ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

27 июня 2025 года

Дело №А56-99993/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей Н.С. Полубехиной, Т.С. Сухаревской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А. Марченко,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя ФИО1 (доверенность от 27.12.2024),

предпринимателя ФИО2, представителя ФИО3 (доверенность от 02.09.2024),

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 по делу № А56-99993/2024 (судья Н.В. Парнюк) по заявлению:

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), выразившегося в непринятии решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 12-Н, в срок до 29.02.2024 и об обязании Комитет совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Впоследствии заявитель уточнил заявленные требования, просил признать незаконным бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 12-Н, в срок до 29.02.2024.

Решением от 07.04.2025 с учетом определения об исправлении опечатки от 06.05.2025 признано незаконным бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 12-Н, в срок до 29.02.2024.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что на этапе совершения Комитетом действий по приватизации спорного помещения было выявлено отсутствие охранного обязательства, которое изготовлено Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП) только 29.07.2024, с учетом охранного обязательства 15.08.2024 Предпринимателю сообщено о совершении Комитетом мероприятий по его заявлению в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, договор с Предпринимателем заключен 29.11.2024.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель просит решение оставить без изменения, указывает, что при отсутствии охранного обязательства, оформленного в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 13.07.2020 № 774 «Об утверждении формы охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, и порядка его подготовки и утверждения», необходимо устанавливать наличие иных охранных документов, оформленных ранее, в связи с чем указанные Комитетом обстоятельства не могли являться препятствием для принятия решения о приватизации.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу, Предприниматель и его представитель против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве, пояснили, что с учетом направленных Комитетом ответов на запросы заявителя через «личный кабинет» у Предпринимателя имелись разумные ожидания относительно принятия решения Комитетом, в связи с чем полагает установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок не пропущенным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Предпринимателем и Комитетом 11.10.2021 заключен договор № 11-А049059 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 12-Н.

03.11.2023 Предприниматель направил в Комитет заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Данное заявление Предпринимателя зарегистрировано Комитетом 08.11.2023 за вх. КИО № 05-26111617/23-0-0.

Письмом от 28.11.2023 № 05-26-111617/23-0-6 Комитет уведомил Предпринимателя, что его заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества принято и будет рассмотрено в порядке и сроки, установленные Законом № 159-ФЗ.

Законом № 159-ФЗ регламентированы особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в редакции действующей на момент обращения Предпринимателем с соответствующим заявлением, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - Заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Административным регламентом Комитета по предоставлению государственной услуги по осуществлению приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества» (далее - Административный регламент), утвержденным распоряжением Комитета от 21.11.2017 № 212-р, определен порядок действий Комитета и подведомственных ему организаций при приватизации имущества Санкт-Петербурга в рамках реализации арендаторами преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Согласно разделу III Административного регламента предоставление предусмотренной им государственной услуги включает в себя следующие административные процедуры:

- прием и регистрация заявления;

- подготовка и направление межведомственных запросов, иных запросов о представлении документов (сведений), необходимых для предоставления государственной услуги, находящихся в распоряжении иных государственных органов и организаций;

- рассмотрение заявления;

- согласование и издание распоряжения Комитета;

- подписание договора купли-продажи Объекта;

- выдача заявителю результата предоставления государственной услуги.

В соответствии с пунктом 3.5.2 Административного регламента содержание административной процедуры «подписание договора купли-продажи объекта» составляет подготовка трех экземпляров проекта договора купли-продажи по установленной форме и его подписание Комитетом (Учреждением), а также подготовка сопроводительного письма установленной формы.

Результатом административной процедуры является подготовленный и подписанный Комитетом (Учреждением) проект договора купли-продажи с сопроводительным письмом (пункт 3.5.5 Административного регламента).

Способом фиксации выполнения административной процедуры является подписание трех экземпляров проекта договора купли-продажи с сопроводительным письмом (пункт 3.5.6 Административного регламента).

Пунктом 2.3 Административного регламента результатом государственной услуги является выдача заявителю трех экземпляров проекта подписанного договора купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга (далее - Объект), по формам согласно приложению № 5 настоящему Административному регламенту или приложению № 6 к настоящему Административному регламенту на бумажном носителе или уведомление Комитета об отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение объекта по форме согласно приложению № 2 к настоящему Административному регламенту на бумажном носителе в случае наличия оснований для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение Объекта с указанием причин отказа.

Согласно пункту 3.6 Административного регламента выдача заявителю результата предоставления государственной услуги предполагает вручение или направление заявителю по почте подписанных Комитетом (Учреждением) трех экземпляров проекта договора купли-продажи.

Как установлено судом первой инстанции, при рассмотрении настоящего спора Предпринимателем представлены все необходимые доказательства, подтверждающие соблюдение им всех условий, установленных Законом № 159-ФЗ, для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

Данное обстоятельство Комитетом не оспорено.

Судом первой инстанции также установлено, что предусмотренный частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ срок для принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направления арендатору проекта договора купли-продажи имущества составляет 84 дня (2 месяца + 2 недели + 10 дней). Аналогичные сроки предусмотрены Административным регламентом.

В соответствии с пунктом 2.4 Административного регламента указанный срок (84 дня) не включает срок, необходимый на подготовку оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости соответствующего объекта в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В 2023 году оценку рыночной стоимости государственного имущества Санкт-Петербурга по заданиям Комитета осуществляло ГУИОН в соответствии с государственным контрактом от 11.12.2023 № 23000649. Срок для проведения оценки составлял 20 рабочих дней. С учетом установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Административным регламентом сроков, а также предусмотренного государственным контрактом срока на оценку рыночной стоимости имущества, общий срок, в течение которого Комитетом должно было быть принято решение об условиях приватизации и заявителю должен был быть направлен проект договора купли-продажи, составляет 112 дней с даты поступления заявления арендатора о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из даты получения Комитетом заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение помещения (08.11.2023) этот срок истек 29.02.2024.

Таким образом, Комитетом допущено незаконное бездействие в связи с непринятием в предусмотренные Законом № 159-ФЗ сроки решения об условиях приватизации помещения.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, могут приватизироваться субъектами малого и среднего предпринимательства также в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ при условии их обременения требованиями, указанными в абзаце первом настоящего пункта, и соблюдения положений пунктов 2 и 3 настоящей статьи.

Решение об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должно содержать информацию об отнесении такого объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия.

К решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должны прилагаться копии охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, утвержденного в порядке, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», и паспорта объекта культурного наследия, предусмотренного статьей 21 указанного Федерального закона (при его наличии), а в случае, предусмотренном пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона, - копии иного охранного документа и паспорта объекта культурного наследия (при его наличии).

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Согласно пункту 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 данного Федерального закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 указанной статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

Согласно пункту 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 указанной статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 данного Федерального закона или пунктом 8 указанной статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 данного Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 данного Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 данного Федерального закона.

Учитывая изложенное, при отсутствии охранного обязательства, оформленного в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 13.07.2020 № 774 «Об утверждении формы охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, и порядка его подготовки и утверждения» необходимо устанавливать наличие иных охранных документов, оформленных ранее.

Как установлено судом первой инстанции, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 12-Н ранее издавались охранные обязательства, а именно - охранное обязательство от 23.06.2000 № 3237, охранное обязательство от 16.10.2014 № 13380, а также в отношении объекта культурного наследия имеется ряд иных предусмотренных действующим законодательством документов, в связи с чем у Комитета не имелось оснований для нерассмотрения заявления заявителя о приватизации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции также обоснованно указал, что устранение нарушения права в период рассмотрения настоящего дела не лишает Предпринимателя, права которого были нарушены таким бездействием и для которого такое бездействие повлекло неблагоприятные последствия, права оспорить бездействие, имевшее место в определенный период.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка Комитетом обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы Комитета подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2025 по делу № А56-99993/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Н.С. Полубехина

Т.С. Сухаревская