ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. <***>, тел./факс <***>

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Чита Дело № А19-10754/2025

17 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2025 года

В полном объеме постановление изготовлено 17 декабря 2025 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей: Желтоухова Е.В., Марковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кривоноговой Д.Ю., рассмотрев с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БайкалТэкс» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 сентября 2025 года по делу № А19-10754/2025 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БайкалТэкс» (ОГРН <***>, ИНН: <***>) к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН <***>, ИНН: <***>) об обязании передать права и обязанности по договору субаренды части земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Арни глобал» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании: от ООО «БайкалТэкс» – ФИО1, представитель по доверенности от 13.05.2025 (присутствует удаленно); от ОАО «Российские железные дороги» – ФИО2, представитель по доверенности от 28.11.2023 (присутствует удаленно),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БайкалТэкс» (далее – истец, ООО «БайкалТэкс») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ответчик, ОАО РЖД) об обязании передать права и обязанности по договору субаренды части земельного участка (кадастровый № 03:13:0:0001, площадью 1 200 кв. м, ст. Таксимо, Респ. Бурятия), заключенному с победителем аукциона № 24/5946/СА/А/Э/В-СИБ.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 08 сентября 2025 года истцу отказано в удовлетворении требований.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции неправильно применил ст. 621 ГК РФ, не учел характер прекращения договора субаренды (досрочное расторжение по производственной необходимости по инициативе ОАО «РЖД»), необоснованно связал отказ в иске с просрочкой арендных платежей, не дал надлежащей оценки участию истца в аукционе и поданным заявлениям о продлении субаренды, а также не оценил действия ответчика на предмет злоупотребления правом и не учел добросовестность истца.

Истец настаивает, что участие в аукционе и подача заявок после расторжения договора фактически подтверждают реализацию его преимущественного права в пределах годичного срока, предусмотренного абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, а отсутствие уведомления до окончания срока аренды в ситуации досрочного расторжения не может лишать его такого права.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 25.10.2025.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» (арендатор) и обществом с ограниченно ответственностью «БайкалТэкс» (субарендатор) заключен договор субаренды от 14.06.2023 № ЦРИ/04/СА/5369/23000632 (далее - договор, договор аренды) на часть земельного участка с кадастровым номером 03:13:0:0001, площадью 1 200 кв. м, ст. Таксимо, расположенный по адресу Респ. Бурятия, Муйский р-н, ст. Таксимо, площадка, прилегающая к железнодорожному пути открытого акционерного общества «Российские железные дороги» № 74 А.

Ответчик 27.02.2024 в одностороннем порядке расторг договор на основании п. 5.6, 9.5 договора (производственная необходимость).

Согласно п. 9.5 договора в случаях, указанных в п. 5.6 договора считается расторгнутым по истечении 21 календарного дня со дня направления соответствующего уведомления в адрес субарендатора об отказе от исполнения договора регистрируемым почтовым отправлением с описью вложения по адресу места нахождения субарендатора, указанного в разделе 12 договора субаренды.

На сайтах www.rzd.ru (раздел «Недвижимость Российские железные дороги») и электронной площадки «РТС Тендер» 31.10.2024 опубликовано извещение о проведении аукциона № 24/5946/СА/А/Э/В-СИБ недвижимого имущества на праве аренды, части земельного участка, прилегающего к железнодорожному пути №74 А.

По результатам аукциона между ОАО «Российские железные дороги» и обществом с ограниченной ответственностью «Арни глобал» заключен договор субаренды части земельного участка (кадастровый № 03:13:0:0001, площадью 1 200 кв. м, ст. Таксимо, Респ. Бурятия).

Как указывает истец, общество с ограниченной ответственностью «БайкалТэкс» неоднократно направляло ответчику заявки на продление субаренды (25.04.2024, 01.06.2024, 16.08.2024).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец, полагая, что действиями ответчика нарушено преимущественное право общества с ограниченной ответственностью «БайкалТэкс» на заключение договора субаренды, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями: статей 421, 606, 621, Гражданского кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, правила пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливают безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего.

Кроме того, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды на разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предлагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок должны быть доказаны в совокупности: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, направление арендодателю письменного уведомления о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре, а при его отсутствии – в разумный срок до окончания действия договора, готовность арендатора заключить новый договор на условиях, на которых арендодатель предполагает передать имущество другому лицу.

Оценивая выполнение указанных условий, суд установил, что истцом допускались неоднократные нарушения сроков внесения арендных платежей за периоды с июля по ноябрь 2023 года, январь и март 2024 года, что подтверждается платежными поручениями и вступившим в законную силу судебным приказом Арбитражного суда Иркутской области от 30.07.2024 по делу № А19-16858/2024 о взыскании задолженности по арендной плате.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышеизложенные обстоятельства признаны преюдициально установленными и свидетельствующими о ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору субаренды.

В части соблюдения порядка уведомления арендодателя суд первой инстанции отметил, что истец не лишен был возможности направить письменное уведомление о желании заключить новый договор в разумный срок до окончания действия договора субаренды, в том числе в период с момента получения уведомления о расторжении (05.03.2024) до даты прекращения договора (19.03.2024).

Вместе с тем каких-либо доказательств направления такого уведомления в указанный период истцом не представлено.

Представленные копии заявок от 25.04.2024, 01.06.2024, 16.08.2024 датированы уже после прекращения договора, не содержат отметок о поступлении в ОАО «РЖД» или в уполномоченные подразделения, почтовые доказательства их направления отсутствуют, оригиналы указанных заявок по требованию суда не представлены.

Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для реализации истцом преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок, и отказал в удовлетворении иска о переводе на истца прав и обязанностей по договору, заключенному с победителем аукциона.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют о нарушении либо неправильном применении норм материального и процессуального права.

Утверждение заявителя о том, что досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя по мотиву производственной необходимости выводит спорные отношения из сферы действия общего механизма ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и, в частности, освобождает арендатора от обязанности уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор в разумный срок до окончания действия договора, основано на неправильном толковании норм действующего законодательства и не находит подтверждения ни в тексте ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни в разъяснениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Норма абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается заявитель апелляционной жалобы, прямо увязывает на возможность требования перевода прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом, с условием предварительного соблюдения порядка уведомления, установленного абз. 1 того же пункта.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъясняя данную норму, указал, что преимущественным правом обладает и арендатор по договору, прекращенному в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, момент прекращения договора (по истечении срока, по соглашению сторон, либо в порядке одностороннего отказа по ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора) сам по себе не отменяет и не прекращает установленную законом обязанность арендатора заблаговременно обозначить свою волю на продолжение арендных отношений.

Как верно указал суд первой инстанции и подчеркнул ответчик в отзыве, истец, будучи уведомлен о предстоящем расторжении договора не менее чем за 21 день, располагал достаточным временем для направления арендодателю письменного уведомления о желании заключить новый договор субаренды. Неиспользование этой возможности является следствием поведения истца и не может быть возложено в вину арендодателю либо компенсировано последующими действиями после прекращения договора.

Довод жалобы о том, что участие истца в аукционе и поданные им после расторжения договора заявки на предоставление земельного участка в субаренду следует расценивать как надлежащую реализацию его преимущественного права, основан на смешении двух различающихся по смыслу и времени юридических действий – уведомления арендодателя и последующей реализации преимущественного права.

Уведомление согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации должно предшествовать прекращению договора и служит для того, чтобы арендодатель, принимая решение о дальнейшей судьбе имущества, мог учитывать наличие арендатора, желающего продолжить отношения.

Реализация же самого преимущества (в форме перевода прав и обязанностей по заключенному с другим лицом договору либо возмещения убытков) возможна уже после прекращения договора, но лишь при условии, что арендатор надлежащим образом заявил о своем намерении до окончания действия договора.

Участие в торгах и подача заявок после прекращения договора отражают желание истца вновь получить спорный участок в пользование, однако не могут заменять или ретроспективно восполнять отсутствие надлежащего уведомления в период действия договора, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Ссылка заявителя на то, что прекращение договора по производственной необходимости как исключительная ситуация делает применение требования об уведомлении лишенным правового смысла, также не может быть принята. Закон не выделяет особого режима для случаев расторжения договора по инициативе арендодателя по мотивам внутренней хозяйственной необходимости и не освобождает арендатора от установленного императивного требования о заблаговременном уведомлении.

Довод жалобы, направленные на оспаривание значения фактов просрочки по арендным платежам также подлежат отклонению.

Так, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо связывает наличие у арендатора преимущественного права с надлежащим исполнением им своих обязанностей по договору.

При этом для целей применения данной нормы правовое значение имеет сам факт нарушения договорных обязательств, а не то, являлось ли соответствующее нарушение формальным основанием для расторжения договора.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено вступившим в законную силу судебным приказом по делу № А19-16858/2024, истец допускал неоднократные просрочки платежей и имел задолженность по договору субаренды за период, непосредственно предшествующий прекращению договора.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что условие надлежащего исполнения не соблюдено, соответствует фактическим обстоятельствам и требованиям норм.

Довод о том, что выбор арендодателем иного основания для расторжения (производственная необходимость, а не нарушение платежной дисциплины) свидетельствует о надлежащем исполнении договора аренды, противоречит содержанию договора, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан состоятельным.

Утверждения заявителя о неполноте исследования судом обстоятельств и отсутствии оценки признаков злоупотребления правом со стороны ОАО «РЖД» не подтверждаются материалами дела.

Как следует из решения, суд дал оценку как основаниям расторжения договора (производственная необходимость в связи с реализацией инфраструктурных проектов), так и последующим действиям ответчика по выставлению спорного участка на торги и заключению договора субаренды с иным лицом.

При этом суд обоснованно исходил из того, что предметом настоящего спора является наличие либо отсутствие у истца комплекса условий, необходимых для реализации преимущественного права, а не законность и обоснованность расторжения договора субаренды как такового, уведомление о котором истцом не оспаривалось. Лишь при наличии у арендатора самого преимущественного права возможно обсуждение вопроса о том, нарушено ли оно действиями арендодателя. В отсутствие такого права ссылка на злоупотребление носит декларативный характер и не может служить основанием для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей по договору с третьим лицом.

Доводы заявителя апелляционной жалобы в части оценки добросовестности поведения истца основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Из материалов дела усматривается, что, помимо факта участия в аукционе, поведение истца характеризуется систематическими нарушениями сроков оплаты аренды и отсутствием надлежащего письменного уведомления арендодателя в период действия договора, что не соответствует критериям добросовестности, сформулированным в ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких условиях ссылки на добросовестность не могут подменять собой отсутствие доказательств соблюдения императивных условий ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам в совокупности и взаимной связи, верно применил подлежащие нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения.

Доводы жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, а лишь направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 сентября 2025 года по делу № А19-10754/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.М. Бушуева

Судьи О.А. Маркова

Е.В. Желтоухов