АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
04 июня 2025 года
Дело № А33-9769/2024
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 мая 2025 года. В полном объёме решение изготовлено 04 июня 2025 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Васильевой Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Лесосфера» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
об изъятии объекта,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора:
- общества с ограниченной ответственностью «Цинь Ли Лэй» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоничевым Е.В.,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (далее – истец; КУМИ г.Лесосибирска) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Цинь Ли Лэй» (далее – ответчик; ООО «Цинь Ли Лэй») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010512:2060, общей площадью 64,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> промышленная узел, 12/45, строение 4, в 125 метрах по направлению на юго-восток, степень готовности 20%, путём продажи с публичных торгов.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.04.2024 возбуждено производство по делу.
Определением от 30.05.2024 в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью «Лесосфера» (далее – ООО «Лесосфера»).
Определением от 15.07.2024 удовлетворено ходатайство о замене ненадлежащего ответчика – ООО «Цинь Ли Лэй» - надлежащим – ООО «Лесосфера».
Протокольным определением от 21.08.2024 изменен процессуальный статус – ООО «Цинь Ли Лэй» - с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца.
Протокольным определением от 21.04.2025 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточненное исковое заявление об изъятии у ООО «Лесосфера» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010512:2060, общей площадью 64,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> промышленная узел, 12/45, строение 4, в 125 метрах по направлению на юго-восток, степень готовности 20%, путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости объекта в размере 164 000 руб.; судебное разбирательство отложено на 23.05.2025.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте разбирательства, для участия в судебном заседании 23.05.2025 не явились. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края.
Представитель истца заявила ходатайство об участии в судебном заседании посредством сервиса онлайн заседания Картотеки арбитражных дел, в установленное время подключение не обеспечил.
Суд исследовал материалы дела.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
Пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: признанием права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным решения собрания, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, самозащиты права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда, прекращения или изменения правоотношения, неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, иными способами, предусмотренными законом.
Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен: до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015.
Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город Лесосибирск в лице КУМИ г. Лесосибирска (арендодатель) и ООО «Цинь Ли Лэй» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4241 от 22.01.2021, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 8 300 кв. м из земель, относящихся к категории земель «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 24:52:0010512:1118 (местоположение: установлено относительно ориентира - нежилого строения, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Красноярский край, г. Лесосибирск, Южный промышленный узел, 12/45, строение 4, в 125 метрах по направлению на юго-восток) для использования в целях производственной деятельности.
В соответствии с пунктом 1.2 договора на земельном участке расположен объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010512:2060, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Лесосибирск, г. Лесосибирск, Южный промышленный узел, 13/45, строение 4, в 125 метрах по направлению на юго-восток, принадлежащий на| !праве собственности ООО «Цинь Ли Лэй», запись регистрации 24:52:0010512:2060-24/09р/2020-1 от 01.12.2020.
Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка, предоставленного на праве аренды от 18.12.2021.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 18.12.2020 по 17.12.2023.
Согласно сведениям из ЕГРН (материалы реестрового дела, поступившие по запросу суда), ранее земельный участок предоставлялся ООО «Цинь Ли Лэй» по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 3562 от 26.01.2018.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент подачи искового заявления ООО «Цинь Ли Лэй» не является собственником объекта незавершённого строительства,
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.04.2024 № КУВИ-001/2024-107518013 объект с кадастровым номером 24:52:0010512:2060 принадлежит на праве собственности ООО «Лесосфера» (номер государственной регистрации права 24:52:0010512:2060-24/100/2023-21).
В материалы дела также представлен заключенный между ООО «Лесосфера» и ООО «Цинь Ли Лэй» договор купли-продажи объекта незавершённого строительства № 4 от 15.11.2023.
Определением от 15.07.2024 судом удовлетворено ходатайство истца о замене ненадлежащего ответчика – ООО «Цинь Ли Лэй» на надлежащего – ООО «Лесосфера».
С учетом замены ответчика, суд определил изменить процессуальный статус ООО «Цинь Ли Лэй» с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца.
Ссылаясь на то обстоятельство, что предыдущий собственник (ООО «Цинь Ли Лэй») реализовал право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а у нового собственника отсутствует право на повторное предоставление без проведения торгов земельного участка для завершения строительства, истец обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010512:2060, общей площадью 64,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> промышленная узел, 12/45, строение 4, в 125 метрах по направлению на юго-восток, степень готовности 20%, путём продажи с публичных торгов.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).
В пункте 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 22.01.2021, в связи, с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.
В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Таким образом, судебным решением должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость.
На основании пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В силу пункта 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В целях определения рыночной стоимость спорного объекта определением от 28.11.2024 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Акцепт-Оценка» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 662547, РФ, <...>) ФИО1.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства степень готовности 20%, кадастровый номер 24:52:0010512:2060, площадью 64,6 кв.м, расположенный по адресу: <...> промышленный узел, 12/45, в 125 метрах по направлению на юго-восток.
17.02.2025 от ООО «Акцепт-Оценка» поступило заключение эксперта № 2263-2025 от 05.02.2025, согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010512:2060, общей площадью 64,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> промышленная узел, 12/45, строение 4, в 125 метрах по направлению на юго-восток, степень готовности 20% - 164 000 руб.
Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Положениям Приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (ред. от 30.11.2022) «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют. Заключение эксперта не оспорено лицами, участвующими в деле. Кем-либо из лиц, участвующих в деле, не заявлено ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
С учетом изложенного суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 164 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Истец на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
С учетом результата рассмотрения настоящего спора, освобождения истца от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Лесосфера» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010512:2060, общей площадью 64,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> промышленная узел, 12/45, строение 4, в 125 метрах по направлению на юго-восток, степень готовности 20%, путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости объекта в размере 164 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лесосфера» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
Т.А. Васильева