ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Донудело № А53-22280/2024
13 мая 2025 года15АП-4494/2025
15АП-4835/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,
судей Емельянова Д.В., Крахмальной М.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Чекуновой А.Т.,
при участии:
от заинтересованных лиц: ФИО1 по доверенности от 24.12.2024, ФИО2 по доверенности от 17.12.2024,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит»
на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 20.03.2025 по делу № А53-22280/2024
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис»
к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области; обществу с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит»
о признании незаконным отказа в урегулировании разногласий,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – ответчик, теруправление) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 и земельного участка с кадастровым номером 61:55:0000000:37, определённой на основании отчета об оценке объекта недвижимости № 94/2024/1 от 26.01.2024, составленного ООО «АФК-Аудит», об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1747, нежилого здания с кадастровым номером 61:0000000:3574, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору установлена в размере 5 130 781 рублей, в том числе земельный участок - 4 384 327 рублей» (с учётом требований, уточнённых в порядке статьи 49 АПК РФ).
Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит».
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2024 суд привлек общество с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» к участию в деле в качестве ответчика, исключив из числа третьих лиц.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2025 исковые требования удовлетворены. Суд признал недостоверным отчёт общества с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» об оценке от 26.01.2024 № 94/2024/1. Суд также установил в договоре купли-продажи № 4/24 цену нежилого здания с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 в сумме 746 454 руб., земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1747 в сумме 4 384 327 руб. С теруправления в пользу ООО «Мегаполис» взыскано 23 000 руб. судебных расходов. С ООО «АФК-Аудит» в пользу ООО «Мегаполис» взысканы судебных расходы в размере 26 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, теруправление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что общество как арендатор не воспользовалось предоставленным ему правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленные сроки и в установленном порядке, нарушив процедуру выкупа. Общество не подписало в установленный Законом № 159-ФЗ срок направленный теруправлением проект договора в ответ на заявление о реализации преимущественного права, в связи с чем в силу п.п. 2 п.9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Относительно проведённого ООО «АФК-Аудит» отчёта об оценки, теруправление указывает, что отчёт соответствует требованиям законодательства РФ. Кроме того, теруправление обращает внимание на кадастровую стоимость земельного участка, которая истцом не оспорена. Также апеллянт не согласен с выводами проведённой по делу судебной экспертизы, указывая на то, что в заключении содержится множество фактических и расчётных ошибок. По мнению теруправления, общество, обращаясь с иском в суд, подменяет функции административных органов.
С принятым судебным актом также не согласилось ООО «АФК-Аудит» и обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Доводы апелляционной жалобы ООО «АФК-Аудит» сводятся к несогласию с выводом суда первой инстанции о недостоверности отчёта об оценке ООО «АФК-Аудит» от 26.01.2024, поскольку заключение судебной экспертизы, положенное в основу обжалуемого судебного акта, выполнено с существенными нарушениями. Судом проигнорирована представленная ООО «АФК-Аудит» рецензия на заключение экспертизы, а также ссылки на многочисленные недостатки судебной экспертизы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, заслушав представителей заинтересованных лиц, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Как следует из материалов дела, 23.09.2020 между теруправлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключён договор аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № 34/20, в соответствии с п. 1.2 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду имущество: нежилое здание с кадастровым номером 61:55:0000000:3574, площадью 142, 8 кв. м, сроком с 24.09.2020 по 23.09.20240.
Согласно пункту 1.1 договора таковой заключен на основании Распоряжения теруправления от 17.08.2020 № 61-1751-р и Протокола заседания Комиссии по проведению аукционов (конкурсов) на право заключения договоров аренды в отношении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 11.09.2020 № 2-23/20.
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0000000:37.
Дополнительным соглашением № 1 к договору № 34/20 от 23.09.2020 в абз. 3 п. 1.1 ст. 1 договора слова «с кадастровым номером 61:55:0000000:37» заменены на «с кадастровым номером 61:55:0011007:1747».
Общество обратилось к теруправлению с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания.
Письмом от 22.04.2024 № 61-H3-10/5553 теруправление направило в адрес общества договор купли-продажи № 4/24 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1747, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 61:0000000:3574 в порядке реализации преимущественного права.
В соответствии с п. 3.1 указанного договора цена имущества составила 8 040 000 руб., в том числе стоимость земельного участка 7 363 000 руб.
В сопроводительном письме указывалось на необходимость направить подписанный договор в срок не позднее 21.05.2024.
Не согласившись с п. 3.1 проекта договора, обществом 20.05.2024 посредством электронной почты, 21.05.2024 нарочно, направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи № 4/24.
Согласно протоколу разногласий от 20.05.2024 обществом предложено п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена имущества по настоявшему договору установлена в размере 4 069 000 руб. Цена имущества определена на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 17.05.2024 № 056-н/2024, выполненной ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс».
Письмом от 27.05.2024 № 61-НЗ-10/7037 теруправление сообщило о том, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендованного имущества, поскольку договор не был заключен в месячный срок в соответствии с п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ.
Разногласия сторон в отношении цены спорного имущества послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с требованиями о признании недостоверным отчета об оценке от 26.01.2024 № 94/2024/1 и об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи № 4/24.
Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, между сторонами возник преддоговорной спор.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.06.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).
Цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О).
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.
В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).
Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).
Из анализа положений Закона № 159-ФЗ и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.
Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет ему право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).
Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1747 и нежилого здания с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 между сторонами возникли разногласия относительно стоимости имущества. Возражений по иным условиям подготовленного управлением проекта договора купли-продажи, сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела не заявлено.
Цена имущества, указанная в проекте договора купли-продажи № 4/24, направленного теруправлением обществу, определена Комиссией по определению условий приватизации (отчуждения) и сроков проведения продажи арендуемого федерального имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.03.2024 № 94/2024/1, выполненного ООО «АФК-Аудит».
В связи с наличием разногласий сторон в отношении стоимости земельного участка и нежилого здания, определением суда первой инстанции от 14.11.2024 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено частнопрактикующему оценщику ФИО3.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1) Соответствует ли отчет об оценке ООО «АФК-Аудит» № 94/2024/1 от 27.03.2024 требованиям законодательства об оценочной деятельности?
2) В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить повлияло ли это на достоверность оценки?
3) В случае положительного ответа на второй вопрос определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1747 и нежилого здания с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 по состоянию на 26.01.2024.
Экспертиза проведена, результаты представлены в суд в виде заключения № 3-711/12-24 от 23.12.2024.
Экспертом сделаны следующие выводы по первому и второму вопросам.
Отчет об оценке № 94/2024/1 том 1, 2 от 27.03.2024, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки (п. 7 ФСО VI, п. 8 ФСО VI, <...> VI, п. п. 8 п. 7 ФСО VI, пп. б п. 22ФСО № 7, п. 11 ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Допущенное оценщиком неверное применение корректировок для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами, отсутствие подтверждения сведений из источников информации и наличие в них противоречий и неточностей, ведет к несоответствию пл. 2,3 п. 2 п. 8 ФСО VI, п. 226 ФСО № 7, а именно - не отвечает требованиям не введения в заблуждение, не допущения неоднозначного толкования, предусмотренных ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
При ответе на третий вопрос эксперт указал, что рыночная стоимость недвижимого имущества, включающего в свой состав земельный участок площадью 1 736,00 кв. м, с кадастровым номером 61:55:0011007:1747 и расположенное на нем нежилое здание, площадью 142,0 кв. м, с кадастровым номером 61:55:0000000:3574, по адресу: Россия, Ростовская область, г. Новочеркасск, пр-кт. ФИО4, д. 93, по состоянию на 26.01.2024 составляет 5 130 781 рублей, в том числе: земельный участок, с кадастровым номером 61:55:0011007:1747 - 4 384 327 рублей, нежилое здание, с кадастровым номером 61:55:0000000:3574 - 746 454 рублей.
Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ.
Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом апелляционной инстанции не установлено, вследствие чего указанное экспертное заключение признается судом допустимым и достоверным доказательством по настоящему спору. Привлеченный к исследованию эксперт обладал необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимых для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данного эксперта.
Представленное в материалах дела экспертное заключение достоверно и объективно отражает рыночную стоимость выкупаемого имущества.
Само по себе несогласие ответчиков с выводами экспертного заключения, с учетом отсутствия специальных познаний, не свидетельствует о недостоверности заключения.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
При этом выражая несогласия с выводами экспертного заключения, ответчиками ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлялось.
Ссылка ООО «АФК-Аудит» на представленную в материалы дела рецензию отклоняется апелляционным судом, поскольку рецензия не может являться доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, ввиду того, что процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений. Рецензия является субъективным мнением специалиста. Составление специалистом критической рецензии на заключение эксперта одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающего выводы судебного эксперта.
Ссылка теруправления на кадастровую стоимость земельного участка также отклоняется апелляционным судом, поскольку установленная кадастровая стоимость опровергается проведённой по делу судебной экспертизой.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об удовлетворении уточненных исковых требований в полном объёме.
Суд также обоснованно признал недостоверным отчет ООО «АФК-Аудит» об оценке от 26.01.2024 № 94/2024/1, в связи с чем в договоре купли-продажи № 4/24 установлена цена нежилого здания и земельного участка на основании проведённой по делу судебной экспертизы.
Судебные расходы распределены судом первой инстанции в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного у апелляционной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам жалоб.
Само по себе несогласие с выводами суда первой инстанции не свидетельствует о неправомерности судебного акта.
Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2025 по делу № А53-22280/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий Р.Р. Илюшин
СудьиД.В. Емельянов
М.П. Крахмальная