Договор мены квартиры: что это и как его правильно составить

Смотреть Содержание

• Что понимается под договором мены жилплощади
• В чем отличие мены от купли-продажи
• Можно ли менять имущество между членами семьи
• Как оформляется договор мены
• Регистрация договора мены

Это альтернатива купле-продаже, которая избавляет человека от необходимости искать денежную сумму для приобретения имущества и уменьшает количество оформляемых документов.

Что понимается под договором мены жилплощади

Под договором мены квартиры понимается сделка, в рамках которой два физлица или юрлица обмениваются находящейся у них в собственности недвижимостью. Правоотношения сторон регулируются профильной главой 31 ГК РФ. К договору применяются и правила о купле-продаже, если это не противоречит договору мены (гл. 30 ГК РФ).

Участники сделки называются покупателем и продавцом. В п. 1 ст. 568 ГК РФ обозначено, что меняемое имущество признается равноценным, если иное не указано в соглашении. Расходы на передачу ценностей несет сторона, выполняющая соответствующую обязанность.

Согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ возможен обмен неравноценным имуществом. Тогда тот, кто предоставляет более дешевый объект, совершает доплату в согласованном размере до или после передачи ценностей.

В законодательстве не обозначено, что меняться должны только однотипные объекты. Например, нормативно-правовые акты не запрещают оформить договор мены дома на квартиру, апартамент на машиноместо и т.д.

Под понятие мены не попадают сделки трейд-ин, предлагаемых застройщиками. Это комбинация соглашений о продаже недвижимости и долевом участии в строящемся жилье.

В чем отличие мены от купли-продажи

Поменять недвижимость – не то же самое, что провести сделку купли-продажи. В первом случае оформляется один договор, во втором – два, то есть юридическая сторона более сложная.

Подводные камни договора мены квартиры – причина его меньшей популярности, чем у купли-продажи. Денежные отношения не возникают, имеют место исключительно товарные. Это значит, что сторона сделки, которая в дальнейшем обнаружит у приобретенной недвижимости дефекты, не сможет истребовать у контрагента компенсацию, потому что согласно ст. 568 ГК РФ обмениваемое имущество по умолчанию считается равноценным.

Купля-продажа предполагает большую вариативность действий, чем меновое соглашение. Например, с его помощью можно вместо двух однокомнатных квартир завладеть одной трехкомнатной.

Можно ли менять имущество между членами семьи

Можно ли оформить договор мены на квартиру между близкими родственниками? Данное понятие распространяется на следующих лиц:

👫 дети;

👫 мать, отец;

👫 сестры, братья (полнородные или нет);

👫 внуки;

👫 бабушки, дедушки.

Да, в законодательстве нет ограничений. В правоотношения могут вступать как члены семьи, так и чужие друг другу люди. Практика показывает, что между родственниками чаще происходят обмены, чем между незнакомцами, потому что стороны сделки доверяют друг другу.

Если меняется общее имущества мужа и жены, то второй супруг должен дать нотариальное согласие на операцию. Общей считается любая недвижимость, приобретенная в браке, независимо от того, на кого она оформлена, если иное не предусмотрено брачным договором.

Как оформляется договор мены

Образец договора мены квартиры не предусмотрен законодательством. Поскольку объект операции – жилье, действуют нормы, регламентирующие оформление купли-продажи недвижимого имущества. Соглашение обязательно должно иметь письменную форму, подписываться обоими участниками правоотношений.

В документ необходимо включить следующие пункты:

• Стороны сделки. Указываются ФИО, паспортные данные, адреса прописки покупателя и продавца.
• Информация об объекте. Указывается его тип (например, квартира, апартаменты и т.д.), точный адрес, этаж, метраж, количество комнат, кадастровый номер.
• Алгоритм проведения обмена: порядок и срок передачи имущества.
• Гарантии сторон. Это обозначение ответственности продавца в случае, если в жилплощади обнаружатся скрытые дефекты. Если этот пункт отсутствует, взыскать компенсацию при выявлении недостатков не удастся.
• Распределение расходов. Прописывается, какая из сторон платит за услуги нотариуса, оформление документации, до какого месяца оплачиваются жилищно-коммунальные услуги, кто несет обязанность о перечислении налогов в бюджет и т.д.
• Условия, при которых контрагенты вправе расторгнуть соглашение.

В конце договора проставляется дата его заключения, подписи продавца и покупателя.

❗️ Если обменивается равноценное имущество, то в соглашение не включается пункт о порядке расчетов. Если предусматривается доплата, то отдельно указывается, в какой сумме и в каком порядке та вносится.

Дополнительно в договор можно включить пункт о том, что жилье не продано, не предоставлено в качестве залога, не находится под арестом. Если на недвижимости есть обременение, менять ее запрещено без согласования заинтересованных лиц.

Договор обязательно заверяется нотариально, если одна из его сторон – несовершеннолетний гражданин или собственник доли в недвижимости. В первом случае перед сделкой оформляется разрешение органов опеки.

Регистрация договора мены

Согласно законам РФ, предусмотрена обязательная регистрация договора мены квартир. Он признается исполненным с момента, когда данные о смене собственника внесены в базу Росреестра.

Для регистрационной процедуры соглашение в 3-х экземплярах предоставляется в МФЦ или отделение Росреестра. Дополнительно понадобится следующая документация:

📜 паспорта сторон;

📜 их заявления по унифицированному образцу с просьбой зарегистрировать обмен;

📜 документальные подтверждения прав собственности на недвижимость;

📜 подтверждение перечисления госпошлины;

📜 согласие супруга (при обмене общего имущества);

📜 разрешение органов опеки (если в сделке участвует ребенок).

Регистрация занимает 5-10 дней. По завершении процедуры сторонам предоставляются выписки из ЕГРН с данными о новом собственнике жилья и заверенный экземпляр договора.