АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-46698/2020
18 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Центр оздоровления и реабилитации "Ветеран"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) –ФИО1 (доверенность от 15.11.2023), в отсутствие истца – общероссийской общественной организации «Ассоциация ветеранов боевых действий органов внутренних дел и внутренних войск России» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – федерального государственного учреждения «Сочинский национальный парк» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Фирма Ордината» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр оздоровления и реабилитации "Ветеран"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по делу № А32-46698/2020, установил следующее.
Общероссийская общественная организация «Ассоциация ветеранов боевых действий органов внутренних дел и внутренних войск России» (далее – организация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Центр оздоровления и реабилитации "Ветеран"» (далее – общество) о признании недействительным с даты заключения дополнительного соглашения об изменении наименования арендатора от 31.03.2008 к договору аренды земельного участка от 28.09.2001, заключенного ГУ «Сочинский национальный парк» (далее – национальный парк) и обществом; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи об объектах недвижимости (водолечебница, котельная, а также незавершенные строительством коттеджи № 1, 2, 3, 4, 5), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0511001:108, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Чвижепсе, по причине ее недостоверности (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, национальный парк, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).
ООО «Фирма Ордината» (далее – фирма) привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Названное лицо просило признать отсутствующим право собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:3785; признать отсутствующим право аренды общества, возникшее из договора от 28.09.2001 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0511001:108, площадью 12 000 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Кепшинское лесничество, квартал № 49, выдел № 27, а также из дополнительного соглашения от 31.03.2008 к названному договору аренды. Фирма просила указать, что судебный акт служит основанием для погашения в ЕГРН следующих записей: о праве аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0511001:108, площадью 12 000 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Кепшинское лесничество, квартал № 49, выдел № 27, возникшем из договора аренды земельного участка от 28.09.2001, дополнительного соглашения к нему от 31.03.2008, а также о праве собственности общества в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:3785, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Чвижепсе, база отдыха «Медвежий угол», снятия его с государственного кадастрового учета.
Общество предъявило в суд встречные исковые требования о признании отсутствующим права собственности фирмы на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0000000:4695 (незавершенная строительством база отдыха «Медвежий угол») по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Чвижепсе, база отдыха «Медвежий угол»; об исключении из ЕГРН записи от 26.05.1999 № 23-01.00-3.3.199-198.2 о государственной регистрации права собственности фирмы на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0000000:4695.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2024 в удовлетворении исковых требований организации отказано, в удовлетворении требований общества отказано. Требования фирмы удовлетворены в части. Признано отсутствующим право собственности общества на объекты незавершенного строительства. Признано отсутствующим право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0511001:108, площадью 12 тыс. кв. м, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Кепшинское лесничество, квартал № 49, выдел № 27. Суд указал, что решение служит основанием для погашения записей в ЕГРН о правах собственности и аренды общества. В удовлетворении остальной части требований фирмы отказано.
На основании определения от 21.10.2024 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела в части требований организации о признании недействительным дополнительного соглашения об изменении наименования арендатора от 31.03.2008 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Кодекс) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве соответчика привлечен национальный парк.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 решение от 19.07.2024 в части требований организации о признании недействительным дополнительного соглашения об изменении наименования арендатора от 31.03.2008 отменено. Принят отказ организации от исковых требований. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части решение от 19.07.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества – без удовлетворения. Судебный акт апелляционного суда мотивирован следующим. Право собственности фирмы зарегистрировано в ЕГРН 26.05.1999 за № 23-01.00-3.3.199-198.2 на незавершенную строительством базу отдыха «Медвежий угол», в составе: коттеджа № 1 (литера А), площадью 69,3 кв. м, коттеджа № 2 (литера Б), площадью 66,7 кв. м, коттеджа № 3 (литера Ж), площадью 85, кв. м, коттеджа № 4 (литера Д), площадью 85,2 кв. м, коттеджа № 5 (литера Е), площадью 85,2 кв. м, водолечебницы с пристройкой (литера В), площадью 185 кв. м, котельной (литера З), площадью 105 кв. м. В ЕГРН имелись следующие записи об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества в отношении этого объекта: арест на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2004 о принятии обеспечительных мер в виде запрета регистрации права собственности; запрещения регистрации на основании постановлений о запрете на совершение действий по регистрации судебных приставов – исполнителей. Названный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0511001:108. Суд указал, что в силу введенных ограничений в отношении объекта незавершенного строительства с 2004 года не могли быть произведены действия, направленные на изменение или прекращение права собственности фирмы в силу прямого запрета на совершение таких действий, установленного судебным актом, действующим до настоящего времени. За обществом не могло быть зарегистрировано право собственности на спорный объект в период действия запрета регистрации. Договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, недействителен (ничтожен), поскольку по состоянию на 28.09.2001 на спорном участке располагались объекты недвижимого имущества, принадлежащие фирме. Названное либо имеет охраняемый законом интерес в отношении спорного земельного участка, поскольку в силу статьи 271 Кодекса, являясь собственником недвижимого имущества, имеет право пользования земельным участком, на котором оно находится. Суд апелляционной инстанции установил, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:3785, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Чвижепсе, база отдыха «Медвежий угол», ранее присвоенный условный номер 23-49-3.3.1999-189.2, право собственности зарегистрировано за обществом, запись о регистрации от 23.08.2007 № 23-23-22/063/2007-171. Сведения об этом объекте частично дублируют сведения об объекте с кадастровым номером 23:43:0000000:4695, принадлежащем фирме. При этом база отдыха «Медвежий угол» является неделимой вещью, создавалась в ходе комплексного освоения территории, право собственности зарегистрировано единовременно на весь комплекс строений, объединенных общим назначением. Информация о выбытии одного из объектов из состава комплекса сооружений отсутствует. Из состава единого комплекса выделен объект, осуществлен его повторный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности ответчика, что нарушает права и законные интересы фирмы как правомерного собственника объекта. В ЕГРН содержались сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:3785, площадью 85 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Чвижепсе, база отдыха «Медвежий угол», право собственности зарегистрировано за обществом, которые частично дублируют сведения об объекте с кадастровым номером 23:43:0000000:4695. Указанные объекты имеют одинаковый условный номер 23-49-3.3.1999-189.2, что подтверждает факт «задвоения» объектов недвижимости. Кроме того, общество не представило в материалы дела доказательства, подтверждающие исполнение им обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2024, подписанному с фирмой. Изложенное свидетельствует о наличии оснований для признания отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:3785, а также права аренды в отношении спорного земельного участка.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление в части удовлетворения самостоятельных требований фирмы и отказа в удовлетворении иска к названному лицу. Податель жалобы указывает, что заявление о применении исковой давности рассмотрено неправильно. Доказательства, подтверждающие, что фирма владеет объектами недвижимости и земельным участком, суды не назвали. Требование о признании права отсутствующим, заявленное лицом, не владеющим спорным объектом недвижимости, не подлежит удовлетворению. Кроме того, общество приобрело спорные объекты недвижимости у фирмы по договору купли-продажи от 09.07.2004, произведена государственная регистрация этой сделки, судебный акт о признании ее недействительной отсутствует. Суды защитили лицо, не владеющее спорным имуществом более 17 лет, что недопустимо. Выводы судов о том, что база отдыха является единым недвижимым комплексом не основан на представленных в дело доказательствах. Дело рассмотрено судами с нарушением норм процессуального права.
На основании определения от 12.03.2025 судебное разбирательство по делу откладывалось в связи с поступившими в суд округа ходатайствами общества и фирмы о мирном урегулировании возникшего спора.
В судебном заседании 15.04.2025 представитель общества пояснил, что спор во внесудебном порядке не урегулирован, на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, организация (арендатор) и национальный парк (арендодатель) 28.09.2001 на 49 лет заключили договор аренды (земельного участка, природного объекта) площадью 1,2 га, расположенного в Кепшинском лесничестве, квартал 49, выдел 27, (кадастровый номер 23:49:0511001:108; т. 1, л. д. 30 – 38). Участок предоставлен для организации рекреационной деятельности, размещения базы отдыха (т. 4, л. д. 75 – 85). Договор прошел процедуру государственной регистрации 24.01.2002.
В целях подтверждения ранее зарегистрированного права аренды истец 05.03.2020 обратился в управление Росреестра (территориальный отдел № 1) с заявлением о восстановлении записи об ограничении прав и обременения объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0511001:108.
Управление Росреестра указало, что запись о смене арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0511001:108 внесена на основании дополнительного соглашения от 31.03.2008, совершенного обществом и национальным парком (т. 1, л. д. 27). В дополнительном соглашении от 31.03.2008 в качестве арендатора земельного участка названо «ООО Центр оздоровления и реабилитации МВД России ООО “Ветеран”» (т. 4, л. д. 16 – 21).
Организация, указывая, что передача права аренды земельного участка сторонней организации не соответствует целям и задачам ее деятельности, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В рамках названного дела также заявлены требования общества и фирмы, связанные с определением принадлежности права на объекты недвижимости и соответствующего права на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0511001:108.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания (невозможности применения) иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов истца.
По общему правилу, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. При этом способ защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право. Лицо, обращающееся в суд, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Зарегистрированное право не может быть оспорено по иску лица, чьи имущественные права и интересы данной регистрацией не затрагиваются и не могут быть восстановлены при признании отсутствующим зарегистрированного права собственности.
Судебные инстанции, рассматривая требования общества и фирмы о признании отсутствующим права на объекты незавершенного строительства, а также о признании отсутствующим права аренды в отношении земельного участка, входящего в состав национального парка (т. 13, л. д. 56), не установили обстоятельства владения названными лицами спорными объектами и земельным участком. В частности, в материалы настоящего дела представлены заключения специалистов, отражающие состояние и характер использования объектов на участке (т. 5, л. д. 25 – 38; т. 6, л. д. 44 – 80), которые не получили надлежащей судебной оценки. В заключении специалиста от 10.12.2021 указано на отсутствие признаков хозяйственного использования участка, отражено текущее техническое состояние объектов водолечебницы и котельной (не пригодны к эксплуатации), прекращение существования объектов с литерами А, Б, Д, Е, Ж, Г, Г1, Г2, Г3, отсутствие на участке объектов незавершенного строительства (т. 8, л. д. 72 – 85).
При рассмотрении спора в суде первой инстанции общество заявило о применении исковой давности к требованиям фирмы (т. 9, л. д. 131 – 138).
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).
В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (пункт 57 постановления № 10/22).
В силу с пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Судебные инстанции, указав, что к заявленным фирмой требованиям исковая давность не применяется, не установили обстоятельства, позволяющие определить факт владения названным лицом объектами недвижимости на участке (соответствующей частью участка). Следовательно, содержащиеся в решении и постановлении выводы о том, что требования фирмы в настоящем деле носят негаторный характер и на них не распространяется исковая давность, не основаны на исследовании и оценке совокупности представленных в дело доказательств.
Кроме того, при рассмотрении требований общества подлежали исследованию обстоятельства владения названным лицом объектами недвижимости и земельным участком, а также обстоятельства заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2004 (т. 10, л. д. 86 – 91), государственной регистрации перехода права собственности на указанные в нем объекты, содержании введенных судом ограничений, а также нарушении названных запретов при заключении данного договора.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).
Поскольку судебные инстанции не установили обстоятельства, необходимые для правильной квалификации и разрешения требований фирмы и общества, в том числе обстоятельства владения спорными объектами и земельным участком, обжалуемые судебные акты в части удовлетворения иска фирмы, а также в части отказа в удовлетворении требований общества не могут быть признаны законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Решение и постановление в названной части следует отменить.
В силу части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, поэтому дело в отмененной части следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить обстоятельства владения участком и объектами, правильно квалифицировать требования фирмы и общества, рассмотреть заявление общества о применении исковой давности, установить иные существенные для надлежащего разрешения названных требований обстоятельства, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования фирмы и общества в соответствии с нормами действующего законодательства.
Вопрос о распределении расходов общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
В связи с отменой судебных актов в части, предусматривающей внесение изменений в ЕГРН, приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения суда округа от 14.01.2025, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по делу № А32-46698/2020 в части удовлетворения самостоятельных требований ООО «Фирма Ордината» и отказа в удовлетворении искового заявления ООО «Центр оздоровления и реабилитации "Ветеран"» отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по настоящему делу оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.Е. Епифанов
М.Н. Малыхина