АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
12 марта 2025 года
Дело №
А56-59532/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,
при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 27.12.2024),
рассмотрев 26.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 по делу № А56-59532/2023,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Б.Ч.К.», адрес: 199034, Санкт-Петербург, 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. 1Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Учреждение), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (далее – Договор) нежилого помещения с кадастровым номером 78:06:0002079:1269, площадью 179,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. 1-Н (далее – Помещение), и изложении пункта 2.1 Договора в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 11 464 000 руб. (НДС не облагается)».
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - ГУИОН).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2024 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении Договора, пункт 2.1 Договора изложен в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 16 122 000 руб. (НДС не облагается)».
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 24.05.2024 и постановление от 07.10.2024, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.
По мнению Комитета, судами не установлена недостоверность величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке, выполненном ГУИОН, поэтому оснований для изменения установленной Комитетом цены продажи не имелось; заключение эксперта, на которое опирались суды, содержит противоречивые выводы, поэтому является необоснованным и не может быть признано надлежащим доказательством.
ГУИОН в отзыве на кассационную жалобу поддерживает позицию Комитета.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы.
Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество являлось арендатором Помещения.
На основании заявления Общества и положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) Комитетом принято распоряжение от 02.05.2023 № 1126-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 18-я линия В.О., д. 13, литера А, пом. 1-Н» (далее - Распоряжение).
В Распоряжении определен способ приватизации Помещения - продажа государственного имущества Обществу (арендатору) по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 Распоряжения), цена продажи установлена в размере 22 400 000 руб. в соответствии с отчетом от 10.04.2023 № КО054/00021/2023 об оценке рыночной стоимости Помещения по состоянию на 07.12.2022, выполненным ГУИОН (пункт 1.1.2 распоряжения).
Комитет в лице Учреждения направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи Помещения и проект Договора с указанием цены продажи Помещения в размере 22 400 000 руб.
Общество представило Комитету протокол разногласий от 17.05.2023, в котором предложило установить иную цену продажи Помещения – 11 464 000 руб., изложив пункт 2.1 Договора, в соответствующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 11 464 000 руб. (НДС не облагается).»
Письмом от 21.06.2023 № 04-15-25865/23-0-1 Комитет подтвердил условие о цене продажи 22 400 000 руб. и уведомил Общество о его праве на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки (цены продажи Объекта) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная Комитетом выкупная стоимость значительно превышает рыночную стоимость Помещения, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.
В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены арендуемого объекта Общество представило отчет от 12.07.2022 № 1732/22-ОЦ, подготовленный по его заказу оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы Аспект», в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 11 464 000 руб.
При рассмотрении дела суд первой инстанции определением от 12.12.2023 удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 07.12.2022, проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация Независимых Экспертов» ФИО2.
Согласно заключению эксперта ФИО2 от 22.03.2024 № 438-2024-оц рыночная стоимость Помещения по состоянию на 07.12.2022 составляла 16 122 000 руб.
Суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта ФИО2 от 22.03.2024 № 438-2024-оц, пришел к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании этого заключения в размере 16 122 000 руб.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого Помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости Помещения, по состоянию на 07.12.2022 - на дату обращения Общества в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили положения статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а также статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена Помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в результате проведения судебной экспертизы.
В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.
Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.
Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта ФИО2 от 22.03.2024 № 438-2024-оц по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 07.12.2022. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что заключение эксперта ФИО2 основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО2 суды не установили предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Комитета и назначения повторной экспертизы.
Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.
С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 по делу № А56-59532/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В. Чуватина
Судьи
А.В. Кадулин
А.Е. Филиппов