ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

03 февраля 2025 года

Дело №А56-38158/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» представителя ФИО2 (доверенность от 01.03.2024), от акционерного общества «Проектный институт № 1» представителя ФИО3 (доверенность от 21.11.2024),

рассмотрев 16.01.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34343/2024) акционерного общества «Проектный институт № 1» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2024 по делу № А56-38158/2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль», адрес: 197046, Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. Ж, пом. 7-Н, оф. 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к акционерному обществу «Проектный институт № 1», адрес: 191015, Санкт-Петербург, 9-я Советская ул., д. 4-6, лит. А, пом. 102, раб. место 2, ОГРН: <***>, ИНН: <***> (далее – Институт), с иском о взыскании 1 491 152 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате по договору от 20.02.2023 № 42/23БП за период с 01.07.2023 по 25.08.2023, 188 401 руб. 43 коп. неустойки за период с 21.07.2023 по 09.10.2023.

Решением от 08.09.2024 суд исковые требования удовлетворил частично, взыскал с Института в пользу Общества 1 491 252 руб. 34 коп. задолженности, 62 800 руб. неустойки, в остальной части требований отказал.

Не согласившись с данным судебным актом, Институт обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить в части взыскания задолженности и неустойки, принять новый судебный акт, которым взыскать с ответчика в пользу истца 882 881 руб. 02 коп. задолженности и 24 167 руб. 47 коп. неустойки, а также расходы по уплате государственной пошлины.

Податель жалобы не согласен с решением суда в части взыскания 608 371 руб. 32 коп. основной задолженности и 38 632 руб. 53 коп. неустойки; так, судом незаконно и необоснованно взыскана с ответчика указанная сумма задолженности, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что помещение возвращено арендодателю в состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта, а, следовательно, и того, что у истца возникло право использовать часть суммы депозита в размере 608 371 руб. 32 коп. в счет стоимости восстановительного ремонта; из иска следует, что Общество признает, что ответчиком по договору внесена сумма депозита в размере 961 390 руб., а также факт оплаты основного долга в размере 245 552 руб. 18 коп. из суммы депозита; вопреки выводам суда первой инстанции материалы дела не содержат доказательств наличия у истца убытков, причинения институтом ущерба Обществу и необходимости проведения в связи с этим восстановительного ремонта, размера ущерба, причиненного ответчиком; представленная в материалы дела локальная смета не является надлежащим доказательством причинения убытков, а также относимым и допустимым доказательством ущерба, поскольку в расчете стоимости ремонта Обществом указан вид и количество восстановительных работ без соответствующего обоснования, а равно не свидетельствует о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и необходимостью проведения соответствующих работ; кроме того, из материалов дела следует, что часть работ на сумму 52 881 руб. 50 коп. была исключена самим истцом по его инициативе, что свидетельствует о том, что указанный документ (локальная смета) не является доказательством факта причинения ответчиком указанного истцом размера убытков; кроме того, судом в обжалуемом решении необоснованно указано, что 25.08.2023 арендодатель в присутствии представителя арендатора провел осмотр помещения, по результатам которого составлен дефектационный акт, в котором зафиксированы дефекты помещения, определены способы их устранения, поскольку арендатор акт не подписал ввиду составления его заранее, отсутствия в нем подписи генерального директора Общества и печати; надлежаще оформленный дефектационный акт ответчик не получал, в материалы дела он представлен истцом не был, в связи с чем не мог быть оценен судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела; также, по мнению подателя жалобы, судом взыскана неустойка в размере, приводящем к обогащению Общества; так, ответчик, заявляя ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, просило взыскать ее исходя из расчета 0,04% от суммы задолженности, полагая, что неустойка в указанном размере в полной мере компенсирует Обществу негативные последствия неисполнения ответчиком обязательства в установленный договором срок.

В отзыве на жалобу Общество просило жалобу оставить без удовлетворения, сославшись на изложенные в решении суда обстоятельства дела, указало, что размер неустойки был снижен судом до 0,1%, при том, что условиями договора была предусмотрена неустойка в размере 0,3%.

В судебном заседании представитель Общества на вопрос суда, в каком заседании в суде первой инстанции был предоставлен дефектационный акт, ответить не смог, предоставил на обозрение суда апелляционной инстанции оригинал дефектационного акта и обратился с ходатайством о его приобщении. Представитель Института заявил возражения относительно удовлетворения ходатайства, указал, что на отсутствие указанного документа обращал внимание в первой инстанции, однако истец уклонился от его представления. Судом ходатайство о приобщении дефектационного акта отклонено, поскольку обстоятельств, препятствовавших предоставлению данного документа в суд первой инстанции, в ходатайство не приведено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 20.02.2023 между Обществом (далее - арендодатель) и Институтом (далее - арендатор) заключен договор №42/23БП аренды части нежилого здания с кадастровым номером 78:07:0003090:3459, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Пушкарская ул., д. 22, лит. А, общая площадь арендуемой части здания составила 580,9 кв. м (часть помещения 1-Н, часть комн. 44, комн. 47-48, часть комн. 49, комн. 75-77, 2 этаж; эксплуатируемая кровля площадью 104,3 кв. м (часть пом. 1-Н, комн. 160, 2 этаж)) для использования под офис.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы за помещение составляет 961 390 руб. (в т.ч. НДС 20%) и включает в себя плату за пользование помещением в размере 813 260 руб. (в т.ч. НДС 20%), компенсацию расходов по коммунальным услугам арендодателя, в т.ч. расходов на оплату стоимости электроэнергии, потребленной в процессе эксплуатации здания в размере 66 803 руб. 50 коп. (в т.ч. НДС 20%), плату за уборку помещения согласно пункту 2.1.5 договора в размере 66 803 руб. 50 коп. (в т.ч. НДС 20%), плату за услуги по временному складированию отходов (ТКО), организацию их вывоза и размещение в санкционированных местах специализированной организацией в размере 14 523 руб. (в т.ч. НДС 20%).

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора сумма ежемесячной арендной платы оплачивается арендатором не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, счет на оплату арендной платы арендодателем не оформляется.

Пунктом 2.2.17 договора предусмотрено, что арендатор обязан один раз в год в течение срока действия договора, а также при расторжении договора производить за свой счет силами арендодателя комплексную уборку в помещении; стоимость комплексной уборки не входит в арендную плату по договору и оплачивается по отдельным счетам, выставляемым арендодателем из расчета 185 руб. за 1 кв. м арендуемого помещения, но в любом случае не менее 7 000 руб.

Пунктом 3.5.2 договора предусмотрено, что сумма депозита в размере 961 390 руб. (включая НДС 20%), равная размеру ежемесячной арендной платы, является обеспечением надлежащего исполнении арендатором обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае нарушения арендатором обязательств по договору арендодатель вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежей.

Пунктом 4.4 договора установлена ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате арендной платы в виде начисления ему неустойки в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.6 договора арендатор вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном пунктом 2.2.25 договора.

Пунктом 2.2.25 договора установлено, что арендатор в случае намерения расторгнуть договор обязан письменно сообщить об этом арендодателю не позднее, чем за четыре календарных месяца до предстоящего освобождения помещения, при этом оплата по договору до момента его расторжения должна производиться на условиях, предусмотренных договором.

Пунктом 7.1 договора установлено, что последний заключен сторонами на неопределенный срок.

Помещение передано арендатору по актам от 20.02.2023 и 06.03.2023.

Арендатор в соответствии с требованиями пункта 3.5.2 исполнил обязательство по уплате суммы депозита в размере 961 390 руб. (в т.ч. НДС 20%) платежным поручением от 16.02.2023 № 48.

Впоследствии письмом от 19.04.2023 Институт в порядке пункта 2.2.25 направил в адрес Общества уведомление о предстоящем освобождении помещения и намерении расторгнуть договор не позднее 20.08.2023.

Позднее в июне 2023 арендатор направил в адрес Общества телеграмму с просьбой принять помещение 19.06.2023.

Общество, в свою очередь, в ответной телеграмме сослалось на получение уведомления о расторжении договора только 25.04.2023, в связи с чем, по мнению арендодателя, последним днем срока действия договора аренды является 25.08.2023, то есть требование об осмотре и приемке помещения 19.06.2023 является необоснованным.

Институт в письме от 31.07.2023 указал Обществу на освобождение помещения 19.06.2023 и необоснованное уклонение арендодателя от приемки помещения, в связи с чем повторно просил явиться представителя арендодателя для приемки помещения 04.08.2023.

Письмом от 10.08.2023 Общество указало, что требование арендатора о приемке помещения ранее 25.08.2023 является необоснованным, уведомило о проведении осмотра помещения 25.08.2023, а также указало о наличии по состоянию на 10.08.2023 у арендатора задолженности по арендной плате, о наличии которой арендатору сообщено в претензии от 25.07.2023.

Претензия Общества от 25.07.2023 с требованием об оплате задолженности по арендной плате в размере 1 736 704 руб. 52 коп., а также начисленной на указанный размер задолженности неустойки в размере 109 691 руб. 50 коп., была направлена арендатору 26.07.2023.

Впоследствии 25.08.2023 Институтом Обществу возвращено арендуемое помещение, переданы ключи, при этом арендатором в одностороннем порядке подписан акт сдачи-приемки помещения от 25.08.2023, в котором имеется отметка арендатора о подписании акта с оговоркой согласно приложению № 1 к акту.

В указанном приложении Институт полагает подлежащими исключению из акта приемки от 25.08.2023 слова о том, что «стороны констатируют, что помещение передано в состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта (в помещении имеются дефекты и недостатки, устранение которых возможно путем проведения восстановительного ремонта), согласно дефектационному акту от 25.08.2023; подписание акта арендодателем не прекращает обязанностей арендатора по возмещению арендодателю стоимости восстановительного ремонта; стоимость восстановительного ремонта определяется в порядке, установленном договором (пункт 2.2.11 договора), после исполнения арендатором обязательств по оплате стоимости восстановительного ремонта в полном объеме арендодатель не будет иметь претензий к состоянию переданного помещения»; также Институт в указанном приложении указал на отказ от подписания дефектационного акта, полагая, что проведение восстановительного ремонта не требуется, дефектов и недостатков, возникших в результате действий / по вине Института, не имеется.

В прилагаемом письме от 25.08.2023 Институт также указал, что отказывается от подписания дефектационного акта, поскольку расстановка и небольшое количество мебели исключали возникновение дефектов, кроме того, часть помещений пустовала весь период аренды, что также исключает возможность возникновения дефектов по вине арендатора; определенные арендодателем объемы работ по устранению дефектов в любом случае являются неразумными и чрезмерными, требование о необходимости устранения дефектов стен на площади 1044,3 кв. м не обосновано, состояние и фотографирование стен при передаче помещения арендатору не описывалось и не производилось, равно как и проверка оконных запирающих механизмов, петель, ручек, замков и пр., таким образом, возникновение указанных в акте недостатков вследствие действий арендатора Обществом не доказано, а кроме того, указанные дефекты могли возникнуть уже после освобождения арендатором спорного помещения.

Поскольку арендатором претензия Общества была оставлена без удовлетворения, последнее обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что по данным бухгалтерского учета у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере 1 491 152 руб. 34 коп. за период с 01.07.2023 по 25.08.2023 (с учетом зачета части задолженности в размере 245 552 руб. 18 коп. из суммы депозита в соответствии с пунктом 3.6 договора).

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что истец незаконно не зачел оставшуюся сумму депозита в размере 715 837 руб. 82 коп. (961 390 руб. - 245 552 руб. 18 коп. = 715 837 руб. 82 коп.) при расчете основного долга ответчика, а также заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, просил рассчитать пени исходя из ставки 0,04%.

Истец в пояснениях на возражения ответчика указал, что сторонами 25.08.2023 был проведен совместный осмотр помещения, по результатам которого был составлен дефектационный акт, содержащий зафиксированные дефекты помещения, от подписания которого, однако, представитель ответчика отказался; на основании указанного дефектационного акта Обществом был составлен локальный сметный расчет № 1, в соответствии с которым стоимость восстановительного ремонта составила 661 252 руб. 82 коп.; указанный дефектационный акт был направлен в адрес Института с претензией, содержащей требование об оплате стоимости восстановительного ремонта помещения 29.08.2023; при этом впоследствии с учетом возражений ответчика из стоимости восстановительного ремонта была исключена стоимость работ по сервисному обслуживанию окон и дверей на сумму 52 881 руб. 50 коп., итоговая стоимость восстановительного ремонта составила 608 371 руб. 32 коп.; полагая указанные арендатором возражения от 25.08.2023 как отказ от оплаты стоимости восстановительного ремонта, Общество из оставшейся суммы депозита в размере 715 837 руб. 82 коп. зачло 608 371 руб. 32 коп. в счет стоимости восстановительного ремонта и 107 466 руб. 50 коп. в счет обязательства Института по оплате комплексной уборки.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, указал, что наличие задолженности по оплате восстановительного ремонта в размере 608 371 руб. 32 коп., равно как и задолженности арендатора по оплате стоимости комплексной уборки в размере 107 466 руб. 50 коп., подтверждены материалами дела, в связи с чем задолженность в указанных размерах обоснованно зачтена Обществом из суммы обеспечительного платежа, в связи с чем взыскал с Института в пользу Общества 1 491 252 руб. 34 коп. задолженности и 62 800 руб. неустойки, снизив размер последней в соответствии со статьей 333 ГК РФ до 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика 1 491 152 руб. 34 коп. задолженности с учетом зачета из суммы внесенного ответчиком депозита части задолженности в размере 245 552 руб. 18 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 608 371 руб. 32 коп., а также обязательства Института по оплате комплексной уборки в размере 107 466 руб. 50 коп.

Ответчик, в свою очередь, в отзыве на иск, а равно в апелляционной жалобе полагает, что истцом сумма обеспечительного платежа в размере 608 371 руб. 32 коп. необоснованно не учтена при расчете предъявленной к взысканию задолженности, полагая требование о взыскании суммы восстановительного ремонта помещения, которая была зачтена Обществом из суммы депозита, не обоснованным.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, соглашается с подателем жалобы о необоснованности указанных требований.

Так, вопреки выводам суда первой инстанции, согласно которым требования Общества являются обоснованными, в том числе с учетом сведений, содержащихся в дефектационном акте и локальной смете, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии в помещении дефектов и недостатков, возникших по вине арендатора, при этом указанные обстоятельства ответчиком не признаются. Кроме того, дефектационный акт от 25.08.2023, на который ссылается истец, в материалы дела не представлен. Локальный сметный расчет от 25.08.2023 № ЛС 1 на ремонтные работы в арендованных ответчиком помещениях какого-либо обоснования произведенного расчета не содержит, в том числе в части объема и необходимости проведения работ. Материалы фотофиксации недостатков помещения, имеющих место при его приемке арендодателем от Института, в материалы дела не представлены, равно как и иные доказательства, подтверждающие наличие причинно-следственной связи между действиями арендатора и возникшими недостатками.

При таком положений с учетом приведенных ответчиком возражений, а равно доказательств ненадлежащего состояния стен арендуемого помещения после его возврата, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода об обоснованности суммы заявленных требований без учета ее части в сумме 608 371 руб. 32 коп. за счет суммы обеспечительного платежа.

С учетом изложенного, требования Общества подлежат удовлетворению в размере 882 881 руб. 02 коп.

Как следует из искового заявления, Обществом также заявлено требование о взыскании с ответчика 188 401 руб. 43 коп. неустойки за период с 21.07.2023 по 09.10.2023 в соответствии с пунктом 4.4 договора, исходя из ставки 0,3%.

Между тем, принимая во внимание заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки, отсутствие возражений истца в части применения судом первой инстанции положений статьи 333 ГК РФ, а также необходимость соблюдения баланса интересов сторон спора, суд апелляционной инстанции полагает отвечающей критерию соразмерности нарушенному обязательству неустойку за спорный период в размере 62 800 руб.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2024 по делу № А56-38158/2024 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с акционерного общества «Проектный институт № 1» в пользу общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» 882 881 руб. 02 коп. задолженности, 62 800 руб. неустойки по договору от 20.02.2023 № 42/23БП.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с акционерного общества «Проектный институт № 1» в пользу общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» 10 863 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева