Решение по делу № А32-27687/2024 от 25.10.2025 | АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар

Дело № А32-27687/2024

25 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-27687/2024

по исковому заявлению администрации Крымского городского поселения Крымского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ФИО1, ФИО2, ООО «Хлебторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО3,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиал ФГУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю,

о признании договоров купли-продажи земельным участков недействительными сделками и применении последствий,

при участии в судебном заседании, состоявшемся 21.05.2025, от ответчиков – представителя ФИО4 (по доверенности, диплом)

УСТАНОВИЛ:

администрации Крымского городского поселения Крымского района (далее – администрация) обратилась в Крымский районный суд Краснодарского края с иском к ФИО1, ФИО2, ООО «Хлебторг» (далее - общество), ФИО3, в котором просила:

– признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка площадью 1079 кв. м, с расположенными на нем нежилым помещением – кафе площадью 99,4 кв. м и нежилым помещением – минигостиница площадью 726,7 кв. м, находящиеся в нежилом здании по адресу: <...>, заключенный ФИО2 и ФИО1;

– признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права и прекратить право собственности, снять с кадастрового учета в ЕГРН право собственности на объект недвижимости «Минигостиница» с кадастровым номером 23:45:0101211:2019 площадью 726,7 кв. м, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий на праве собственности ФИО2;

– признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права и прекратить право собственности, снять с кадастрового учета в ЕГРН право собственности на объект недвижимости – земельный участок площадью 1079 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2016, расположенный по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности ФИО2;

– признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от 02.04.2021, заключенный обществом и ФИО3, а именно земельного участка площадью 263 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2015, нежилого строения № 7, № 7а, № 7б, № 8 с кадастровым номером 23:45:0101211:444, расположенных по адресу: <...>;

– признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права и прекратить право собственности, снять с кадастрового учета в ЕГРН право собственности на объект недвижимости – земельный участок площадью 263 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2015, нежилые строения № 7, № 7а, № 7б, № 8 с кадастровым номером 23:45:0101211:444, расположенные по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности ФИО3;

– признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права и прекратить право собственности, снять с кадастрового учета в ЕГРН право собственности на объект недвижимости – кафе площадью 99,4 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2021, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности ФИО2;

– прекратить право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:45:0101211:107, общая долевая собственность, доля в праве 16/100 за ФИО1 и снять с кадастрового учета в ЕГРН право собственности на указанный объект недвижимости;

– прекратить право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:45:0101211:107, общая долевая собственность, доля в праве 18/100 за обществом и снять с кадастрового учета в ЕГРН право собственности на указанный объект недвижимости;

– признать недействительным (ничтожным) договор дарения от 07.03.2014, заключенный ФИО5 и ФИО1;

– внести запись ЕГРН согласно первоначальной записи земельного участка с площадью 1342 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:107, расположенный по адресу: <...>.

Определением Крымского районного суда Краснодарского края от 22.03.2024 по делу № 2-30/2022 из гражданского дела в отдельное производство выделены требования к ФИО3 и обществу, которые направлены для рассмотрения в рамках самостоятельного гражданского дела по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

В судебном заседании, состоявшемся 21 мая 2025 года, представитель ответчиков возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель администрации в судебное заседание не явился.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 50 минут того же дня.

После перерыва представители сторон в заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, выслушав представителя ответчиков, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и общество определили границы земельного участка площадью 1342 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:107; обществу признано принадлежащим нежилое помещение, используемое под магазин, площадью 109,2 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 1342 кв. м с кадастровым номером №23:45:0101211:107.

В связи с реконструкцией (перепланировкой) здания по состоянию на 2020 год общая площадь здания вставляет 935,3 кв. м, из которых обществу принадлежит помещение магазина площадью 109,2 кв. м.

Право общей долевой собственности общества в размере 18/100 долей земельного участка с кадастровым номером 23:45:0101211:107 возникло на основании протокола и решения от 18.12.2016 № 1 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>.

Решением Крымского районного суда от 24.03.2020 по делу № 2-1140/2020 удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с нежилыми помещениями и признании права собственности.

2 июля 2021 года обществом и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 263 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2015 и расположенного на нем нежилого строения № 7, № 7а, № 7б, № 8 с кадастровым номером 23:45:0101211:444, расположенных по адресу: <...>.

7 июля 2021 года администрацией подано заявление о пересмотре указанного решения, по итогам рассмотрения которого 27.05.2022 Крымским районным судом вынесено определение об оставлении искового заявления без рассмотрения.

В обоснование заявленных требований администрация ссылается на то, что истец как собственник нежилого здания с кадастровым номером 23:45:0101211:1051 площадью 1045 кв. м, расположенного по адресу: <...>, не отчуждала в чужую собственность земельный участок с кадастровым номером 23:45:0101211:107 площадью 1342 кв. м, денежных средств от ее отчуждения не получала, земельный участок выбыл из собственности администрации помимо ее воли.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация обратилась в суд с рассматриваемым требованием.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В статье 12 Гражданского кодекса указано, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом № 41 по ул. Октябрьской в г. Крымске включен в постановление администрации Крымского городского поселения от 20.05.2012 № 571 «О внесении дополнений в постановление администрации Крымского городского поселения Крымского района от 20 июля 2012 года № 646 "О признании жилых помещений, расположенных на территории Крымского городского поселения Крымского района, непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу в связи с чрезвычайной ситуацией, вызванной наводнением 6-7 июля 2012 года на территории Крымского городского поселения Крымского района"» на основании решения Крымского районного суда Краснодарского края от 17.04.2013. Права собственности за гражданами прекращены в установленном законом порядке.

Решением Крымского районного суда от 24.03.2020 удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с нежилыми помещениями и признании права собственности. Указанное решение послужило основанием для государственной регистрации права собственности общества на земельный участок площадью 263 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2015.

В результате пересмотра решения Крымского районного суда от 24.03.2020 определением от 27.05.2022 иск ФИО2 к ФИО1 оставлен без рассмотрения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с момента вступления в законную силу указанного определения отпало правовое основание возникновения и регистрации права собственности общества на земельный участок площадью 263 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2015.

Кроме того, суд при рассмотрении заявленного иска принимает во внимание доводы администрация о том, что орган местного самоуправления как собственник нежилого здания площадью 1045 кв. м, расположенного по адресу: <...> не отчуждал в чужую собственность земельный участок площадью 1342 кв. м, денежных средств от отчуждения не получала, земельный участок выбыл из собственности истца помимо его воли.

В отношении нежилых помещений с кадастровым номером 23:45:0101211:444 суд отмечает, что характеристика объектов, указанного в договоре (нежилые строения № 7, № 7а, № 7б, № 8 площадью 109,2 кв. м), не совпадает с характеристикой недвижимости, учтенной в государственном кадастре недвижимости и указанной в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2010 по делу № А32-41114/2009 (нежилое помещение (магазин) литер Б площадью 110,6 кв. м). Указанное свидетельствует об использовании обществом недостоверных сведений при заключении договора купли-продажи с ФИО3

При таких обстоятельствах в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса суд считает необходимым признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от 02.04.2021, заключенный обществом и ФИО3

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки надлежит признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права, прекратить право собственности и снять с кадастрового учета в ЕГРН право собственности ФИО3 на объект недвижимости – земельный участок площадью 263 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2015, нежилые строения № 7, № 7а, № 7б, № 8 с кадастровым номером 23:45:0101211:444, расположенные по адресу: <...>.

Суд, прекращая право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:45:0101211:107, общая долевая собственность, доля в праве 18/100, учитывает следующее.

Согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данной доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса установлено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Из решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 26.01.2023 по делу № 2-а-168/2023 следует, согласно протоколу от 18.12.2016 № 1 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, проводимого в форме очного голосования по принятию решения о приватизации земельных участков под нежилыми помещениями, основными вопросами повестки дня которого явились: выбор председателя общего собрания собственников нежилых помещений; выбор секретаря общего собрания собственников нежилых помещений (из числа приглашенных лиц, без права участия в голосовании); утверждение состава счетной комиссии в количестве трех человек (из числа приглашенных лиц, без права участия в голосовании); принятие решения о приватизации земельных участков под нежилыми помещениями, находящимися на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу <...>; определение места хранения протокола и решений общего собрания собственников нежилых помещений.

Количество голосов собственников, принявших участие в голосовании на общем собрании составило 205,6 кв. м, что соответствует 100% голосов от общего числа голосов всех собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Между тем согласно выписке из реестра муниципальной собственности Крымского городского поселения Крымского района от 28.01.2022 № 14-06/2 администрация является собственником объектов недвижимости – квартир №, 11, 18, 19, 23 на основании акта приема-передачи муниципального жилищного фонда, передаваемого из муниципальной собственности муниципального образования Крымский район в собственность крымского городского поселения Крымского района на безвозмездной основе от 21.01.2009 и решения Совета Крымского городского поселения Крымского района от 29.01.2009 № 324 «О приеме в казну Крымского городского поселения Крымского района имущества жилищного фонда на безвозмездной основе».

Указанные нарушения свидетельствуют об ущемлении прав заинтересованного лица – администрации решениями общего собрания, оформленных протоколом от 18.12.2016, так как орган местного самоуправления Крымского городского поселения Крымского района не принимал участие в указанном голосовании, при наличии в собственности объектов недвижимости в указанном многоквартирном доме.

Аналогичные выводы изложены в решении Крымского районного суда Краснодарского края от 05.08.2025 № 2-1342/2025; решении Крымского районного суда Краснодарского края от 27.06.2024 по делу № 2-30/2024; апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.10.2024; определении судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.04.2025.

Ответчики заявили о пропуске администрацией срока исковой давности на подачу рассматриваемого иска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).

В рассматриваемом случае оспариваемый договор заключен обществом и ФИО3 02.04.2021, с иском администрация обратилась в суд общей юрисдикции в 2023 году.

С учетом изложенного иск о признании сделки недействительной (ничтожной) и о применении последствий ее недействительности заявлен истцом в пределах срока исковой давности.

В соответствии со статьей 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при подаче иска сумма государственной пошлины не уплачивалась. Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, государственная пошлина в солидарном порядке относится на ответчиков и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Хлебторг» и ФИО3 договор от 02.04.2021 купли-продажи земельного участка площадью 263 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2015 и находящегося на нем нежилого строения № 7, № 7а, № 7б, № 8 с кадастровым номером 23:45:0101211:444, расположенных по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 02.04.2021 путем признания недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации права, прекращения права собственности, снятия с кадастрового учета в ЕГРН права собственности ФИО3 на объекты недвижимости – земельный участок площадью 263 кв. м с кадастровым номером 23:45:0101211:2015, нежилые строения № 7, № 7а, № 7б, № 8 с кадастровым номером 23:45:0101211:444, расположенные по адресу: <...>.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Хлебторг» на земельный участок с кадастровым номером 23:45:0101211:107, общая долевая собственность, доля в праве 18/100 и снять с кадастрового учета в ЕГРН право собственности на указанный объект недвижимости.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хлебторг» и ФИО3 в доход федерального бюджета в равных долях государственную пошлину по иску в размере 6000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.

Судья А.Л. Назыков