Доверительное управление: что это такое и как оформить

Смотреть Содержание

• Суть доверительного управления
• В отношении чего можно оформить договор доверительного управления
• Обязанности доверительного управляющего
• Как составить договор доверительного управления
• Порядок заключения договора доверительного управления
• Преимущества и недостатки ДУ
• Особенности доверительного управления ценными бумагами
• Особенности ДУ недвижимостью

Поскольку вопросом занимаются профильные специалисты, поставленная задача выполняется быстро и качественно, обеспечивается нужная доходность вложений.

Суть доверительного управления

Смысл доверительного управления (ДУ) – обеспечить эффективное распоряжение активами в условиях высокой конкуренции и быстро меняющейся конъюнктуры на рынке (п.1 ст. 1012 ГК РФ). Пытаясь самостоятельно принимать инвестиционные решения, собственник сталкивается с нехваткой времени, знаний и опыта. В этом случае используется такой инструмент, как ДУ. Это делегирование профессиональным управляющим права распоряжаться имуществом для увеличения дохода.

Это выгодно собственнику по следующим причинам:

✅ организации – оптимизируют расходы, связанные с наличием на балансе неиспользуемых активов;

✅ граждане – получают доход от аренды квартир или домов, не участвуя в процессе своими силами;

✅ инвесторы – получают доступ к эффективным стратегиям управления капиталом, при этом им не нужно следить за колебаниями рынка и изучать матчасть.

В п. 2 ст. 1012 ГК РФ указано, что управляющий может совершать с активами любые юридические и фактические действия. При этом он должен преследовать интересы собственника (тот именуется учредителем управления) или иного обозначенного им лица (выгодоприобретателя).

В отношении чего можно оформить договор доверительного управления

Согласно ст. 1013 ГК РФ договор доверительного управления можно заключить для следующих объектов:

• недвижимое имущество (квартиры, доли, дома, наделы земли);
• ценные бумаги (акции и облигации);
• комплексные имущественные объекты (например, готовый арендный бизнес);
• исключительные права (авторское право, патент, бренд).

⛔️ ДУ не оформляется для денег в наличной и безналичной форме, активов, которые находятся в оперативном управлении (например, имущество бюджетных организаций).

Обязанности доверительного управляющего

Доверительное управление имуществом предполагает, что у управляющего есть следующие правомочия:

👉 вступать в сделки от своего имени, обязательно прописывая свой статус;

👉 совершать операции с активами, чтобы достичь согласованных с собственником целей (например, организовывать сдачу квартиры в посуточную аренду, покупать ценные бумаги на купонный доход или дивиденды).

В ст. 1012 ГК РФ обозначено, что если управляющий при совершении сделок скроет свой статус, то за все последствия он отвечает личным имуществом. Если виновные действия нанесли клиенту финансовый ущерб, убытки должны быть возмещены.

Как составить договор доверительного управления

Согласно ст. 1016 ГК РФ в договоре, заключаемом сторонами, обязательно должна присутствовать следующая информация:

👉 Имущество, передаваемое в доверительное управление.

Нужно детально прописать параметры актива. Например, для недвижимости указывается точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, число комнат. Эти данные должны соответствовать выписке из ЕГРН.

👉 Цели деятельности управляющего.

Например, прописывается, что цель – сдавать в аренду апартаменты, увеличить капитал, вложенный в акции.

👉 Вознаграждение управляющей организации.

Устанавливается фиксированный размер вознаграждения или процент от дохода. Прописывается, с какой частотой и в каком порядке оно выплачивается.

👉 Период действия договора.

ДУ оформляется не более чем на пять лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Если объектом является недвижимость, соглашение подлежит государственной регистрации.

Порядок заключения договора доверительного управления

Передача в доверительное управление – это процедура, которая состоит из следующих этапов:

Подготовка

Учредителю управления нужно определить для себя, на какой срок будет оформляться ДУ, какие полномочия будут переданы управляющему, что нужно получить в результате (например, прибыль 15% годовых от сдачи коммерческой недвижимости).

Выбор управляющей организации

При выборе нужно проверить, есть ли у управляющего лицензия (требуется для работы с акциями и облигациями), какова его репутация (по отзывам на независимых ресурсах, истории судебных разбирательств, наличию страхования ответственности), имеется ли опыт взаимодействия с данным типом активов.

Подписание договора

В соглашение нужно включить все существенные условия согласно ГК РФ. Его можно подписать «живыми» визами уполномоченных лиц контрагентов или электронно-цифровыми подписями (ЭЦП).

Регистрация договора

Договор ДУ надо регистрировать, если под управление передано недвижимое имущество или средства транспорта. Например, в первом случае необходимо обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ. Регистрация занимает до семи рабочих дней.

Передача активов

Это завершающий шаг, который состоит из двух элементов. Первый – составление передаточного акта. В нем описывается состояние и рыночная стоимость передаваемого объекта, указываются дефекты (при наличии). Второй шаг – фактическая передача. Например, это выдача ключей от квартиры, обеспечение доступа в помещение и т.п.

Преимущества и недостатки ДУ

Оформление ДУ позволяет собственнику достичь следующих целей:

• получить дополнительный доход (от арендного бизнеса, покупки акций и т.д.);
• сохранить актив благодаря уходу, обеспеченному управляющим (ремонт, модернизация, оформление страховки и т.д.);
• нарастить капитал (вложение дохода в перспективные акции, облигации, тело которых дорожает).

ДУ сопряжено с определенными рисками. Это вероятность финансовых потерь из-за некомпетентности управляющей организации, злоупотреблений или мошеннических действий, споры с ФНС из-за допущенных в учете неточностей.

Чтобы минимизировать риски, нужно страховать ответственность управляющего, регулярно запрашивать и тщательно изучать отчеты, внести в соглашение о ДУ пункт о праве клиента проводить проверки внепланово.

Особенности доверительного управления ценными бумагами

ДУ ценными бумагами регулируется положениями ГК РФ, а также подзаконными актами Центробанка РФ, Росфинмониторинга, Правительства РФ. Принцип заключается в том, что клиент передает третьему лицу управление портфелем, но риски убытков несет сам.

Согласно ГК РФ и Федеральному закону от 22.04.1996 № 39-ФЗ управлять ценными бумагами могут профессиональные участники финансового рынка, которые отвечают следующим требованиям:

• регистрация юридического лица;
• наличие лицензии Центрального банка на ДУ финансовыми инструментами;
• наличие у работников сертификатов о прохождении квалификационных экзаменов и аттестаций;
• членство в саморегулируемой организации (например, в НАУФОР).

ДУ на фондовом рынке организуется в разных формах. Одна из них – коллективная, которая предполагает, что средства клиентов объединяются в общий «котел», а затем вкладываются в акции и облигации. По такому принципу работают паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Вложение в ПИФы – наиболее доступный вариант для начинающих инвесторов.

Другая форма – стандартные стратегии. В этом случае инвестор приобретает готовый портфель ценных бумаг, собранных по определенному принципу. Например, это может портфель акций «голубых фишек».

Третья форма – индивидуальное ДУ. Она предполагает, что собирается портфель ценных бумаг под потребности конкретного инвестора. Клиенту предлагается обслуживание в формате консультирования или сопровождения «под ключ». Порог входа здесь самый высокий – от 2-3- млн рублей.

Особенности ДУ недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью предполагает, что собственник обращается в управляющую компанию, которая берет на себя заботы, связанные с арендой, в том числе:

• поиск арендаторов;
• взимание с них платы;
• заселение и выселение;
• решение бытовых вопросов (например, мелкий ремонт);
• оплата коммунальных услуг и т.д.

За все эти действия собственник платит управляющей компании комиссию. Стандартный ее размер – 10% от получаемого дохода. При этом клиент не получает гарантий стабильной прибыли. Например, если на квартиру не найдется претендентов, то образуется период простоя, в течение которого нужно платить за ЖКХ.

Управляющая компания не получает права распоряжаться недвижимостью. Она не может продать или подарить квартиру, ее полномочия ограничиваются поиском арендаторов и организацией всех сопутствующих операций.