Эскроу-счет: что это такое и для чего он нужен
Смотреть Содержание
Эскроу-счет дает гарантию клиенту в сохранности средств при покупке объекта пока идет строительство. В статье расскажем, что такое эскроу-счет, для чего он открывается и его особенности.
Суть эскроу-счета
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который используется для того чтобы обезопасить сделку между двумя сторонами. Он служит гарантом: покупатель уверен в получении товара или услуги, а продавец — в гарантированной оплате в полном объеме, исключая риск неплатежа. В ст. 860.7 ГК РФ прописано, как работает эскроу-счет.
Когда применяет эскроу-счет
Эскроу-счета используются при крупных сделках:
👉 Если одна сторона сомневается, что второй участник выполнит условия сделки.
👉 Когда период между оплатой и фактическим получением товара, работ, услуг достаточно продолжителен, например, занимает несколько месяцев.
Компании и ИП могут применять эскроу-счета в операциях, связанных с продажей бизнеса, товарных знаков или патентов, при приобретении коммерческой недвижимости или передаче прав владения.
В большинстве сделок открывать счет эскроу не обязательно. Исключение — приобретение жилья по договору долевого участия. То есть, если жилье покупается в строящемся помещении, то оплата застройщику происходит не напрямую, а через банковское учреждение, выступающее в роли посредника, до момента завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Покупатель размещает деньги на особом счете, где банк гарантирует безопасность сделки. Застройщик получает доступ к этим средствам лишь после полного выполнения своих договорных обязательств.
Стороны сделки
При совершении сделки и открытии счета участвуют три стороны:
- Бенефициар — сторона, которая продает товар (работу, услугу) и получает деньги.
- Депонент — сторона, которая покупает товар (работу, услугу) и вносит деньги за оплату на счет.
- Эскроу-агент — уполномоченный банк, в котором открывается специальный счет для участников сделки. Он выступает гарантом выполнения сделки и следит за соблюдением всех условий, прописанных в договоре.
Особенности эскроу-счета
Средства, которые находятся на эскроу-счете, остаются собственностью депонента до момента выполнения бенефициаром взятых на себя обязательств. Другими словами, покупатель жилья сохраняет право собственности на денежную сумму до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Но ни один из участников сделки не имеют права свободно распоряжаться этими деньгами или снимать их по своему желанию. Чтобы забрать деньги нужны серьезные основания.
При открытии, закрытии, изменении реквизитов счета эскроу банк обязан сообщить об этом в налоговую. В уведомлении указывается информация о депоненте (п. 1.1 ст. 86 НК РФ, письмо Минфина от 12.04.2017 № 03-02-07/1/21741).
Банки также не имеют права использовать средства на эскроу-счете в своей операционной деятельности.
В отличие от депозитных счетов, деньги на эскроу-счете не могут быть использованы для выдачи кредитов. При этом, на остаток по счету проценты не начисляются.
На средства, размещенные на эскроу-счете, не может быть обращено взыскание со стороны судебных приставов, и банк не имеет полномочий приостанавливать операции по данному счету в соответствии с требованиями Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).
Чтобы одна из сторон смогла снять деньги со счета, она должна предоставить доказательства, что условия сделки выполнены или не выполнены. Без них банк не может отдать деньги.
В каких случаях деньги с эскроу-счета возвращаются покупателю
- Застройщик не сдал объект вовремя. Покупатель вправе потребовать возврата средств или согласовать с застройщиком на новые сроки завершения строительства. В последнем случае покупатель информирует банк и продлевает срок депонирования средств на эскроу-счете.
- Банкротство застройщика. Если компания была ликвидирована по решению суда, покупатели получают свои деньги обратно. Есть и другие варианты: если же дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. В случае, если строительство еще продолжается, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.
- При расторжении договора между сторонами. Клиент имеет право отказаться от участия в долевом строительстве и вернуть свои средства.
Когда продавец получает деньги
Бенефициар получает средства, если он в срок выполнил условия сделки. Например, застройщику банк переведет деньги, если объект сдан в эксплуатацию в положенные сроки. Основанием для перевода средств служит официальное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Документ в банк можно передать в электронном или бумажном формате. Точный перечень документов, подтверждающих исполнение или неисполнение условий соглашения, устанавливается сторонами сделки и фиксируется в договоре счета эскроу.
За открытие эскроу-счета депонент выплачивает комиссионное вознаграждение. Размер комиссии определяется банком и, как правило, не превышает одного процента от суммы, размещаемой на счете.
При работе со счетом эскроу есть несколько исключений, если речь про сделку долевого строительства. В частности, комиссию банку выплачивает не покупатель жилья, а строительная организация. Депонент лишь вносит денежные средства на счет. Сумма до 10 млн руб. подлежит страхованию агентством по страхованию вкладов. Если покупатель размещает на счете 12 млн руб. — застрахованы будут только 10 млн. руб.
В чем отличие между эскроу-счетом, аккредитивом и банковской ячейкой
Банковская ячейка и аккредитив также могут применяться для гарантированных расчетов. В таблице рассмотрим, в чем разница между этими тремя способами расчетов.
| Условия | Эскроу-счет | Аккредитив | Ячейка |
|---|---|---|---|
| Форма договора | Разрабатывает коммерческий банк | Утверждена Центробанком | Разрабатывает коммерческий банк |
| Получатель средств | Только бенефициар | Бенефициар или третье лицо, если аккредитив переводной | Бенефициар или любое доверенное лицо |
| Страхование | Агентство по страхованию вкладов страхует суммы до 10 млн, если речь идет о сделке купли-продажи недвижимости | На усмотрения сторон, обратиться можно в любую страховую компанию. Заключается отдельный договор | На усмотрения сторон, обратиться можно в любую страховую компанию. Заключается отдельный договор |
| Возможность взыскание денег по аресту средств покупателя | Невозможно | Возможно,если у депонента образовалась задолженность | Возможно, если у депонента образовалась задолженность |
| Применения в покупке новостроек | Да, почти всегда обязательно | Нет, только при купли-продаже выполненных работ | Нет, только при купли-продаже выполненных работ |
| Досрочное закрытие счета со стороны депонента | Возможно, только при расторжении договора одной из сторон | Возможно, если отзывной | Возможно без ограничений |
| Расчет | Безналичный | Безналичный, можно использовать вексель | Только наличный |
Преимущества и недостатки покупки через эскроу-счет
✅ Плюсы эскроу-счета
- Гарантия сохранности средств покупателя. Банк берет на себя контроль за финансовыми операциями и соблюдением графика строительства, освобождая застройщика от этой обязанности. А для покупателя исключается ситуация, когда недобросовестный застройщик просто присвоит деньги себе. В случае банкротства строительной компании, вложенные средства будут возвращены клиенту банком.
- Счет эскроу нельзя арестовать, если у депонента есть долги.
- Мотивация застройщика к своевременной сдаче объекта. В случае нарушения сроков строительства, покупатель имеет право на возврат вложенных средств.
- Доверие клиентов. Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Использование счетов эскроу обеспечивает защиту их средств от рисков потери.
⛔️ Минусы эскроу-счета
- Не во всех банках можно открыть эскроу-счета.
- Увеличение стоимости жилья. Если застройщик не сдал объект вовремя, а покупатель решил вернуть средства, то есть риск, что средств не хватит на покупку другого жилья из-за повышения цен.
- Проценты, уплаченные по ипотеке, не подлежат страхованию и не возвращаются при расторжении договора долевого участия. Это означает финансовые потери для покупателя.
- Компенсации от агентства по страхованию вкладов имеют лимит. В случае банкротства банка, максимальная выплата составит 10 млн руб., даже если стоимость квартиры превышает эту сумму.