АРБИТРАЖНЫЙ СУД
МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
06.06.2025 Дело № А40-305021/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2025 Полный текст постановления изготовлен 06.06.2025
Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего – судьи Лазаревой И.В. судей Беловой А.Р. и Красновой С.В. при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью «Герань» – ФИО1, по доверенности от 28.07.2023;
от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2, по доверенности от 06.12.2024 № ДГИ-Д-698/24;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025
по делу № А40-305021/2023
по иску общества с ограниченной ответственностью «Герань» к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Герань» (далее – ООО «Герань», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:01:0004021:4440, общей площадью 650,2 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025, судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, цена выкупаемого объекта определена в размере 88 763 825,47 руб. на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия, возникшие при заключении по цене и на условиях, предложенных Департаментом, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и неправильным применением норм материального и процессуального права, указывает, что спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы; именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
До рассмотрения кассационной жалобы от ООО «Герань» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.
До рассмотрения кассационной жалобы от Департамента поступило ходатайство о проведении судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента (посредством веб-конференции) поддержал доводы и требования кассационной жалобы; представитель ООО «Герань» возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы.
Проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 АПК РФ, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.07.2019 между ООО «Герань» и Департаментом заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00990/19, а именно, нежилого помещения общей площадью 650,20 кв. м (этаж 1, комн. Б; этаж 2, комн. Б; этаж 3, комн. Б; этаж 4, комн. А, Б, В; пом. I, комн. 1, 1а, 2-12, 14-16, 16а, 17-28), расположенного по адресу: г. Москва, Центральный административно-территориальный округ, пер. Тишинский Большой, д. 8, стр. 2.
28.11.2023 Департаментом принято Распоряжение о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/3, общей площадью 650,2 кв. м.
30.11.2023 в адрес ООО «Герань» поступил проект договора купли-продажи недвижимости № 59-8988 от 30.11.2023
Имея намерение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, предоставленного в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов
Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), изучив проект договора, ООО «Герань» не согласилось с выкупной ценой объекта, которая составила 162 189 000 руб., о чем составило протокол разногласий, с указанием цены объекта, определенной в соответствии с Отчетом оценщика от 18.12.2023 № ОО24Н-94, в размере 46 346 522 руб., который отклонен Департаментом.
Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 4 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
При принятии судебных актов суды пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.
Судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ.
Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене, определенной в названном заключении, так, рыночная стоимость помещения составляет 110 424 000 руб.
При этом судами принято во внимание, что в рамках проведения экспертизы экспертом установлено, что стоимость работ, произведенных ООО «Герань» приведших к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 650, 2 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0004021:4440 расположенного по адресу: <...>/3, составляет 21 660 174,53 руб.
Установив, что Департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт и реконструкция спорного помещения произведена обществом с согласия арендодателя, суды констатировали, что цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений.
С учетом зачета произведённых ООО «Герань» работ, приведших к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения, подлежащая оплате цена объекта составляет 88 763 825,47 руб.
Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указания на которые содержатся в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 АПК РФ суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Судебная коллегия отмечает, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Таким образом, изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 АПК РФ является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу. Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции. Нарушений судами норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 по делу № А40-305021/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий – судья И.В. Лазарева
Судьи: А.Р. Белова
С.В. Краснова