АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ростов-на-Дону
12 марта 2025 г. Дело № А53-22916/24
Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2025 г.
Полный текст решения изготовлен 12 марта 2025 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т.Д.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,
рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП: <***>
к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП: <***>
о расторжении договора аренды, об обязании возвратить участок, о взыскании задолженности по арендной плате
при участии
от истца: лично ФИО1 (паспорт), представитель ФИО3 по доверенности от 16.04.2024 (свидетельство о перемене имени),
от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 02.07.2024.
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в суд с требованием к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о расторжении договора аренды, об обязании.
Истец в процессе судебного разбирательства изменял предмет иска, заявив его окончательно в следующей редакции:
расторгнуть договор аренды от 10.04.2014 № 1,
обязать ответчика передать истцу земельный участок с КН 61:11:0600012:435,
взыскать с ответчика задолженность в размере 254 179 рублей 48 копеек за 2023 и 2024 годы.
Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.
По правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
Воспользовавшись предоставленным правом, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 – прежнего собственника земельного участка, заключившего договор аренды с ответчиком.
Ответчик против иска возражал, утверждая, что истец уклонился от получения натуральной арендной платы в размере, согласованном с первоначальным арендодателем, ссылался на соблюдение режима использования земельного участка, указал на уплату в денежном выражении арендной платы за часть участка, пригодную к выпасу скота.
Третье лицо ФИО5 представителя в заседание не направила, о слушании дела извещена. Истец представил в материалы дела ее объяснения, подпись в которых удостоверена нотариально.
Согласно объяснениям третьего лица по взаимному соглашению она получала арендную плату в натуральном выражении – 1 тонну зерна за год, впоследствии 2 тонны зерна (не помнит, с какого периода), претензий относительно размера выплаты не предъявляла, полагая, что это соответствует условиям договора, 7.04.2023 участок был продан истцу.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд нашел иск подлежащим частичному удовлетворению.
Судом установлено, что 07 апреля 2023 г. истец и ФИО5 заключили договор купли продажи земельного участка, площадью 460 000 кв. м, с кадастровым номером 61:11:0600012:435, расположенного по адресу: Заветинский район Ростовской области, Тюльпановское сельское поселение, земельный участок расположен в кадастровом квартале 61:11:0600012, категория - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.
Согласно пункту 7 договора купли-продажи земельный участок обременен договором аренды земельного участка № 1 от 10.04.2014 в пользу ответчика ФИО2 сроком на 15 лет, регистрационная запись 61-61-13/017/2014-1 от 25.04.2014, в соответствии с которым ответчик обязался использовать арендуемый земельный участок по назначению для производства сельскохозяйственной продукции (п. 4 договора аренды).
По данным ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - для сельскохозяйственного производства. Арендатор создал на участке кошары (помещения для содержания овец), по периметру участка воздвиг ограждения и содержит и пасет скот. На этом основании истец утверждает о нецелевом использовании земельного участка.
Пунктом 3 договора аренды установлено, что арендная плата за земельные доли осуществляется в натуральном выражении и составляет 10 % от валового сбора урожая.
ФИО1 утверждает, что арендная плата ему с момента приобретения участка в собственность не выплачивалась.
Эти обстоятельства положены в основание иска о расторжении договора, возврате участка и взыскании арендной платы.
Из описанного следует, что между сторонами сложились правоотношения по поводу аренды земельного участка, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При этом по правилам статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из приведенных законоположений следует, что у ответчика возникли права и обязанности арендатора земельного участка, а к истцу при покупке участка перешли права и обязанности арендодателя. Арендные отношения сохранены.
Возражая против иска, ответчик указал, что земельный участок, площадью 460000 кв. м с кадастровым номером 61:11:0600012:435 является пастбищем и используется им для выпаса сельскохозяйственных животных, в соответствии с его назначением и вводом разрешенного использования. Этот факт подтверждает и истец в исковом заявлении. Доказательств нецелевого использования земельного участка истцом не представлено.
Суд соглашается с этим доводом, поскольку животноводство есть вид сельскохозяйственного производства и использование участка как пастбища этому виду разрешенного использования соответствует.
В процессе разбирательства истец заявил о наличии ограничений в использовании земельного участка, а именно – нахождение участка в водоохранной зоне и запрет выпаса на нем сельскохозяйственных животных, на что указано в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка и в письме Управления Росрееста по Ростовской области от 15.01.2025.
Ответчик, со своей стороны, указал на то, что при заключении договора ему не были предоставлены сведения об ограничениях в пользовании участком, он приобретался в аренду и использовался именно как пастбище. Приложением к договору аренды была выписка из ЕГРН не содержащая этих сведений.
Действительно, обращаясь с иском, ФИО1 также представил выписку об участке, не содержащую этих сведений.
Лишь в процессе разбирательства представлена выписка от 17.01.2025, согласно которой указанные ограничения распространяются на часть участка площадью 286518 кв. м, учетный номер части участка 61:11:0600012:435/1 (лист выписки 14, графа 2, л.д. 124), оставшаяся часть участка ограничениям не подвержена.
Ответчик также же представил составленную кадастровым инженером ФИО6 (рег. № 08-15-135) схему участка, согласно которой в водоохранной зоне находится лишь 28.6 га, оставшаяся часть участка 17, 4 га доступна к использованию для выпаса скота.
Ответчик настаивает на наличии у него интереса к участку даже с учетом указанных ограничений, утверждает о готовности использовать его лишь в допустимых пределах.
Проанализировав позиции сторон по этому вопросу, суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 619 (пункт 1 части 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Той же нормой установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как указано выше, об ограничениях, установленных в отношении участка, арендатору стало известно только в процессе судебного разбирательства. Следовательно, лишь процессе разбирательства арендодатель указал на необходимость соблюдать ограничения, а арендатор выразил на это согласие.
Таким образом, повод для расторжения договора по этому основанию отсутствует – арендатор должен иметь возможность и время исправить допущенное нарушение.
Вторым основанием для расторжения договора заявлено невнесение арендной платы, что также оспорено ответчиком со ссылкой на следующие обстоятельства.
В конце мая 2023 года ФИО2 получил от ФИО7 по почте уведомление без подписи с требованием досрочного расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:11:0600012:435, основанное на отсутствии намерения у ФИО1 как нового собственника переоформлять договор.
В ответном уведомлении от 07.06.2023 арендатор указал, что договор аренды продолжает действовать, а оснований для добровольного расторжения не имеется, уведомил нового собственника о необходимости его явки для получения арендной платы. Но истец ФИО7 для получения арендной платы не явился.
В конце мая 2024 года арендатор получил от ФИО7 претензию, подписанную им 23.05.2024, в которой содержались требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:11:0600012:435. Ответчик направил в адрес арендодателя ответ на претензию, в котором разъяснил, что оснований для досрочного расторжения договора нет, и что неявка к арендатору за получением арендной платы (в сроки установленные договором), не является подтверждением факта невыплаты арендной платы арендатором.
Ответ на претензию был отправлен 05.06.2024 ФИО8 A.M.(идентификатор 34743073024265), что подтверждается почтовым кассовым чеком. Почтовое отправление получено истцом 07.06.2024 года, что подтверждается отчетом об отслеживании заказного отправления с почтовым идентификатором.
Из описанного следует, что ФИО1, уже приобретая участок в апреле 2023 года, намеревался прекратить договор аренды, о чем направил уведомление в мае 2023 года.
7.06.2024 получил приглашение явиться для получения арендной платы в натуральном виде, как это было согласовано прежним собственником участка, но не сделал этого. Платежных реквизитов для перечисления арендной платы в денежном выражении он также до момента обращения в суд ответчику не направил.
Согласно статье 619 (пункт 3 части 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как указано выше, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 3 договора аренды установлено, что арендная плата за земельные доли осуществляется в натуральном выражении и составляет 10 % от валового сбора урожая.
Срок внесения арендной платы сторонами не установлен, но из объяснений третьего лица следует, и стороны в процессе разбирательства согласились с тем, что она вносится ежегодно. Таким образом, основанием для расторжения договора будет невнесение арендной платы за два года, в данном случае – 2023 и 2024 годы.
На момент обращения с иском (25.06.2024) срок внесения арендой платы за 2024 год не наступил.
Более того, истец не опроверг доводов о том, что не принял мер к получению выплаты, то есть налицо просрочка кредитора.
Согласно статье 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
Между тем, получив необходимые сведения о реквизитах для оплаты, ответчик в процессе разбирательства совершил платеж на сумму 59 200 рублей 86 копеек, получение которых истец подтвердил, уменьшая размер требований.
Следовательно, истец не доказал и этого основания для расторжения договора.
Вместе с тем, суд не может согласиться с контррасчетом задолженности, представленным ответчиком, исходя из площади участка, пригодной для выпаса скота – 17,4 га.
Получив в аренду земельный участок в целом, и не имея ни возможности, ни правового основания возвратить его часть, арендатор должен либо оплачивать за использование всей площади, либо согласиться с иском о расторжении договора.
Поэтому суд произвел перерасчет арендной платы, приняв как составные части алгоритма расчета площадь участка 46 га, среднюю урожайность зерновых культур по полям ответчика, подтвержденную статистическими отчетами за 2023 и 2024 год, соответственно, и среднюю цену на зерновые, которая заявлена в расчете истца и не оспорена ответчиком.
Согласно этим расчетам арендная плата за 2023 год составила 92 443 рубля 12 копеек, за 2024 - 64 038 рублей 80 копеек, всего 156 481 рубля 92 копейки. С учетом произведенного платежа долг составил 97 281 рубль 07 копеек, эту сумму надлежит взыскать с ответчика.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Пошлина по иску о расторжении договора полностью относится на истца.
С учетом цены иска пошлина по денежному требованию (иск подан до 01.09.2024) составила 8 625 рублей, из которых уплачено 7 000 рублей. На ответчика относится 38,3% - 3 303 рубля, из которых подлежит довзысканию в бюджет 1 625 рублей и возмещению истцу 1 678 рублей.
Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 задолженности 97 281 рубля 07 копеек, судебных расходов 1 676 рублей, всего 98 957 рублей 07 копеек.
В остальной части иска отказать.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Пипник Т.Д.