Договор мены между близкими родственниками
Смотреть Содержание
Договор мены между близкими родственниками – это способ оформления перехода прав собственности на квартиру или долю в ней, альтернативный купле-продаже. Его сторонами выступают члены одной семьи, эти сделки не запрещаются законодательством и совершаются по общим правилам.
Что такое договор мены
Договор мены между родственниками или иными лицами – это соглашение, предполагающее, что стороны обмениваются имуществом. Данной сделке посвящены статьи 567-571 ГК РФ. Стороны называются продавцом и покупателем, хотя могут не производить между собой денежных расчетов.
В качестве предмета соглашения может выступать:
🚘 транспортное средство;
🏠 квартира, дом или доля в них;
📊 акции;
📜 ценные предметы быта.
Законом не оговорено, что у меняемого имущества должна быть одинаковая ценность. Главное, чтобы не нарушались интересы участников сделки. Операция может предусматривать или не предусматривать доплату деньгами. Установлено, что у каждой из сторон должно иметься надлежащим образом оформленное право собственности на ценности.
Чем договор мены отличается от обмена
Понятие «мена» отличается от термина «обмен». Второе подразумевает, что сторона получает объект недвижимости в пользование, операция регулируется Жилищным Кодексом РФ. Первое означает, что прежний владелец полностью передает новому право собственности, в отношении правоотношений применяются положения ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ менять в договорном порядке можно только один товар на другой. Если вместо имущества гражданин получает деньги, то речь идет о купле-продаже. Законодательно установлено, что запрещено менять жилье в ветхом и аварийном доме, служебные квартиры.
По п. 3 ст. 37 ГК РФ сделка мены не может быть заключена между несовершеннолетним собственником и его родителями, опекунами, попечителями, близкими родственниками указанных лиц.
Могут ли близкие родственники заключить договор мены
Заключается ли договор мены квартиры между близкими родственниками? В законодательстве не установлено никаких ограничений. Это означает, что в правоотношения могут вступить как члены одной семьи, так и посторонние люди, заинтересованные в приобретении недвижимости.
Например, у матери и отца в совместной собственности имеется трехкомнатная квартира. Их сын женился и уехал, купив себе двушку. Однако, когда в семье родился третий ребенок, сын принял решение поменяться с родителями: двушку на трешку. При этом они могут согласовать или не согласовать доплату. В обоих случаях закон не будет нарушен.
Статистика демонстрирует, что сделки по мене жилья чаще всего совершаются именно между родственниками. Близкие люди знают, какие квартиры у членов семьи, хотят ли те меняться. Найти постороннего человека, владеющего жилплощадью с нужными параметрами, сложнее.
Как оформляется договор мены
Унифицированный образец договора мены между близкими родственниками не предусмотрен ГК РФ и другими нормативно-правовыми актами. Поскольку участники сделки считаются продавцом и покупателем, документ составляется по той же структуре, что и договор купли-продажи (ДКП) недвижимости.
В соглашение включаются следующие пункты:
Преамбула
Содержит ФИО и паспортные данные участников сделки, обозначение, кто выступает в роли продавца, а кто – покупателя.
Предмет
Подробные сведения об обмениваемом объекте недвижимости: точный адрес, квадратура, число комнат, этаж, кадастровый номер.
Порядок обмена
Порядок передачи недвижимого имущества, время и дата, когда продавец обязуется предоставить квартиру покупателю, иные значимые для сторон условия.
Дополнительные гарантии
Это пункт, включаемый по усмотрению сторон, например, ответственность продавца за дефекты, которые могут выявиться при проживании в объекте.
Распределение расходов
Обозначение, кто уплачивает налог и комиссии (вознаграждение риелтора, платежи за оформление сделки), указание на обязанность бывшего собственника оплатить коммунальные услуги за последний месяц.
Согласно п. 1 ст. 568 ГК РФ расходы на передачу и получение имущества несет та сторона, которая совершает соответствующее действие. Однако в соглашении можно предусмотреть иные условия.
В отличие от ДКП, соглашение о размене квартиры может не содержать пункта о порядке расчетов, если операция не предполагает денежной доплаты.
Соглашение заверяется собственноручными подписями сторон, проставляется дата оформления. Его достаточно составить в простой письменной форме. Нотариальное заверение не требуется, если операция совершается с целым объектом недвижимости (не с долей).
К договору прилагается акт приема-передачи жилплощади. В нем содержится информация о недвижимости (состояние, обнаруженные дефекты), проставляются подписи обеих сторон сделки. Это подтверждение, что квадратные метры перешли от одной стороны к другой.
Налогообложение при мене недвижимого имущества
Предусмотрен ли налог для договора мены между родственниками? Да, если прежний собственник владел недвижимостью менее минимального срока.
По общему правилу минимальный срок владения квартирой для освобождения о уплаты НДФЛ при продаже составляет 5 лет. Но есть исключение.
Минимальный срок владения в 3 года установлен для объектов, полученных (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- в порядке наследования;
- по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
- от личного фонда в соответствии с условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества.
Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, собственник вправе:
- заплатить налог от разницы между той ценой, по которой производится обмен, и стоимостью покупки. Второй параметр нужно подтвердить документально, например, предоставив ДКП.
- использовать право на налоговый вычет. Последний составляет 1 000 000 рублей. Вычет производится от стоимости, получаемой по итогам обмена недвижимости.
Если вы не хотите платить налоги при обмене квартир, то стоит рассмотреть другой вариант: вместо мены оформить договор дарения. От уплаты НДФЛ освобождаются следующие лица, состоящие в родстве:
👉 мужья и жены;
👉 братья и сестры (как полнородные, так и неполнородные);
👉 родители и дети;
👉 бабушки / дедушки и внуки.
Особенности мены долей в недвижимости
Как оформить договор мены между родственниками на долю в квартире или доме? Вне зависимости от степени родства с контрагентом, меняющий должен вначале предложить долю другим собственникам жилплощади, потому что у тех по закону есть преимущественное право приобретения квадратных метров.
Инициатор сделки может действовать следующим образом:
- направить совладельцам извещение с уведомлением о вручении;
- вручить извещение лично, попросив совладельцев проставить ФИО, подпись и дату;
- посетить с ними нотариуса для получения нотариальных отказов.
В первом и втором случае нужно ждать 30 дней. Если за этот срок совладельцы не изъявят желания купить долю, можно оформлять договор с тем, кто изначально планировал менять жилье.
Обменяться долями нельзя, если одна находится в приватизированном жилье, а вторая в муниципальном.
🤱 Если у доли несовершеннолетний собственник, обменять ее можно только после получения согласия от органов опеки и попечительства. От имени лиц, не достигших 14-ти-летия, действует опекун, несовершеннолетние в возрасте 14-18 лет подписывают договор сами. Также понадобится виза их взрослого представителя.
Справка. Уполномоченные органы не согласуют размен, если ребенку достается меньшая доля, чем та, от которой он отказывается.
Оформление собственности по договору мены
Согласно ст. 570 ГК РФ, право собственности переходит к сторонам, которые выступают по договору покупателями, после того как участники сделки исполнили обязательство о передаче имущества. Это правило не выполняется в отношении недвижимости, потому что сделки подлежат регистрации в Росреестре.
Для регистрации собственности новому владельцу надо обратиться в МФЦ или отделение Росреестра со следующей документацией:
- договором;
- заявлением от каждого из участников сделки с просьбой зарегистрировать собственность;
- документальными подтверждениями собственности бывших владельцев на обмениваемую недвижимость;
- паспортами сторон;
- квитанциями о перечислении госпошлины (для физических лиц установлена в размере 2 000 руб.).
Альтернатива личному обращению – электронная подача документов через портал Росреестра. Для нее заявителю необходима усиленная квалифицированная подпись.
Регистрация прав собственности через Росреестр занимает до 7 дней (если договор не удостоверен нотариусом) и до 3 дней (если удостоверен). При обращении в МФЦ сроки увеличиваются до 9 и 5 дней соответственно.