АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-7175/2023

г. Краснодар «28» декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 28 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы производства по делу №А32-7175/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя заявителя – ФИО2 по доверенности от 20.09.2023, представителя администрации – ФИО3 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с заявлением к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района со следующими требованиями:

- признать отказ администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 3500002595 от 28.12.2011 незаконным;

- обязать администрацию Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 3500002595 от 28.12.2011 в части увеличения срока действия договора аренды земельного участка на три года.

В судебном заседании, состоявшемся 26 октября 2023 года, представитель заявителя поддержал требования, приобщил дополнительные письменные посинения. Администрацией приобщены письменные возражения.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 50 минут в течение того же дня. После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились, судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок кадастровый номер 23:35:0508015:25, площадью 4314 кв.м., по адресу: <...>, категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для размещения станции технического обслуживания», находится в аренде, сроком действия с 12.01.2012 по 19.12.2014, в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №3500002595 от 28.12.2011 (выписка из ЕГРН от 06.03.2023 № КУИ-001/2023-56008197).

Договор аренды № 3500002595 от 28.12.2011 заключен на основании постановления администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 19.12.2011 № 1943 «О предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 в аренду на 3 (три) года земельного участка площадью 4314 кв. м, расположенного в <...> для размещения станции технического обслуживания».

Договор аренды заключен по результатам публикации в газете «Сельская новь» от 12.11.2011 №130 с учетом единственной заявки о предоставлении земельного участка в аренду для размещения станции технического обслуживания, поступившей от ИП ФИО1

Срок действия названного договора установлен до 19.12.2014г.

26.12.2022 арендатор в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ обратился в администрацию муниципального образования Усть-Лабинский район с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 3500002595 от 28.12.2011, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора аренды на три года.

28.01.2023 в адрес предпринимателя поступил ответ на заявление от администрации Усть-Лабинского городского поселения исх. 437 от 26.01.2023, в соответствии с которым предпринимателю отказано в заключении дополнительного соглашения по причине истечения срока действия договора аренды № 3500002595 от 28.12.2011.

Не согласившись с отказом администрации, предприниматель обратился в суд.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что на момент обращения арендатора с заявлением, спорный договор аренды земельного участка считался возобновленным на неопределенный срок в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям частей 3 и 4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу со дня его официального опубликования (18.03.2022), до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Суд считает, что на момент обращения 26.12.2022 с заявлением о заключении дополнительного соглашения договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 г. не требовалось проведения торгов.

Земельным кодексом РФ в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст.621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015 г., не исключено применение положений п.2 ст.621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если договор аренды заключен до 01.03.2015 г. и после 01.03.2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ.

В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды. К продлению таких договоров не применяется общее правило о заключении договора на торгах, предусмотренное в пункте 1 ст.39.6 ЗК РФ.

В материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на прямо выраженную арендодателем волю против продолжения пользования арендатором спорным земельным участком после прекращения договора аренды.

В пункте 7.3 договора аренды прямо указано на возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора.

Как следует из письма администрации, содержащего оспариваемое решение об отказе в заключении дополнительного соглашения, администрация считает договор аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В отзыве от 14.03.2023 администрация также фактически признает возобновление договора аренды на неопределенный срок.

Доказательства направления арендатору одностороннего отказа от дальнейшего действия договора аренды администрацией не представлены.

Довод администрации о невозможности заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора сводятся именно к утверждению о том, что продление договора, возобновленного на неопределенный срок, то есть установление конкретного срока для договора с неопределенным сроком действия, юридически не представляется возможным.

Вместе с тем, законодательства и судебная практика позволяют заключать новые договоры аренды без проведения торгов с максимальным сроком действия в отношении арендаторов, которые продолжают пользоваться земельными участками на основании договоров аренды, возобновленных по истечению указанного в договоре срока на неопределенный срок, если арендатор обратился с заявлением о заключении нового договора до получения от администрации одностороннего отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок.

То есть, по логике администрации, арендатор по договору, возобновленному на неопределенный срок, вправе претендовать на заключение с ним нового договора аренды на максимальный срок, установленный законом, но не может заключить дополнительное соглашение к действующему договору, увеличивающему срок действия на три года.

Суд с данным подходом согласиться не может.

Заключение дополнительного соглашения с указанием срока действия договора на три года стабилизирует положение арендатора, который переходит от правового режима договора аренды, заключенного на неопределенный срок, от которого арендодатель вправе отказаться в любое время в одностороннем порядке, к договору аренды с конкретным сроком действия, расторжение которого возможно, по общему правилу, по соглашению сторон или решением суда.

Суд учитывает также специальный характер норм части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ, направленных по своему смыслу не на создание различий в объёме правомочий арендаторов, а на стабилизацию положения арендаторов и предоставление им упрощенной процедуры продления арендных отношений на краткосрочный период.

Суд считает необходимым обратить внимание на формулировку пункта 1 части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ, а именно: «1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;».

Применение законодателем в данной формулировке союза «либо» означает, что достаточно соблюдения хотя бы одного из двух вариантов: либо на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек, либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды. То есть, если на дату обращения арендатора с заявлением о заключении дополнительного соглашения срок действия договора аренды земельного участка истек, но при этом арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении такого договора аренды, арендатору не может быть отказано в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды.

Иными словами, данное условие сформулировано таким образом, чтобы охватить максимально возможное число арендаторов, как по договорам с неистёкшим сроком действия, так и по договорам, срок действия которых истёк, и которые после истечения срока возобновлены на неопределённый срок, но в отношении которых арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении такого договора аренды.

Таким образом, выставленное в обжалуемом отказе суждение о невозможности увеличить срок действия договора аренды, который возобновлен на неопределенный срок, прямо противоречит формулировке пункта 1 части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ, которая допускает заключение дополнительных соглашений о продлении как в отношении договоров, срок действия которых не истек, так и в отношении всех остальных договоров (то есть с истекшим сроком, возобновленных на неопределенный срок), по которым арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении таких договоров аренды.

Законодатель в сложившейся ситуации не разделяет арендаторов, желающих воспользоваться данным порядок, на арендаторов с действующим сроком договоров аренды и на арендаторов, срок договоров которых истёк.

Данная правовая позиция была ранее высказана в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2021 по делу №А32- 56553/2020, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022.

Суд считает возможным применить данную правовую позицию и в настоящем случае.

Таким образом, на момент обращения истца (26.12.2022) с заявлением о продлении договора аренды, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, что не исключает возможности заключения дополнительного соглашения к такому договору об установлении дополнительных трёх лет его действия.

При принятии настоящего решения суда учитывает правовую позицию Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выраженную в постановлении от 26.07.2023 по делу №А32-36278/2022.

Как указал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в названном постановлении, «на момент его обращения в департамент договор от 11.03.2014 № 8832000192 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:32:0101000:203 являлся действующим. Довод уполномоченного органа об отсутствии между сторонами обязательственных отношений в связи с истечением срока действия договора аренды проверен и отклонен судами. Материалы дела не содержат доказательств прекращения арендных отношений до того, как заявитель обратился в департамент с заявлением о продлении договора (14.03.2022). Требование о расторжении договора от 11.03.2014 № 8832000192 арендодателем в суд также не заявлено. Поскольку глава хозяйства подал заявление о заключении дополнительного соглашения в период, когда договор аренды действовал, у департамента отсутствовали законные основания для отказа предпринимателю, использующему сельскохозяйственный земельный участок в соответствии с целевым назначением, в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 11.03.2014 № 8832000192»; «Уполномоченный орган правильно понимает положения части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, его правовая позиция по существу спора соответствует буквальному содержанию названной правовой нормы. Вместе с тем, суд округа полагает необходимым учесть конкретные обстоятельства данного спора, в том числе, обстоятельства, предшествовавшие обращению главы хозяйства с заявлением в департамент о заключении дополнительного соглашения к договору аренды. Предприниматель ранее обращался в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Однако департамент отказал главе хозяйства в заключении на новый срок (без торгов) договора аренды. Судебная коллегия обращает внимание и на цель принятия Закона № 58-ФЗ – смягчение недружественных действий иностранных государств и международных организаций (транснационального воздействия) на российский экономический сектор, направленность его норм на защиту интересов Российской Федерации путем создания комплекса мер по социально- экономической поддержке российских юридических лиц и сохранение достойного уровня жизни граждан Российской Федерации. Такая поддержка должна достигаться путем защиты прав и законных интересов всех арендаторов земельных участков по договорам, в отношении которых не заявлены в суд требования о расторжении. В сложившейся ситуации глава хозяйства, являясь добросовестным арендатором по действующему договору аренды, не может быть поставлен в худшее положение по отношению к таким же арендаторам сельскохозяйственных земель, у которых не истек срок действия договоров.».

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании заявителем спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать требования арендатора обоснованными и возложить на администрацию обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным, не соответствующим положениям части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решение администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, выраженное в письме от 26.01.2023 исх. 437, об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 3500002595 от 28.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508015:25, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды на три года.

Обязать администрацию Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) подписанное администрацией Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района дополнительное соглашение к договору аренды № 3500002595 от 28.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508015:25, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора аренды на три года в соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по заявлению в размере 300 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков