АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-18140/2024

Дата принятия решения – 03 февраля 2025 года.

Дата объявления резолютивной части – 23 января 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Панюхиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем Акпарсовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о принуждении Муниципальное казенное учреждение Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: подвал №№1,3,3а,4-6,6а,7,8,10,10а,11-14,14а,14б,15-17,17а,18-20,20а,21,21а,21б,21в,21г,22-24, первого этажа: № 46-52 кадастровый номер 16:50:011124:782, находящейся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 453,0 кв.м. изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 12 533 000 (двенадцать миллионов пятьсот тридцать три тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от 09.01.2025г., диплом,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 22.11.2024 г., диплом,

от третьего лица- не явился, извещен,

от эксперта – ФИО3, явка лично, паспорт,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее - ответчик) о принуждении Муниципальное казенное учреждение Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: подвал №№1,3,3а,4-6,6а,7,8,10,10а,11-14,14а,14б,15-17,17а,18-20,20а,21,21а,21б,21в,021г,22-24, первого этажа: № 46-52 кадастровый номер 16:50:011124:782, находящейся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 453,0 кв.м. в редакции Общества с ограниченной ответственностью «Триал».

К участию в деле привечено третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 8/08/2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества – подвал №№1,3,3а,4-6,6а,7,8,10,10а,11-14,14а,14б,15-17,17а,18-20,20а,21,21а,21б,21в,021г,22-24, первого этажа: № 46-52 кадастровый номер 16:50:011124:782, находящейся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 453,0 кв.м. без учета НДС на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 07 мая 2024 г.?

После поступления в суд 3.10.2024 заключения эксперта № 119/24 от 1.10.2024, производство по делу возобновлено, сторонам предложено представит письменные пояснения с учетом экспертного заключения (определение от 10.10.2024).

Представитель истца в судебном заседании 5.12.2024 поддержал поступившее посредством сервиса электронной подачи документов «Мой арбитр» заявление об уточнении исковых требований, в котором истец просил: определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: подвал №№1,3,3а,4-6,6а,7,8,10,10а,11-14,14а,14б,15-17,17а,18-20,20а,21,21а,21б,21в,21г,22-24, первого этажа: № 46-52 кадастровый номер 16:50:011124:782, находящейся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 453,0 кв.м. изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 12 533 000 рублей 00 копеек без учета НДС.

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Третье лицо в судебное заседание 23.01.2025 не явилось, извещено.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании эксперт ФИО3 ответила на вопросы сторон, пояснив, что при подготовке экспертного заключения были применены доходный и , сравнительные подходы, на основании которых и определена рыночная стоимость объекта. Также эксперт указал, что рыночная стоимость объекта определена им без НДС, а при составлении Мониторинга цен объектов недвижимостям, земельных участков и арендных ставок цены определены с учётом НДС. Кроме того, экспертом учтено, что объект оценки находится в непригодном для эксплуатации состоянии, отсутствуют окна (оконные рамы не вставлены), нет перегородок, необходим ремонт, указанные обстоятельства влияют на рыночную стоимость объекта оценки.

Представитель истца иск поддержал, дал пояснения.

Представитель ответчика поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы по определению стоимости объекта недвижимости.

Ходатайство ответчика мотивировано существенной разницей в произведенной Комитетом в рамках муниципального контракта оценкой и заключением эксперта, назначенного судом, ответчик считает экспертное заключение необоснованным, имеющим недостатки, влияющие на итоговую рыночную стоимость.

Суд полагает, что экспертное заключение № 119/24 от 1.10.2024, составленное ООО «Консалтинговое агентство «Независимость», является достоверным и допустимым доказательством, соответствующими требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ: экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленного перед ним вопроса; в экспертном заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; при проведении экспертизы эксперт руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования и методы, использованные при исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам; в экспертном заключении указаны все объекты и исходные данные, на основании которых было выполнено исследование. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено, достоверность сведений, отраженных в заключении, не опровергнута. Несогласие с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимость назначения повторной экспертизы.

Согласно пункту 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ проведение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Суд может воспользоваться этим правом в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора.

Изучив заключение эксперта № 119/24 от 1.10.2024 суд установил, что в нем отсутствуют неясности, требующие разъяснений, выводы эксперта – являются определенными и непротиворечивыми, при этом нарушений при проведении экспертизы не установлено, заключение эксперта соответствует требованиям АПК РФ о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", его содержание не признано недостоверным в судебном порядке или в ином установленном законодательством порядке.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, в связи с чем ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что ответчик - ООО «Триал» является арендатором нежилых помещений: подвал №№1,3,3а,4-6,6а,7,8,10,10а,11-14,14а,14б,15-17,17а,18-20,20а,21,21а,21б,21в,21г,22-24, первого этажа: № 46-52 кадастровый номер 16:50:011124:782, находящейся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 453,0 кв.м.

Между ООО «Триал» и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №9182-95Л от 7.06.2022 сроком на 5 лет до 6.06.2027.

Истец 7.05.2024 обратился в Комитет с заявлением исх № 359 от 7.05.2024, о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №159-ФЗ).

Письмом исх. №7952/КЗИО-ИСХ от 21.05.2024 ответчик сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Истец обратился к независимому оценщику - ООО «Оценка Столицы», согласно отчету № 01-10/2024 от 6.05.2024, которого рыночная стоимость нежилых помещений подвал №№1,3,3а,4-6,6а,7,8,10,10а,11-14,14а,14б,15-17,17а,18-20,20а,21,21а,21б,21в,21г,22-24, первого этажа: № 46-52 кадастровый номер 16:50:011124:782, находящейся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 453,0 кв.м., по состоянию на 6.05.2024 составила 8738300 руб. без НДС.

Истец направил в Комитет на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, однако договор заключен не был.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет № 01-10/2024 от 6.05.2024, составленный ООО «Оценка Столицы», в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого нежилого помещения по состоянию на 6.05.2024 составила 8738300 руб. без НДС 20.12.2021, а ответчиком отчет не представлен, судом определением от 8.08.2024 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений подвал №№1,3,3а,4-6,6а,7,8,10,10а,11-14,14а,14б,15-17,17а,18-20,20а,21,21а,21б,21в,21г,22-24, первого этажа: № 46-52 кадастровый номер 16:50:011124:782, находящейся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 453,0 кв.м., на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на 7.05.2024, проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговое агентство «Независимость» ФИО3.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 12533000 рубля.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям З от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 12533000 рубля.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Вместе с тем, законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложены обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы истца по оплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика. Также на ответчика суд относит расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60000 руб. (платежным поручением № 354197 от5.08.2024 ответчик внес на депозитный счет 79971 руб.)

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 112, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о назначении повторной судебной экспертизы отказать.

Иск удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: подвала №№1,3,3а,4-6,6а,7,8,10,10а,11-14,14а,14б,15-17,17а,18-20,20а,21,21а,21б,21в,21г,22-24, первого этажа: № 46-52 кадастровый номер 16:50:011124:782, находящейся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>, общей площадью 453,0 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 12 533 000 рублей без учета НДС.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья Панюхина Н.В.