Правовая норма ст. 551 ГК РФ используется в гражданском, административном, жилищном законодательстве и связана с недвижимостью, к которой относят: квартиры, дома, земельные участки, недра, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда. Недвижимое имущество делится на 2 основных типа: по происхождению и по закону, и может использоваться для лизинга.

Зарегистрированная недвижимость по закону подлежит государственной регистрации с выдачей документа установленного образца (свидетельства), обеспечивающей право свободного владения и распоряжения. Ст. 551 ГК РФ регулирует регистрацию перехода юридических прав на недвижимость между субъектами, осуществляемую на возмездной (купля/продажа, аренда) и безвозмездной (завещание, дарение) основе.

Суть содержания статьи

Правовая норма ст. 551 ГК РФ указывает на то, что любой переход права собственности на недвижимость по договору купли/продажи недвижимого имущества и другим основаниям, должен подлежать обязательной госрегистрации.

Если данное требование между субъектами договора о продаже недвижимости не выполняется, то это не считается основанием для изменения их взаимодействия с третьими лицами.

Основные общие моменты по ст. 551 ГК РФ – это:

  • Передача прав по недвижимому объекту всегда сопровождается госрегистрацией.
  • Взаимодействие сторон до обращения в Росреестр не влияет на отношения владельца с другими (третьими) лицами.
  • Уклонение одной из сторон от прохождения регистрации приводит к судебному разбирательству, при котором уклоняющаяся сторона обязана возместить второй стороне убытки, связанные с задержкой оформления документов (ФЗ № 225, 02.10.2007 г.).

Законные требования одной из сторон, что препятствует регистрации, исполняются в присутствии пристава. Правовая норма данной статьи подкрепляется также другими документами: ФЗ № 122 (21.07.1997 г), ФЗ № 229 (02.10.2007), Постановление Пленума ВАС № 54 (11.07.2011 г.) и др.

Практическое применение статьи

Пример. Судебная коллегия по гражданским делам, кассация, № 5-КГ14-27 (27.05.2014 г.)

Суд рассмотрел в открытом заседании дело по иску С. Г. Янкина к С. Гороху о выселении, в связи с госрегистрацией перехода права собственности на квартиру. Истец указал в заявлении, что позволил временно проживать на своей жилплощади ответчику с 2002 г., с условием проведения им текущего ремонта, ежемесячной оплаты коммунальных услуг и содержания комнат в чистоте.

В ноябре 2011 г. Янкин попросил освободить квартиру, так как С. Горох не выполнил эти требования. Добровольно ответчик оставить жилье отказался, поэтому заявитель был вынужден обратиться в суд по двум требованиям – препятствованию в перерегистрации жилья и выселении в принудительном порядке по постановлению судьи.

Ответчик собрался продавать квартиру и уже подготовил договор купли/продажи с С.А. Громовым. Суд 1-й инстанции отказал истцу в выселении и осуществлении перерегистрации. Последующая подача им кассационной жалобы полностью удовлетворила исковое заявление владельца недвижимости, несмотря на многолетнее фактическое проживание в квартире С Гороха.

В своем решении судья опирался на ст. 551 ГК РФ и ст. 387 ГПК РФ. Спорная двухкомнатная квартира, находившаяся в постоянном пользовании ответчика более 10 лет, должна была быть передана владельцу, желающему провести госрегистрацию, в связи с переходом права собственности из-за продажи жилья. Ответчик обязался возместить все расходы, возникшие у владельца имущества, в связи с задержкой передачи им жилья владельцу.

Возможные расходы, связанные с применением статьи

Регистрация объектов недвижимости происходит в Росреестре или МФЦ. Проводить ее можно при личном посещении профильных учреждений или в удаленном формате через ГОСУСЛУГИ. Официальный размер пошлины за регистрацию прав собственности, которую должен оплатить покупатель, составляет в 2024 г. 2 000 руб. Остальные текущие расходы связаны со сбором необходимых документов (копии, нотариальные заверения).

К статье расходов относят также спорные моменты, требующие их разрешения в судебном порядке (одна из сторон имеет прав обращения в суд). При этом стоимость искового заявления в регионах по РФ будет составлять, в среднем, 1 000 руб. – она зависит от стоимости имущества, рассматриваемого дела. Установление и размер госпошлины при обращении в суд регулируется ст. ст. 333.18 и 333.19 НК РФ.

Попутно может возникнуть необходимость в услугах адвоката. Юрист помогает со сбором документов и разрешает любые спорные ситуации на досудебном этапе. Адвокат может добиться возмещения издержек по суду, требовавшихся его клиенту на момент рассмотрения дела у противоположной стороны + выплаты гонорара за оказанные услуги (ст. 110 АПК РФ, ст. 395 ГК РФ, Обзор судебной практики ВС РФ №4, утвержденный Президиумом Верховного Суда 20.12.2016 г.).

Требуемые документы и особенности их подачи

При перерегистрации права собственности на объект недвижимости на другого собственника потребуется присутствие всех ее участников и следующий пакет официальных бумаг:

  • Заявление установленного образца.
  • Паспорт и ИНН владельца с указанием ФИО и регистрации.
  • Документ об имущественном праве (свидетельство, договор купли-продажи или дарения).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт Росреестра.
  • Технический паспорт квартиры из БТИ.
  • Нотариально заверенное разрешение всех собственников на проведение сделки.

Важно, чтобы объект был поставлен на кадастровый учет, но если он отсутствует, Росреестр сможет (и имеет право) выполнить и регистрацию объекта, и внести в учетные документы сведения о нем.

Детальное количество требуемых документов может варьироваться, о них ведомства сообщают дополнительно. Например, может потребоваться подтверждение про уплаченные счета за коммунальные услуги.

Актуальные вопросы/ответы

Кто может пользоваться ст. 551 ГК?

Практическое применение статьи использовать могут физические (владельцы, наследники) и юридические лица (частные и государственные), являющиеся собственниками объектов недвижимости.

Когда новый владелец начнет распоряжаться недвижимостью?

Право собственности владельца реализуется в полной мере с момента официально проведенной госрегистрации.

Какие основания есть для возникновения права собственности?

Законодатель выделяет следующие основания: завещание, купля/продажа, постройка для себя или участие в долевом строительстве, приватизация, наследование, решение суда, полная оплата пая, разделение совместно нажитого имущества при разводе.