АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-4449/2022
21 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Зотовой И.И. и Коржинек Е.Л., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, ФИО2, ФИО3, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Темрюкский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу № А32-4449/2022, установил следующее.
Администрация муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о приведении двухэтажного объекта капитального строительства (литера Ф) общей площадью 938,9 кв. м с кадастровым номером 23:30:0401001:1425, расположенного на земельном участке площадью 3 535 кв. м с кадастровым номером 23:30:0401001:4002 по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. ФИО4, ул. Тенистая, 7, в соответствие с выданным разрешением на строительство.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО1, ФИО2 и ФИО3
Решением суда от 25.06.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2024, в иске отказано. Распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить требования. Заявитель указывает, что в отношении спорного объекта имеются вступившие в законную силу судебные акты суда общей юрисдикции, которые указывают на самовольный статус постройки. Ответчик не обращался в муниципальные органы за продлением срока действия разрешения на строительство и разрешением на отклонение от параметров разрешенного строительства. Вывод судов о пропуске администрацией срока исковой давности ошибочен.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 3535 кв. м (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации базы отдыха «Серебристый лог») с кадастровым номером 23:30:0401001:4002, расположенный по адресу: Краснодарский край, ст. ФИО4, ул. Тенистая, 7, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.01.2022.
13 декабря 2007 года администрация выдала предыдущему собственнику земельного участка (ООО «Инвест-Плюс») разрешение на строительство (реконструкцию) Б/О «Серебристый лог» № RU23531304-78.
В ходе проведения визуального осмотра управление муниципального контроля администрации МО Темрюкский район установило, что на указанном земельном участке с кадастровым номером 23:30:0401001:4002 расположен двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:30:0401001:1425 (литера Ф) общей площадью 938,9 кв. м, два этажа.
Согласно выписке из ЕГРН от 20.01.2022 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект – незавершенный строительством (летний дом) общей площадью 938,9 кв. м, 2011 года постройки, с кадастровым номером 23:30:0401001:1425.
В иске администрация указывает, что согласно техническому паспорту по состоянию на 23.09.2008 спорный объект был возведен в 2005 году в отсутствие разрешительной документации, поскольку разрешение на строительство № RU 23531304-78 выдано в отношении иных объектов и после завершения строительства спорного объекта. Параметры объекта превышают параметры, определенные в указанном разрешении на строительство. Срок разрешения на строительство от 13.12.2007 № RU 23531304-78 истек 13.12.2013, однако ответчик за продлением срока действия разрешения, за разрешением на отклонение от параметров разрешенного строительства не обращался.
Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса).
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 данной статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 Гражданского кодекса), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
Суды установили, что постановлением главы администрации от 12.12.2007 № 4614 утвержден градостроительный план земельного участка в ст. Голубицкой по ул. Курортная, ООО «Инвест-Плюс» разрешено производство инженерных изысканий для подготовки проектной документации на реконструкцию базы отдыха «Серебристый лог» в ст. ФИО4 по ул. Курортная на земельном участке площадью 10 279 кв. м.
В постановлении указано на необходимость ООО «Инвест-Плюс» в установленном порядке оформить разрешение на реконструкцию, разрешение о вводе в эксплуатацию и регистрацию права собственности.
13 декабря 2007 года администрация выдала ООО «Инвест-Плюс» разрешение № RU23531304-78 на строительство (реконструкцию) Б/О «Серебристый лог» со сроком действия до 13.12.2013.
19 сентября 2008 года ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Темрюкскому району составлен акт готовности объекта незавершенного строительства, согласно которому техником-инвентаризатором учреждения произведено обследование базы отдыха «Серебристый лог», принадлежащей ООО «Инвест-Плюс», из которого следует, что на земельном участке ведется строительство летнего дома (литера Ф), в стадии незавершенного строительства выполнены следующие работы: заложен фундамент, возведены стены, сделана крыша с подшивкой потолков, процент готовности объекта составляет 93%.
По договору купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости (с передаточным актом) от 02.12.2010 ООО «Инвест-Плюс» продало ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 23:30:0401001:214 и расположенные на нем объекты недвижимости (летние домики, административное здание и недостроенный летний дом 93% готовности общей площадью 938,9 кв. м).
На основании договора купли-продажи от 08.11.2016, заключенного предпринимателем и ФИО1, недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. ФИО4, ул. Курортная, 88, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:30:0401001:214, передано в собственность предпринимателю.
Согласно техническому паспорту от 23.09.2008, составленному филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация – краевое БТИ» по Темрюкскому району, летний дом общей площадью 938,9 кв. м (два этажа) возведен в 2005 году.
В соответствии с техническим паспортом по состоянию на 30.11.2011 год постройки спорного объекта – 2011.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.01.2022 незавершенное строительством нежилое здание поставлено на кадастровый учет 15.12.2011, год постройки – 2011.
По окончании строительства (реконструкции) спорного объекта ответчик обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Уведомлением от 19.11.2019 № 7-535/19-30 предпринимателю было отказано в выдаче разрешения ввиду того, что не представлен акт приемки объекта капитального строительства, кроме того, 13.12.2013 года истек срок действия разрешения на строительство от 13.12.2007 № RU 23531304-78.
Предприниматель обратился в Темрюкский районный суд с иском к администрации о признании права собственности на нежилое двухэтажное здание общей площадью 938,9 кв. м, образованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:30:0401001:1425.
Решением Темрюкского районного суда от 05.03.2020 по делу № 2-259/2020 требования ФИО1 удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.03.2021, оставленным без изменения определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2021, решение Темрюкского районного суда от 05.03.2020 отменено, ФИО1 в иске отказано.
Суды в рамках дела № 2-259/2020 пришли к выводу о том, что спорное строение возведено с нарушением параметров, установленных в разрешении на строительство, спорная постройка не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2002 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», поскольку на дату рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ответчиком не были устранены выявленные нарушения противопожарных норм и правил.
В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора, определением суда от 04.07.2022 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Стройэксперт» ФИО5, ФИО6 и ФИО7
Согласно экспертному заключению от 28.12.2022 № 104-22 исследуемый объект не выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 23:30:0401001:4002, эксплуатируется в качестве гостиницы сезонного пребывания летнего дома отдыха, год постройки согласно данным технического паспорта от 30.11.2011 – 2011 год. Конструктивная целостность и безопасность находится в удовлетворительном работоспособном состоянии (вторая категория технического состояния), согласно классификации, принятой в «Рекомендациях по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам». Объект исследования соответствует техническому паспорту от 30.11.2011 № 24561 и свидетельству о государственной регистрации права (запись государственной регистрации № 23-23/044-23/044/600/2016-1875/3). В представленной документации отсутствуют сведения о первоначальном состоянии объекта исследования (технические показатели, габариты здания и помещений и т.д.), в связи с чем проведение исследования по вопросу определения периода проведения реконструкции и возможности приведения объекта в первоначальное состояние не представляется возможным. Угроза жизни и здоровью граждан на объекте исследования отсутствует, однако необходимо выполнить рекомендации для обеспечения пожарной безопасности (произвести установку системы обнаружения пожара и оповещения людей при пожаре).
Предприниматель в целях выполнения рекомендаций экспертов в области пожарной безопасности заключил с ООО «Охрана-Юг» (подрядчик) договор подряда на монтаж автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения управления эвакуацией от 15.06.2023 № 27-2023, по условиям которого подрядчик принял на себя обязательства по выполнению работ, связанных с монтажом автоматической пожарной сигнализации (АПС) на спорном объекте до 20.09.2023.
В качестве подтверждения выполнения указанных работ предприниматель представил в материалы дела акт выполненных работ от 31.08.2023 № 320, акт о приемке автоматической системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эксплуатацией на объекте в эксплуатацию от 31.08.2023, пояснительную записку системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре 23-21-СПС.ПЗ.
В целях выяснения соответствия спорного объекта требованиям противопожарных норм и правил с учетом установленной предпринимателем автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения управления эвакуацией определением суда от 23.10.2023 назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено тем же экспертам ООО «Стройэксперт».
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от 25.03.2024 № 26-24 объект исследования соответствует требованиям противопожарных норм и правил. Эксперты указали на невозможность определить, результатом чего может являться разница в фактической площади спорного объекта (938 кв. м) по отношению к объекту в разрешении на строительство (реконструкцию) от 13.12.2007 ввиду недостаточности необходимых сведений об объекте исследования и его возможных изменений.
Поскольку в материалах дела отсутствует проектная документация, на основании которой выдано разрешение на строительство (реконструкцию) от 13.12.2007, суды с учетом выводов экспертов пришли к выводу, что спорный объект по своей площади застройки (за исключением площади балконов и лестниц) фактически соответствует площади застройки в разрешении на строительство (реконструкцию) от 13.12.2007 здания гостиницы с помещениями № 3.3.
Предприниматель заявил о пропуске администрацией срока исковой давности.
Суды установили, что незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 938,9 кв. м было поставлено на кадастровый учет 15.12.2011. Согласно заключению судебной экспертизы от 28.12.2022 № 104-22 спорный объект соответствует техническому паспорту нежилого здания по состоянию на 30.11.2011 и правоустанавливающей документации – свидетельству о государственной регистрации права (запись регистрации № 23-23/044-23/044/600/2016-1875/3).
Администрация 01.02.2022 обратилась в арбитражный суд с иском о приведении объекта в соответствие с разрешением на строительство.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, которой установлено, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, руководствуясь статьями 195, 196 и 200 Гражданского кодекса, суды пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования ввиду пропуска трехлетнего срока исковой давности.
Учитывая, что сохранение спорного строения в текущем состоянии не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, судебная коллегия не находит оснований для переоценки вывода судов первой и апелляционной инстанций о том, что в отношении исковых требований администрации действуют правила об исковой давности. Суды правомерно исходили из того, что на заявленное требование администрации распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса (три года). Администрация, надлежащим образом осуществляя функции земельного и технического контроля, должна была своевременно узнать о наличии спорного объекта с 15.12.2011.
Указанный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12, от 18.06.2013 № 17630/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858, определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665 о толковании статьи 200 Гражданского кодекса о начале течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы власти.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу № А32-4449/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий Е.И. Афонина
Судьи И.И. Зотова
Е.Л. Коржинек