ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
05 мая 2025 года
Дело №А26-9805/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Ракчеевой М.А.,
судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,
при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,
при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 30.07.2024), от акционерного общества «Тандер» ФИО4 (доверенность от 20.01.2025),
рассмотрев 17.04.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2025 по делу № А26-9805/2022,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее – Общество), адрес: 350002, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, о взыскании 1 386 666 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.11.2019 по 30.06.2021.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общества с ограниченной ответственностью «Базис-Проект» (далее – ООО «Базис-Проект»), адрес: 197101, Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41, литер Б, офис 1-3-2БМ, ОГРН <***>, ИНН <***>.
Решением от 31.01.2025 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворить заявленные требования.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что вывод суда первой инстанции о допущенном истцом злоупотреблении правом подлежит критической оценке и не основан на представленных в материалы дела документах, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды не может быть признано заключенным, ответчик направил подписанные со своей стороны экземпляры договора аренды и дополнительного соглашения истцу спустя более 6 месяцев вместе с уведомлением о расторжении договора; из толкования условий дополнительного соглашения от 16.01.2020 следует, что стороны согласовали исключение внесения арендной платы только в случае подтверждения обстоятельств невозможности использования объекта аренды в целях, определенных договором.
Истец указывает, что проведенными по делу судебными экспертизами подтверждается возможность эксплуатации объекта аренды в соответствии с условиями договора.
Предприниматель также указывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; в рамках дела А26-211/2021 установлено, что при подписании акта приема-передачи от 20.11.2019 Обществу было известно о повреждениях в помещении со стороны подвала плит и перекрытия пола.
В отзыве на апелляционную жалобу Общество против ее удовлетворения возражало, указало, что в соответствии с пунктом 5.6 договора с учетом дополнительного соглашения от 16.01.2020 арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имел возможности пользоваться объектом; в соответствии с указанным дополнительным соглашением выявленные недостатки, зафиксированные в акте приема-передачи помещения от 20.11.2019, препятствуют пользованию объектом. О содержании данного соглашения истцу было известно в момент его подписания, в связи с чем ссылка истца на незаключенность дополнительного соглашения является недобросовестным поведением (статья 10 ГК РФ) и не имеет правового значения, истец, подписав указанное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания относительно действия договора с учетом условий дополнительного соглашения. Невозможность эксплуатации объекта подтверждается: актом приема-передачи объекта от 28.11.2019; техническим заключением ООО «Базис-Проект»; заключением комиссии экспертов №24165-9805/СЭ, в соответствии с выводами которых дальнейшая безопасная эксплуатация помещения возможна только после проведения комплекса мероприятий по усилению (замене) аварийных плит, доказательств обратного истец не представил.
В судебном заседании представитель Предпринимателя пояснил, что ФИО2 не отрицает факт подписания договора и дополнительного соглашения, в то же время обстоятельства заключения дополнительного соглашения позволяют сделать вывод о том, что оно заключено не было, соответствующее заключение о техническом состоянии помещения, позволяющем пользоваться помещением, до отказа Общества от договора предприниматель не получал, сам такое заключение не заказывал. Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 20.09.2019 заключен договор № ПтрФ/58810/819 аренды нежилого помещения № 60 площадью 396, 7 кв. м с кадастровым номером 10:13:0060116:417, расположенного на первом этаже здания по адресу: Республика Карелия, Медвежьегорский район, пгт. Пиндуши, Повенецкая <...> (далее – договор).
В соответствии с пунктом 1.3 договора объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли смешанными группами товаров с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.
Согласно пунктам 3.1. и 3.2 договора арендодатель передает объект арендатору по акту приема-передачи, в котором отражается площадь объекта, техническое состояние объекта на момент передачи, его недостатки, при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы отопления, водоснабжения, освещения и т.д.
Согласно акту приема-передачи от 20.11.2019 Общество приняло помещение, указав на наличие повреждения плит перекрытия пола со стороны подвала, которые появились вследствие пожара 1992 года. Отметка о таких повреждениях сделана в акте 28.11.2019.
Согласно пункту 5.6 договора арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имел возможности пользоваться помещением, в том числе частью помещения, если при этом арендатор не имеет возможности использовать помещение в целях, указанных в договоре.
Дополнительным соглашением от 16.01.2020 к договору стороны согласовали, что в связи с наличием недостатков помещения арендная плата не начисляется и не уплачивается с момента приема передачи помещения до момента подтверждения возможности использования помещения; в случае подтверждения обстоятельств невозможности использования объекта в целях, определенных договором, арендная плата не начисляется и не уплачивается до момента устранения недостатков помещения; стороны договорились считать наличие выявленных существенных недостатков объекта аренды, зафиксированных в акте приема-передачи помещения от 20.11.2019, обстоятельствами невозможности использования помещения в смысле пункта 5.6 договора аренды.
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения оно считается заключенным с момента его подписания.
Уведомлением от 21.07.2020 № 1993 Общество уведомило Предпринимателя об одностороннем отказе от договора аренды ввиду наличия недостатков, препятствующих пользованию объекта, которые не могли быть обнаружены при принятии объекта.
Предприниматель, полагая, что за период с 20.11.2019 по 30.06.2021 с учетом фактического времени пользования ответчиком арендованным имуществом у Общества образовалась задолженность в размере 1 386 666 руб., направил досудебную претензию от 13.10.2022.
Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с иском в суд.
Суд первой инстанции, установив, что с даты подписания дополнительного соглашения, то есть с 16.01.2020, Предприниматель отказался от начисления и получения арендной платы за объект аренды, начиная с 20.11.2019 (дата составления акта осмотра), ввиду выявленных недостатков, препятствующих его эксплуатации по назначению, в удовлетворении заявленных требований отказал.
Повторно исследовав материалы дела и позиции сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку актом приема-передачи от 20.11.2019 установлено наличие в помещении недостатков, в целях оценки технического состоянию арендованного помещения в июне 2020 года Общество поручило ООО «Базис-проект» провести обследование арендуемого объекта, по результатам обследования получено техническое заключение по визуально-инструментальному обследованию строительных конструкций нежилых помещений в подвале здания.
Техническим заключением ООО «Базис-проект» зафиксировано наличие признаков аварийного состояния вследствие сильного термического воздействия (пожара): зафиксированы провалы до 50 мм и смещения отдельных участков плит. В ходе исследования проверена прочность и несущая способность железобетонных плит перекрытия и установлено, что имеется перегруз 4,1% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей одного стержня арматуры; перегруз 6,7% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей одного стержня арматуры (2 тип) в складской зоне; перегруз 56,2% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей двух стержней арматуры; перегруз 50,3% ребра монолитного участка.
Техническое заключение ООО «Базис-проект» содержит вывод о том, что безопасная эксплуатация помещения возможна только после проведения комплекса мероприятий по усилению (замене) аварийных плит.
Таким образом, в июне 2020 года АО «Тандер» получило доказательства того, что эксплуатация арендованного помещения является небезопасной. Учитывая, что арендованное помещение планировалось использовать под магазин продовольственных товаров как место пребывания покупателей, использования оборудования, выкладки и нахождения товаров, АО «Тандер» обоснованно пришло к выводу о том, что безопасная эксплуатация указанного помещения невозможна.
В период с момента составления акта приема-передачи до отказа Общества от договора Предприниматель каких-либо действий по проведению оценки технического состояния помещения, подтверждающего надлежащее состояние помещения для его эксплуатации под магазин, не предпринял.
Результаты проведенных по делу экспертиз в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ являются одним из доказательств по делу, не имеют заранее установленной силы, не носят обязательного характера и подлежат исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что эксперты основывали свои выводы на расчетах сводной ведомости дефектов и повреждений, составленной ООО «Базис-проект», иные расчеты экспертами не производились.
В заключении экспертов № 24165-9805/СЭ указано на возможную безопасную эксплуатацию спорного объекта без изменения эксплуатационных нагрузок и проведения периодического мониторинга технического состояния плит перекрытий, что не представляется возможным с учетом цели договора аренды (использование помещения под магазин), предполагающей проходимость покупателей? размещение оборудования и товаров.
Относительно доводов апелляционной жалобы о недоказанности заключения дополнительного соглашения от 16.01.2020 суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», акцепт должен прямо выражать согласие направившего его лица на заключение договора на предложенных в оферте условиях (абзац второй пункта 1 статьи 438 ГК РФ).
Подписав 16.01.2020 подготовленное Обществом дополнительное соглашение, предприниматель согласился с предложенными условиями об отказе от начисления и получения арендной платы за объект аренды, начиная с 20.11.2019 (дата составления акта осмотра), ввиду выявленных недостатков, препятствующих его эксплуатации по назначению. Доказательства предпринятых предпринимателем мер по оспариванию спорного условия об арендной плате на стадии заключения дополнительного соглашения к договору истцом не представлены.
Довод подателя жалобы о том, что решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.06.2022 по делу № А26-211/2021 имеет преюдициальное значение в части определения даты возврата помещения для рассмотрения настоящего дела отклоняется судом апелляционной инстанции.
В рамках дела № А26-211/2021 рассмотрены требования Предпринимателя о взыскании с Общества убытков (стоимости восстановительных работ по ремонту помещения, стоимости электроэнергии, потребленной за период с 20.11.2019 по 31.01.2021 и оплаченных работ по увеличению мощности энергопринимающих устройств), которые не соотносятся с предметом и основанием иска по настоящему делу.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В то же время апелляционный суд принимает во внимание, что не только на арендаторе лежит обязанность по возврату арендуемого имущества, в свою очередь, на арендодателе лежит обязанность по совершению действий по принятию арендуемого имущества.
В материалы дела представлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 21.07.2020 № 1993, которым Общество проинформировало Предпринимателя о прекращении договора по истечении 30 дней с момента получения уведомления. В уведомлении Общество также просило обеспечить доступ выездной комиссии в арендованное помещение для подготовки акта приема-передачи 31.07.2020, указав на ограничение доступа представителей Общества в помещение ввиду смены Предпринимателем замков.
В соответствии с письмом истца от 07.09.2020 Предприниматель обеспечил доступ в помещение представителю Общества только 21.09.2020.
В письме от 26.09.2020 предприниматель указывает, что на основании осмотра помещения 21.09.2020 составлен акт приема-передачи и дефектная ведомость, которые направлены Обществу. Последствия передачи помещения с дефектами были предметом рассмотрения по делу № А26-211/2021, в рамках которого Предприниматель требовал взыскания убытков ввиду ненадлежащего состояния помещения после прекращения договора из-за незавершенных Обществом ремонтных работ.
Как следует из пояснений Предпринимателя относительно хронологии событий, в дальнейшем в результате обмена письмами от 26.09.2020 и от 08.10.2020 в акт приема-передачи от 21.09.2020 внесены корректировки.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что помещение возвращено Предпринимателю 21.09.2020. Факт использования помещения Обществом после указанной даты не установлен ни в рамках настоящего дела, ни в рамках дела №А26-211/2021.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2025 по делу № А26-9805/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.А. Ракчеева
Судьи
С.В. Изотова
Н.Е. Целищева