Решение по делу № А70-25134/2024 от 02.10.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А70-25134/2024 02 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 02 октября 2025 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Сидоровой О.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевым А.К., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО «СРПСКИ ДВОРИК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к судебному приставу-исполнителю ОСП по ВЗЛЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району УФССП России по Тюменской области ФИО1,

к УФССП по Тюменской области

об оспаривании постановления от 02.10.2024 об оценке вещи или имущественного права (о принятии результатов оценки), вынесенного в рамках исполнительного производства от 16.10.2023 № 136742/23/72032-ИП,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО СК «Срубофф» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр», оценщик ФИО2,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле

установил:

ООО «СРПСКИ ДВОРИК» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к судебному приставу-исполнителю ОСП по ВЗЛЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району ФИО1 об оспаривании постановления от 02.10.2024 об оценке вещи или имущественного права (о принятии результатов оценки), вынесенного в рамках исполнительного производства от 16.10.2023 № 136742/23/72032-ИП.

К участию в деле в качестве соответчика было привлечено УФССП по Тюменской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ООО СК «Срубофф», ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр», оценщик ФИО2,

Судебное разбирательство произведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

16.10.2023 на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Тюменской области, судебным приставом-исполнителем ОСП по ВЗЛЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району в отношении ООО «СРПСКИ ДВОРИК» было возбуждено исполнительное производство № 136742/23/72032-ИП. Предмет исполнения - взыскание денежных средств в размере 1 261 067 руб. Взыскатель - ООО СК «Срубофф»

В ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем был наложен арест на объект недвижимости – жилое помещение, площадью 87,6 кв. м. кадастровый номер 72:23:0429001:10232, адрес: <...>.

Для определения стоимости указанного имущества к участию в исполнительном производстве было привлечено ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр».

Согласно отчету № 828/146 об оценке объекта оценки, выполненному оценщиком ФИО2, рыночная стоимость указанного выше объекта недвижимости по состоянию на 03.07.2024 составила 8 191 300 руб.

Постановлением о принятии результатов оценки от 02.10.2024 судебный пристав-исполнитель ФИО1 установила стоимость объекта недвижимости на основании отчет № 828/146 об оценке объекта оценки в размере 8 191 300 руб.

Общество не согласно с указанными постановлением о принятии результатов оценки, в связи с чем обратился в суд с заявлением по настоящему делу. Стоимость недвижимого имущества заявитель считает заниженной.

В п. 50 постановления Пленума Верховного суда от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» дано разъяснение о том, что в случаях, предусмотренных ч. 2 и 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Из содержания ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общими стандартами оценки являются:

федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее - ФСО I);

федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО II);

федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО III);

федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО IV);

федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО V);

федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО VI);

федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328.

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона № 135-ФЗ).

Таким образом, в силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является для судебного пристава-исполнителя обязательной, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 стороны исполнительного производства вправе либо оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете.

Обращаясь в суд с заявлением по настоящему делу, Общество ссылается на недостоверность определения рыночной стоимости объекта оценки.

Истец считает, что рыночная стоимость имущества является заниженной. В подтверждение изложенного Обществом в материалы дела представлено заключение эксперта от 10.03.2025 № 40-2025, выполненное ООО «Астарта», оценщик ФИО3

Согласно указанному заключению по состоянию на 03.07.2024 рыночная стоимость жилого помещения, площадь 87,6 кв. м. кадастровый номер 72:23:0429001:10232, адрес: <...> составила 9 211 000 руб.

По состоянию на 10.03.2025 рыночная стоимость объекта недвижимости составила 11 068 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, установленная по заключению ООО «Астарта» выше, чем рыночная стоимость, указанная в отчете ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр».

Судом установлено, что разница в рыночной стоимости между указанными отчетами составила 11,08 %

Как следует из заключения ООО «Астарта», отчет оценщика от 03.07.2024г. № 728/146 об оценке имущества, выполненной ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр», не соответствует требованиям федерального закона оценочной деятельности № 135 и федеральным стандартам оценки, так как в отчете об оценке № 728/146 от 03.07.2024 имеются следующие нарушения:

-Отчет на оценку составлен с нарушением Федерального стандарта на оценку ФСО № 4.

-В отчете отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (Нарушение ФСО № 7, п. 11г).

-На стр. 9 отчета оценщик указывает, что «Рынок объектов, сопоставимых с объектом оценки развит достаточно», а на стр. 10 отчета приводит лишь 5 предложений

(Нарушены требования ст. 11 № 135-ФЗ в части неоднозначного толкования и введения в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей)).

-В отчете отсутствуют Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (Нарушение ФСО № 7, п. 11д).

-В отчете отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (Нарушение ФСО № 7, п.22в).

-На стр. 10 отчета при описании объектов аналогов отсутствует вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки (Нарушение п.2.1 ФСО VI).

-В отчете отсутствует сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объектов оценки (Нарушение п.9 ФСО V).

-На стр. 14-15 при описании корректировок оценщик использует неактуальную на дату оценки информацию (использует источник статриэлт данные на 07.2023 год, тогда как дата оценки 07.2024 год)

-В отчете отсутствует подтверждающая информация об объектах аналогах в части «тип отделки» (Нарушение п.2.2, п. 8 ФСО VI «существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников»).

Кроме того, из положений ст. 11 Закона № 135-ФЗ также следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности, достоверности. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В данной части судом установлено, что отчет об оценке (стр. 28, 29, 31, 32), выполненный ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр», содержит информацию об объектах-аналогах, их стоимости.

При этом из представленной информации невозможно установить по состоянию на какую именно дату производилась публикация объявлений о реализации объектов недвижимости и соответственно их стоимости.

В материалы дела Обществом представлен протокол осмотра доказательств от 04.09.2025, выполненный нотариусом.

На основании указанного протокола осмотра судом установлено, что содержание объявлений просмотреть невозможно.

Таким образом установить дату публикации объявлений о реализации объектов недвижимости и соответственно их стоимости установить также невозможно.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отчет ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр» не соответствует принципу проверяемости.

В ходе производства по делу ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр», оценщику ФИО2 неоднократно предлагалось письменно оценить представленное в материалы дела заключение ООО «Астарта», а также указанные заявителем доводы относительно несоответствия оспариваемого отчета требованиям законодательства (вх. в картотеку от 22.06.2025, от 29.07.2025, от 28.08.2025, от 08.09.2025); документально подтвердить даты размещения объявлений о продаже объектов недвижимости, на основании которых были определены объекты-аналоги; документально опровергнуть доводы заявителя о невозможности проверки сведений, содержащихся в отчете относительно объектов-аналогов (объявления о продаже).

Определения суда оставлены третьими лицами без исполнения.

Судом установлено, что заключение ООО «Астарта» содержит подробное описание проведенного исследования, однозначные ответы на поставленные вопросы.

Доказательства того, что выполненный ООО «Астарта» расчет стоимости объекта оценки, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, в материалах дела отсутствуют. Достоверность результатов не опровергнута.

При указанных обстоятельствах суд считает, что определение стоимости объекта оценки в отчете от ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд признает недействительным постановление от 02.10.2024 об оценке вещи или имущественного права (о принятии результатов оценки), вынесенное судебным – приставом-исполнителем ОСП по ВЗЛЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району УФССП России по Тюменской области ФИО1 в рамках исполнительного производства № 136742/23/72032-ИП.

Согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

С учетом истечения срока действия отчета ООО «Астарта» в настоящем случае суд не возлагает на судебного пристава–исполнителя обязанность вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом на основании отчета ООО «Астарта».

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным постановление от 02.10.2024 об оценке вещи или имущественного права (о принятии результатов оценки), вынесенное судебным– приставом-исполнителем ОСП по ВЗЛЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району УФССП России по Тюменской области ФИО1 в рамках исполнительного производства № 136742/23/72032-ИП.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Сидорова О.В.