПД или в выписке из ЕГРН.

В статье расскажем, как узнать и изменить вид разрешённого использования участка (ВРИ).

Как узнать и изменить вид разрешённого использования участка (ВРИ).

Короткий ответ

Чтобы изменить ВРИ, проверьте, есть ли нужный вид среди основных в градостроительном регламенте вашей зоны, оплатите госпошлину и подайте в Росреестр заявление о внесении сведений в ЕГРН (ст. 14.4 ЗК РФ). Срок — 5 рабочих дней, через МФЦ — 7 рабочих дней. Условно разрешённый вид по-прежнему требует разрешения по ст. 39 ГрК РФ, а арендатор публичной земли сменить ВРИ сам не может.

Что такое ВРИ и какие виды бывают

Вид разрешённого использования — это вид деятельности, который допустим на участке (ст. 14.1 ЗК РФ). Категория отвечает на вопрос «что это за земля», а ВРИ — на вопрос «что на ней можно делать».

Закон выделяет три вида (ст. 14.1 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ):

  1. Основные — используются без дополнительных разрешений, вносятся в ЕГРН. Участка их может быть один или несколько;
  2. Условно разрешённые — допускаются только после разрешения органа и внесения в ЕГРН;
  3. Вспомогательные — только в дополнение к основному, в ЕГРН не вносятся.

ВРИ устанавливаются градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом или положением об ООПТ, а для сельхозземель (кроме садовых и огородных участков) — в соответствии с федеральным законом (ст. 14.2 ЗК РФ). Перечень наименований видов утверждает федеральный классификатор.

Как узнать ВРИ участка

Рассмотрим пошагово, как узнать ВРИ участка.

Шаг 1. Посмотрите ВРИ в ЕГРН

Введите кадастровый номер на портале НСПД — в карточке участка указаны категория и вид разрешённого использования. Для сделки или банка закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Шаг 2. Найдите свою территориальную зону

Откройте правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета на сайте администрации или во ФГИС ТП. На карте зонирования найдите участок и запишите код зоны.

Шаг 3. Прочитайте регламент зоны

В регламенте перечислены основные, условно разрешённые и вспомогательные виды для этой зоны, а также предельные параметры строительства. Именно из этого перечня собственник вправе выбирать новый ВРИ.

Что изменил 295-ФЗ с 01.03.2026

До 2026 года выбор ВРИ описывали абзацы 2–4 п. 2 ст. 7 ЗК РФ, и на практике многие органы требовали решений и согласований. ФЗ от 31.07.2025 № 295-ФЗ перенёс правила в новую главу II.1 ЗК РФ, а старые абзацы с 01.03.2026 утратили силу.

Теперь правообладатель выбирает основной и вспомогательный ВРИ из регламента самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (ст. 14.4 ЗК РФ). Для основного вида достаточно заявления в Росреестр о внесении сведений в ЕГРН.

Если текущий ВРИ участка не соответствует регламенту, участок можно использовать без установления срока приведения в соответствие — кроме случаев самовольной постройки, подлежащей сносу (ст. 14.3 ЗК РФ). Использовать только вспомогательный вид без основного нельзя.

Установление или изменение ВРИ не прекращает права на участок (ст. 14.2 ЗК). Аренда, собственность, ипотека сохраняются.

Как изменить основной ВРИ: пошаговый алгоритм

Порядок подходит для собственника участка, если нужный вид есть в перечне основных видов регламента.

Шаг 1. Проверьте, что новый вид — основной

Сравните регламент зоны с тем, что вы хотите делать. Если нужный вид в списке основных — меняйте по заявлению. Если он в списке условно разрешённых — нужен отдельный порядок. Если его нет вовсе — сначала придётся менять ПЗЗ.

Шаг 2. Проверьте ограничения

Смена ВРИ может быть ограничена документацией по планировке территории, зонами объектов федерального и регионального значения, а на землях не для многоквартирной застройки нельзя выбрать вид под многоквартирный дом (ст. 14.4 ЗК РФ). Проверьте также зоны с особыми условиями использования в ЕГРН.

Шаг 3. Подготовьте документы

Чек-лист документов:

  • заявление о внесении сведений в ЕГРН о виде разрешённого использования;
  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если действует представитель;
  • квитанция об уплате пошлины (можно не прикладывать — Росреестр проверит оплату сам).

Шаг 4. Подайте заявление

Подать заявление можно через Госуслуги, МФЦ или личный кабинет на сайте Росреестра. Если участок в общей собственности, заявление подают все сособственники или один по доверенности.

В заявлении укажите:

  • кадастровый номер;
  • точное наименование нового вида так, как оно записано в регламенте зоны: произвольные формулировки Росреестр не примет.

Шаг 5. Получите выписку с новым ВРИ

Росреестр вносит сведения за 5 рабочих дней, при подаче через МФЦ — за 7 рабочих дней. Результат — выписка из ЕГРН с новым видом разрешённого использования.

Перед подачей закажите свежую выписку и сверьте, что в ЕГРН нет расхождений по адресу, площади и границам. Расхождения — частая причина приостановки учёта.

Что такое вспомогательный вид на практике

Вспомогательный вид сопровождает основной: на участке под ИЖС это хозпостройки, гараж, баня, теплица. Вспомогательные виды в ЕГРН не вносятся, поэтому заявление о них подавать не нужно — достаточно, чтобы вид был в регламенте зоны и использовался вместе с основным.

Если участок в общей собственности или в ипотеке

При общей собственности выбор ВРИ — это распоряжение общим имуществом, поэтому заявление подают все сособственники или один из них по доверенности от остальных. Если участок в залоге у банка, закон согласия банка на смену ВРИ прямо не требует, но договор ипотеки часто обязывает заёмщика согласовывать любые изменения предмета залога. Проверьте договор, чтобы не нарушить его условия.

Можно ли выбрать несколько основных видов

У участка может быть один или несколько основных видов (ст. 14.1 ЗК РФ). Например «для ИЖС» и «ведение садоводства», если оба разрешены в зоне. Каждый выбранный основной вид вносится в ЕГРН, поэтому в заявлении перечислите все нужные виды сразу.

Что можно, а что нельзя делать на своем участке: частые заблуждения
19 октября 2026 г. 10:00
{{ article_page.get_title_in_list }}

Сколько стоит смена ВРИ и как она влияет на налог

Прямые расходы при смене основного вида минимальны, но последствия для налога и кадастровой стоимости могут быть заметными.

Размер госпошлины (пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

  • 1 000 ₽ — для граждан;
  • 2 000 ₽ — для организаций.

Если нужен условно разрешённый вид, добавьте расходы на общественные обсуждения или публичные слушания — их несёт заявитель.

Расчётный пример:

Участок 10 соток под ИЖС с кадастровой стоимостью 1 500 000 ₽. Ставка налога для ИЖС — до 0,3%, то есть до 4 500 ₽ в год. Собственник меняет ВРИ на «магазины». Ставка для прочих участков — до 1,5%, а кадастровую стоимость пересчитают по новому виду. Даже при той же кадастровой стоимости налог вырастет до 22 500 ₽ в год. Перед сменой ВРИ посчитайте налог заранее.

Смена выгодна, если текущий вид мешает стройке. Например, у участка вид «для огородничества», а нужен «для ИЖС», и оба варианта есть среди основных в зоне. Тогда дом можно будет зарегистрировать и подключить к сетям.

Как получить условно разрешённый вид

Если нужный вид в регламенте отнесён к условно разрешённым, самостоятельного выбора нет. Нужно разрешение по ст. 39 ГрК РФ. Заявление подают в комиссию по подготовке ПЗЗ, можно в электронной форме. Комиссия проводит общественные обсуждения или публичные слушания — не более одного месяца, затем готовит рекомендации, а глава администрации принимает решение в течение 3 дней (ч. 7–9 ст. 39 ГрК РФ). Расходы на обсуждения несёт заявитель.

Основания для отказа — в том числе выявленная на участке самовольная постройка: пока её не снесут или не приведут в соответствие, разрешение не дадут (ч. 11.1 ст. 39 ГрК РФ).

Разрешение само по себе ВРИ в ЕГРН не меняет. Сведения вносятся в реестр — обычно орган направляет их в Росреестр сам, но проверьте выписку.

Когда сменить ВРИ нельзя или сложно

Рассмотрим, когда нельзя сменить ВРИ.

Сельхозземли

Для сельхозземель, кроме садовых и огородных участков, ВРИ устанавливаются в соответствии с федеральным законом, а не регламентом. Поменять пашню на ИЖС сменой ВРИ нельзя: сначала потребуется перевод в другую категорию.

Аренда государственной и муниципальной земли

Арендатор публичного участка не вправе выбрать иной ВРИ, чем предусмотрен договором аренды (ст. 14.4 ЗК РФ). Исключение — комплексное развитие территории. Условно разрешённый вид арендатору тоже не доступен.

Нужного вида нет в регламенте

Тогда сначала нужно изменить ПЗЗ — через предложение в комиссию по ст. 33 ГрК РФ. Это долгая процедура с неопределённым результатом.

Сменить ВРИ нельзя или сложно в трёх случаях: если публичная земля в аренде, нужного ВРИ нет в регламенте, сельхозземли (кроме садовых и огородных).

Что говорят суды о смене ВРИ

Новая глава II.1 ЗК РФ во многом закрепила в законе то, что суды признавали и раньше. Главный ориентир — обзор судебной практики, в котором ВС разъяснил, что собственник выбирает вид без согласований, а арендатор по торгам связан договором: «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка» (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Собственнику согласования не нужны

Верховный суд разъяснил, что собственник вправе самостоятельно выбрать основной и вспомогательный вид из регламента без дополнительных разрешений и согласований (п. 1 Обзора ВС РФ от 14.11.2018). Если администрация требует от собственника «постановление о смене ВРИ», отказ можно обжаловать по КАС РФ, а теперь — просто подать заявление в Росреестр.

Арендатор по торгам связан договором

Арендатор муниципального участка, полученного на аукционе под дом в 4–5 этажей, требовал сменить вид на 5–9 этажей и изменить договор. Суд признал отказ администрации законным: иначе победитель торгов обходил бы их условия (п. 2 Обзора ВС РФ от 14.11.2018). С 2026 года тот же запрет прямо записан в ст. 14.4 ЗК РФ.

Вспомогательный вид — только при основном

ВС указал, что вспомогательный вид применяется лишь дополнительно к основному (п. 5 Обзора ВС РФ от 14.11.2018). Например, гараж или баня как вспомогательные объекты допустимы на участке под ИЖС, но участок «под гаражи» без основного жилого вида так не получить.

Что делать, если в смене ВРИ отказали

Росреестр приостанавливает учёт, если выбранного вида нет среди основных в регламенте, если действует ограничение по ст. 14.4 ЗК РФ или если в документах есть расхождения.

Как обжаловать приостановление

Сначала прочитайте уведомление: в нём перечислены причины и срок, в который их можно устранить. Если причина в расхождениях, подайте дополнительные документы. Если вы считаете приостановление незаконным, обжалуйте его в апелляционную комиссию при управлении Росреестра, а затем в суд по правилам КАС РФ.

Как обжаловать отказ администрации

Отказ в разрешении на условно разрешённый вид обжалуют в суд в порядке административного судопроизводства по КАС РФ. Суд проверяет, соблюдена ли процедура обсуждений и указаны ли в решении главы конкретные причины: ч. 9 ст. 39 ГрК РФ требует мотивировать решение.

Как зарегистрировать земельный участок через МФЦ и Госуслуги: сроки, стоимость, отказы
20 октября 2026 г. 14:00
{{ article_page.get_title_in_list }}

Какие ошибки допускают при смене ВРИ

Основные ошибки при смене ВРИ:

  1. Начинать стройку до внесения нового вида в ЕГРН. Пока в реестре старый ВРИ, использование по новому — нарушение.
  2. Путать ВРИ и категорию. Сменой ВРИ нельзя изменить сельхозземлю в землю населённого пункта.
  3. Не проверить налог. Коммерческий ВРИ увеличивает ставку в пять раз.

За использование участка не по ВРИ гражданина штрафуют на 0,5–1% кадастровой стоимости, но не менее 10 000 ₽.

Главное о смене ВРИ

С 01.03.2026 собственник сам выбирает основной ВРИ из регламента своей зоны и подаёт заявление в Росреестр. Срок рассмотрения заявления 5–7 рабочих дней. Условно разрешённый вид можно изменить через разрешение и слушания по ст. 39 ГрК РФ. Арендатор публичной земли сменить вид не может, а для сельхозземель сначала нужен перевод категории. Перед сменой проверьте ограничения и налог.

Вопросы о смене ВРИ участка

Как узнать ВРИ участка по кадастровому номеру?

Введите номер на портале НСПД или закажите выписку из ЕГРН — вид указан в разделе о характеристиках участка.

Нужно ли разрешение администрации, чтобы поменять ВРИ?

Для основного вида из регламента — нет. С 01.03.2026 достаточно заявления в Росреестр (ст. 14.4 ЗК РФ).

Сколько времени занимает смена ВРИ?

5 рабочих дней при подаче в Росреестр, 7 — через МФЦ. Условно разрешённый вид — дольше: только обсуждения длятся до месяца.

Может ли арендатор изменить ВРИ?

Арендатор государственной или муниципальной земли — нет, он связан договором. Арендатор частного участка — по согласованию с собственником.

Можно ли поменять ВРИ сельхозземли на ИЖС?

Сменой ВРИ — нет. Сначала нужен перевод земли в категорию населённых пунктов, обычно через изменение границ населённого пункта.

Что будет, если ВРИ не соответствует ПЗЗ?

Участок можно использовать и дальше без срока приведения в соответствие, кроме случаев самовольной постройки под снос (ст. 14.3 ЗК РФ).

Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.