Решение по делу № А84-6762/2023 от 13.11.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Севастополь

13 ноября 2023 г.

Дело № А84-6762/2023

Резолютивная часть решения оглашена 03.11.2023

Решение в полном объёме составлено 13.11.2023

Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарём Филипповой А.В., рассмотрев дело

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь)

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора:

Общество с ограниченной ответственностью «Верховина» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь),

Правительство Севастополя (299011, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (299011, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о взыскании неосновательного обогащения в размере 10 905 094,88 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности;

от третьего лица (Правительства Севастополя): ФИО4 – представитель по доверенности;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, арендатор, истец) обратился в арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, арендодатель, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей в размере 10 905 094,88 руб., уплаченных за земельный участок, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе бухты «Омега», кадастровый номер: 91:02:001002:196.

Обосновывая исковые требования, истец указывает, что он не имел возможности использовать объект аренды по целевому назначению для строительства и обслуживания гостиничного комплекса в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка функциональной зоне, указанной в Генеральном плане города Севастополя. При этом, после внесения Правительством Севастополя постановлением от 04.03.2019 года №141 изменений в градостроительную документацию, Департамент отказался привести земельный участок в соответствие с вновь утвержденной документацией по планировке территории, а потому полученные ответчиком в качестве арендной платы платежи являются неосновательным обогащением.

Определением от 10.07.2023 суд принял к рассмотрению дело по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание.

Определением от 05.09.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Общество с ограниченной ответственностью «Верховина».

Определением суда от 21.09.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.

В судебном заседании 03.11.2023 представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик против исковых требований возражал, просил в удовлетворении отказать в полном объем, указал, что истец, являясь арендатором земельного участка, в силу п.4.3.1 договора аренды имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке, в том числе самостоятельно осуществить мероприятия по образованию земельных участков в соответствии с вновь разработанной документацией по планировке территории.

Правительство Севастополя против исковых требований также возражало, просило в иске отказать, указав, что арендатор фактически использует объект аренды, что зафиксировано выездной проверкой Департамента природных ресурсов и экологии города Севастополя и прокуратурой города Севастополя, в связи с чем, неосновательное обогащение у арендодателя не наступило, также истцу были известны все недостатки земельного участка, поскольку на момент заключения договора уступка прав аренды Постановление Правительства Севастополя от 04.03.2019 уже было принято.

Изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

26.06.2018 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Верховина» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор аренды) №561/2018, предметом которого выступает переданный по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:196, площадью 17639 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, а районе Бухты Омега (пляж «Омега»), с видом разрешенного использования - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.

15.11.2018 под № 91:02:001002:196-91/001/2018-2 осуществлена государственная регистрация Договора аренды.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается, за исключением случаев установления соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельного участка (п.1.2 Договора аренды).

Арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (п.4.2.5 Договора аренды).

Нормативная цена земельного участка составляет 105 544 367,62 рублей (пункт 2.1 Договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора аренды, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП, в размере 5% от нормативной цены земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора аренды, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету, составляет: 105 544 367,62 рублей х 0,05 = 5 277 218,38 рублей.

В силу пункта 2.4 Договора аренды, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты РФ, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2.6 Договора, арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного Договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Срок действия Договора аренды – 2 года и 11 месяцев (пункт 6.1 Договора аренды).

Пунктом 3.2. Договора аренды арендатор имеет право заключать договоры залога права аренды, договоры субаренды, внесения права аренды участка или его частей в уставный капитал юридического лица, передавать свои пава и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.

18.10.2019 между ООО «Верховина» (арендатор) и ИП ФИО1 (новый арендатор) заключен договора уступки права аренды земельного участка (далее – Договор уступки), согласно п.1.1. которого в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, п.4.3.2 договора аренды, арендатор уступает новому арендатору право аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196, площадью 17639 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, а районе Бухты Омега (пляж «Омега»), с видом разрешенного использования - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, который находится в аренде у арендатора на основании договора аренды земельного участка от 26.06.2018, зарегистрированного в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя под № 91:02:001002:196-91/001/2018-2.

Актом приема-передачи от 18.10.2019 объект арены передан новому арендатору.

Новый арендатор принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 26.06.2018, зарегистрированного в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя под № 91:02:001002:196-91/001/2018-2, с момента государственной регистрации настоящего договора (п.1.2. Договора уступки).

01.11.2019 под № 91:02:001002:196-91/001/2019-5 осуществлена государственная регистрация Договора уступки.

В счет исполнения обязательств перед Департаментом по внесению арендной платы, за период с декабря 2019 года по февраль 2023 года ИП ФИО1 было перечислено денежных средств в размере 10 905 094,88 рублей.

На основании обращения истца, 22.01.2020 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя был выдан Градостроительный план № RU94G-00005033 (далее – Градостроительный план), разработанный в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196, с видом разрешенного использования «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса», расположенного по адресу: г. Севастополь, а районе Бухты Омега (пляж «Омега»), согласно которого зона допустимого размещения зданий, сооружений и строений на чертеже градостроительного плана земельного участка не указана в связи с несоответствием вида разрешённого использования земельного участка «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса» функциональной зоне согласно Генеральному плану города Севастополя.

Не согласившись с информацией, изложенной в Градостроительном плане, ИП ФИО1 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением о внесении изменений в Градостроительный план с учетом Постановления Правительства Севастополя от 04.03.2019 № 141-ПП «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в районе бухты Омега – проспект Античный» в Гагаринском муниципальном округе, согласно которого вид разрешенного использования земельного участка арендуемого истцом участка определен как «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса».

В ответ на запрос истца от 23.09.2020 №4868/01-02-04-08/01/20 Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя письмом от 18.11.2020 №5905/01-02-04-08/02/20 сообщил следующее.

В соответствии с Генеральным планом города Севастополя, утвержденным решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 № 4114, указанный земельный участок по функциональному назначению расположен в проектируемой зоне зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы и др.), частично в зоне кратковременной рекреации (пляжи, спортивно-развлекательные комплексы).

Согласно документации по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 № 248-ПП, данный участок граничит с красными линиями улично-дорожной сети (территорией общего пользования).

В соответствии с Градостроительной документацией «Проект планировки и проект межевания территории в районе бухта Омега - проспект Античный» в Гагаринском муниципальном округе, утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 № 141 (далее - ППТ), меньшая часть земельного участка с кадастровом номером 91:02:001002:196 расположена в границах планируемого элемента планировочной структуры - территория общего пользования, в том числе улично-дорожная сеть, граничит с красными линиями устанавливаемыми ППТ.

Учитывая вышеизложенное, а также пункт 6 постановления Правительства Севастополя от 28.04.2015 № 339-ПП «Об утверждении Положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя» (далее Постановление № 339-ПП) в редакции действующей на момент подготовки Градостроительного плана № RU94G-00005033, функциональное зонирование для данного участка определялось в соответствии с Генеральным планом города Севастополя.

Зона допустимого размещения зданий, строений и сооружений на чертеже Градостроительного плана не была указана в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка функциональной зоне, согласно Генеральному плану.

В дальнейшем, постановлением Правительства Севастополя от 07.08.2020 № 394-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Севастополя от 28.04.2015 № 339-ПП «Об утверждении Положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя» в Постановление № 399-ПП были внесены изменения, позволяющие не учитывать функциональные территории (зоны), установленные Генеральным планом города Севастополя при подготовке и утверждении документации по планировке территории.

Проектом межевания территории в районе бухта Омега - проспект Античный предусмотрен раздел земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196 и образование новых участков:

ЗУ 11 площадью 15 616 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения гостиниц (для строительства и обслуживания гостиничного комплекса)»;

части ЗУ 4 площадью 2023 кв.м., с видом разрешенного использования: «Земельные участки (территории) общего пользования (код. 12) (Размещение пешеходных переходов, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства)».

При этом, согласно чертежу «Границы планируемого размещения объектов капитального строительства» Проекта планировки территории «В районе бухта Омега - проспект Античный» (Г3-1801005-II.1-ППТ-О(У)Ч.З) для части земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196 соответствующей ЗУ 11 (согласно проекту межевания) определены границы планируемого размещения объектов капитального строительства.

Учитывая вышеизложенное, указать границы, в пределах которых, в соответствии с ППТ, разрешается строительство объектов капитального строительства, на чертеже Градостроительного плана будет возможно после завершения формирования земельного участка ЗУ 11, предусмотренного проектом межевания территории в районе бухта Омега.

ИП ФИО1 неоднократно обращался в адрес Департамента с письмами от 03.09.2021 №01-09, от 22.11.2022 №1-11, 09.01.2023 №01-01, от 14.02.2023 б/н, 01.03.2023 №04-01 в которых сообщал, что предоставленный в аренду земельный участок невозможно использовать для целей указанных в Договоре аренды и просил произвести раздел арендуемого участка в соответствии с Постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 № 141-ПП «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в районе бухты Омега – проспект Античный», приостановить начисление арендной платы и возвратить денежные средства оплаченные в качестве арендной платы за период, когда земельный участок нельзя было использовать по назначения.

Департамент, в свою очередь, письмами от 21.12.2022 №20330/01-10-04-13/02/22, от 01.02.2023 №1329/01-10-04-14/02/23, от 22.02.2023 №2688/01-10/04-14/02/23 сообщил, что на момент заключения Договора уступки ППТ было уже утверждено, при этом арендатор в силу пункта 4.3.1 Договора аренды имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке, в связи с чем Департамент рекомендовал осуществить указанные в письмах мероприятия по разделу земельного участка самостоятельно, обратившись с заявлением и необходимым документами за предоставлением государственной услуги: «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории», утверждённой Приказом Департамента от 07.12.2021 №15-АР.

Указанные обстоятельства стали основанием для обращения ИП ФИО1 в суд с настоящим исковым заявлением к Департаменту с требование о взыскании неосновательного обогащения в виде выплаченной арендной платы с декабря 2019 года по февраль 2023 года в размере 10 905 094,88 рублей.

Выслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, исследовав фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

Предметом спора является взыскание перечисленных истцом арендных платежей за земельный участок, который невозможно было использовать в заявленный период аренды.

Истец просит обязать ответчика вернуть полученные им по договорам арендные платежи ввиду отсутствия у арендатора объективной возможности пользования переданным в аренду имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Данная норма права применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из содержания указанной правовой нормы для удовлетворения требования о взыскании суммы неосновательного обогащения истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: 1) факт приобретения или сбережения имущества на стороне приобретателя; 2) приобретение или сбережение имущества именно за счет потерпевшего; 3) отсутствие надлежащего правового основания для наступления указанных имущественных последствий; 4) размер неосновательного обогащения.

Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основанная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо представления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно предоставленных истцом в материалы дела доказательств (платёжных поручений), арендатором в период с декабря 2019 года по февраль 2023 года была произведена арендная плата в размере 10 905 094,88 рублей.

Ссылаясь на отсутствие возможности осуществлять строительство на арендованном земельном участке (использовать земельный участок по назначению), истец настаивает на отсутствии правовых оснований для внесения арендной платы по Договору, что, как следствие, является основанием для взыскания с арендодателя неосновательно полученных арендных платежей при отсутствии эквивалентного предоставления.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 91:02:001002:196, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе Бухты Омега (пляж «Омега»), передан истцу в аренду для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.

При этом, согласно письма Департамента Архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.11.2020 №5905/01-02-04-08/02/20 арендованный на основании договора аренды от 26.06.2018 земельный участок, в соответствии с Генеральным планом города Севастополя, утвержденным решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2005 № 4114, по функциональному назначению расположен в проектируемой зоне зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы и др.), частично в зоне кратковременной рекреации (пляжи, спортивно-развлекательные комплексы), а согласно документации по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 № 248-ПП, данный участок граничит с красными линиями улично-дорожной сети (территорией общего пользования).

В градостроительном плане земельного участка № RU94G-00005033, выданном 22.01.2020 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя, не указана зона допустимого размещения зданий, сооружений и строений на чертеже градостроительного плана земельного участка в связи с несоответствием вида разрешённого использования земельного участка «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса» функциональной зоне согласно Генеральному плану города Севастополя.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что действующая на момент заключения договора аренды земельного участка от 26.06.2018 года градостроительная документация препятствовала использованию ответчиком земельным участком с кадастровым номером 91:02:001002:196 по назначению, а именно в целях строительства и обслуживания гостиничного комплекса.

Также судом установлено, что постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 № 141 утверждена градостроительная документация «Проект планировки и проект межевания территории в районе бухта Омега - проспект Античный» в Гагаринском муниципальном округе в соответствии с которой меньшая часть земельного участка с кадастровом номером 91:02:001002:196 расположена в границах планируемого элемента планировочной структуры - территория общего пользования, в том числе улично-дорожная сеть, граничит с красными линиями устанавливаемыми ППТ, однако, в силу положений пункта 6 постановления Правительства Севастополя от 28.04.2015 № 339-ПП «Об утверждении Положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя» (далее Постановление № 339-ПП) в редакции действующей на момент подготовки Градостроительного плана № RU94G-00005033, функциональное зонирование для данного участка определялось в соответствии с Генеральным планом города Севастополя.

Как следует из письма Департамента Архитектуры и градостроительства города Севастополя проектом межевания территории в районе бухта Омега - проспект Античный, утверждением постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 №141, предусмотрен раздел земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:196 и образование новых участков: ЗУ11 площадью 15 616 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения гостиниц (для строительства и обслуживания гостиничного комплекса)» и части ЗУ4 площадью 2023 кв.м., с видом разрешенного использования: «Земельные участки (территории) общего пользования (код. 12) (Размещение пешеходных переходов, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства)». В связи с чем, уполномоченный орган указал, что указать границы, в пределах которых, в соответствии с ППТ, разрешается строительство объектов капитального строительства, на чертеже Градостроительного плана будет возможно после завершения формирования земельного участка ЗУ 11, предусмотренного проектом межевания территории в районе бухта Омега.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, не смотря на неоднократные обращения арендатора, арендодатель отказался завершить формирования земельного участка ЗУ 11, предусмотренного проектом межевания территории в районе бухта Омега, в соответствии с утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 04.03.2019 №141 градостроительной документацией.

Согласно правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

С учетом выше изложенного, суд приходит к выводу, что представленными в дело материалами подтверждаются изложенные в иске доводы о том, что у истца отсутствовала реальная возможность использования арендованного имущества по целевому назначению.

Суд считает необоснованными доводы Департамента и Правительства Севастополя о том, что, являясь арендатором земельного участка, в силу п.4.3.1 договора аренды ИП ФИО1 имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке, в том числе самостоятельно осуществить мероприятия по образованию земельных участков в соответствии с вновь разработанной документацией по планировке территории, поскольку из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основанная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением, при этом, в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Судом также отклоняется довод о том, что на момент заключения договора уступки права аренды, истцу были известны все недостатки земельного участка, так как Постановление Правительства Севастополя от 04.03.2019 уже было принято. Суд исходит из того, заключив договор уступки, арендатор, в силу положений статьи 22 ЗК РФ передал третьему лицу свои права и обязанности по этому договору, включая права требовать у арендодателя устранить недостатки, препятствующие использованию сданного в аренду имущества.

Что касается довода Правительства Севастополя о том, что арендатор фактически использует объект аренды, что зафиксировано выездной проверкой Департамента природных ресурсов и экологии города Севастополя и прокуратурой города Севастополя, суд относиться к нему критически, поскольку выявленное в рамках выездной проверки складирование строительных отходов и твердых коммунальных отходов не может являться надлежащим доказательством отсутствия препятствий в использовании объекта аренды по целевому назначению «для строительства и обслуживания гостиничного комплекса».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается неисполнение арендодателем обязанности перед арендатором по встречному предоставлению имущества пригодного для использования по целевому назначению, согласно Договору аренды. Истец в спорный период был лишен объективной возможности пользоваться арендуемым земельным участком по целевому назначению.

Поскольку в данном случае имеет место нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения своих обязанностей одной из сторон договора, то перечисленные денежные средства, в качестве оплаты арендных платежей составляют неосновательное обогащение арендодателя и арендатор вправе требовать их возврата.

Доказательства внесения арендной платы по договорам представлены истцом в материалы дела.

Ответчик не представил суду контррасчет суммы, предъявленной истцом ко взысканию.

О применении соков исковой давности не заявлял.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей является законным и обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска, расходы по оплате судебных расходов относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) неосновательное обогащение в размере 10 905 094,88 рубля, а также расходы на оплату госпошлины в размере 77 525 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья

А.С. Погребняк