ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
15.08.2023 Дело № А40-117276/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2023
Постановление в полном объеме изготовлено 15.08.2023
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего – судьи Красновой С.В.
судей Аталиковой З.А., Беловой А.Р.,
при участии в заседании:
от ИП ФИО1: ФИО2 по дов. от 24.04.2023,
от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО3 по дов от 22.11.2022,
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 по делу № А40-117276/2022
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный су города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при определении условий стоимости объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д. 19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв. м., а именно:
-принять п. 3.1 проекта договора купли-продажи в редакции истца: п. 3.1 Цена Объекта составляет 51 894 418 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 18 октября 2022 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д. 19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв. м по состоянию на 18.02.2022 г.. выполненным экспертным учреждением общество с ограниченной ответственностью "Вердикт-Оценка", экспертом ФИО4. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;
-принять п. 3.3 проекта договора купли-продажи в редакции истца: п. 3.3 На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых доставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки финансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату вынесения судом решения.
По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей 18.02.2022.
-принять п. 3.4 проекта договора купли-продажи в редакции истца: п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего заключения Договора. Все платежи состоят из платы в счет основного долга, составляющей не менее 617 790 руб. 69 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.
Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня платы основного долга в полном объеме.
В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 изменено. Суд изложил абзац 1 пункта 3.3 договора в следующей редакции:
"На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки финансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении)".
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы 21.02.2023 оставлено без изменений.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, стороны обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права. Истец просит изменить постановление суда апелляционной инстанции в части изменения пункта 3.3 договора, оставив решение суда первой инстанции в силе. Ответчик просит принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия по цене и на условиях Департамента.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.
Определениями от 04.07.2023, 01.08.2023 судебное заседание было отложено на 10.08.2023.
Определением от 01.08.2023 произведена замена судей Лазаревой И.В. и Федуловой Л.В. на судей Аталикову З.А. и Белову А.Р.
Отводов составу суда не поступило.
В судебном заседании представители сторон доводы и требования своих кассационных жалоб поддержали, истец против удовлетворения кассационной жалобы ответчика возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве, ответчик против удовлетворения кассационной жалобы истца возражал.
Изучив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, у предпринимателя во владении и пользовании находится нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> д. 19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв. м на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы № 00-00278/14 от 12.2014 г., зарегистрированного в установленном порядке.
Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москвы.
В обоснование заявленных требований истец указал, что имеет право на выкуп арендуемого имущества в соответствии с положениями пунктов 5, 7 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон № 178-ФЗ), статьи 3, части 2 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон № 159-ФЗ).
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, Департаментом в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи № 59-7663 от 13.04.2022, согласно которому установлена цена объекта размере 85 116 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.03.2022 № М105-605-П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ЭсВиАр Групп".
Согласно заключению об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения "Отчет об оценке" ЭС-23-1 от 25.04.2022, выполненного оценочной компанией ООО "ЭсВиАр Групп", цена объекта составила 46 916 667 руб. (без учета НДС).
Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 46 916 667 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № ЭС-23-1 от 25.04.2022.
Ответчик протокол разногласий не согласовал, редакцию пунктов договора, указанную в протоколе разногласий, применить отказался, что явилось основанием для обращения с иском в суд.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2023 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость нежилых помещений, составила 51 894 418 руб. (без учета НДС).
Оценив отчет эксперта, суд признал его надлежащим доказательством.
Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Законе № 159-ФЗ, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.
В силу положений части 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта) и пунктом 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции пришел к выводу, что пункт 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 617 790 руб. 69 коп.
Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для урегулирования разногласий по абзацу 1 пункта 3.3 договора в редакции истца, поскольку это противоречит положениям пункта 4 статьи 35 Закона № 178-ФЗ, согласно которым на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте в сети "Интернет" объявления о продаже.
Аналогичное положение содержится в части 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ.
Поскольку судом установлено, что урегулированные разногласия в данной части противоречат нормам Закона № 178-ФЗ, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что в данной части следует урегулировать разногласия в редакции ответчика.
На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы, приведенные в кассационных жалобах, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.
Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 в неизмененной части и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 по делу № А40-117276/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.
Председательствующий – судья С.В. Краснова
Судьи: З.А. Аталикова
А.Р. Белова