677/2023-48496(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар Дело № А32-18942/2022 12 сентября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2023 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Артамкиной Е.В. и Коржинек Е.Л., в отсутствие в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «КраснодарФинСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), заинтересованного лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2023 по делу № А32-18942/2022, установил следующее.
ООО «КраснодарФинСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края (далее – управление) со следующими требованиями:
– признать незаконным решение управления, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности общества на нежилое помещение с кадастровым № 23:43:0414011:3230 площадью 212,1 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский вн. округ, ул. Сормовская, 208, корп. 2, пом. 64 – 74 (далее – нежилое помещение) и изложенное в уведомлении от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-54990467/3;
– обязать управление зарегистрировать право собственности общества на нежилое помещение (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).
Решением от 29.03.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.06.2023, требование удовлетворено, поскольку основаниями для регистрации права собственности на помещение являются выданное разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и судебный акт о признании общества банкротом.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление, по делу – принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению заявителя, в ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором правомерно установлено, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов невозможно по причине несоответствия и не представления необходимого пакета документов согласно действующему законодательству.
В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Из материалов дела видно, что общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 22.12.2021 № КУВД-001/2021-54990467 о государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 23:43:0414011:3230, расположенного по адресу: <...>, корпус № 1, пом. 64 – 74.
Уведомлением управления от 11.01.2022 № КУВД-001/2021-54990467/1 приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении помещения в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Уведомлением управления от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-54990467/3 обществу сообщено об отказе в государственной регистрации прав, в качестве основания указано на то, что не представлены документ, подтверждающий, что средства дольщиков застройщиком не привлекались и акт приема-передачи на объект не выдавался; данное имущество не является общим имуществом многоквартирного дома.
Считая отказ управления в регистрации права собственности незаконным, заявитель обратился в суд.
При разрешении спора суды руководствовались следующим.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
В силу части 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственному кадастровому учету, а также ведение ЕГРН и предоставление соответствующих сведений, содержащихся в названном реестре недвижимости, регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
С государственной регистрацией Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных указанным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).
В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. Суды установили, что отказ управления мотивирован отсутствием документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: документов, подтверждающих, что средства дольщиков застройщиком не привлекались и акт приема-передачи на указанный объект не выдавался и данное имущество не является общим имуществом многоквартирного дома. Вместе с тем обществу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:9 площадью 16 924 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский вн. округ, ул. Сормовская, 208. С 2007 года общество на земельном участке строило многоэтажный дом литера «2» со встроенно-пристроенными помещениями (три 16-этажных жилых корпуса (3-секционный корпус «2/1», 3-секционный корпус «2/2», 3-секционный корпус «2/3»), 2-этажный корпус встроенно- пристроенных помещений «2/4») на основании разрешения от 30.05.2007 № RU 23306000-367-р на строительство.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 по делу № А32-20367/2018 общество признано банкротом и открыто конкурсное производство, а также установлено применение при банкротстве общества правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
Завершенному строительством многоквартирному дому присвоен адрес: <...>.
29 декабря 2018 года многоквартирный дом после завершения строительства введен в эксплуатацию (разрешение от 29.12.2018 № 23-43-4882-в-2018 на ввод объекта
в эксплуатацию).
Суды исходили из того, что к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения Закона о банкротстве, регулирующие банкротство должников-юридических лиц, если иное не предусмотрено параграфом 7 главы IX (статья 168 Закона о банкротстве)
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 порядка предъявления требований к застройщику (пункт 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве).
Требование о передаче машино-места и нежилого помещения – требование участника строительства-физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом под нежилым помещением понимается помещение, площадь которого не превышает 7 кв. м (подпункт 3.1 пункта 1 статьи 201.1).
Таким образом, помещение, площадь которого составляет 212,1 кв. м и превышает предусмотренный подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве пороговый размер площади в 7 кв. м, не может быть в ходе конкурсного производства общества передано участнику строительства.
Верховный Суд Российской Федерации применительно к судьбе нежилого помещения, которое в ходе конкурсного производства застройщика не может быть передано участнику строительства, в пункте 22 Обзора судебной практики № 3 (2019) и в определении от 11.04.2019 № 305-ЭС18-2130(5) указал, что в ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. Требование дольщика становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).
Общество в сопроводительном письме от 05.04.2022 № 1КФС, приобщенном 07.04.2022 в материалы регистрационного дела № КУВД-001/2021-54990467, указало на то, что помещение с даты ввода многоквартирного дома участнику долевого строительства по акту, в том числе фактически без составления акта, не передавалось.
С учетом изложенного суды обоснованно исходили из того, что основаниями для регистрации права собственности на помещение за обществом применительно к части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ являются выданное обществу разрешение от 29.12.2018 № 23-43-4882-в-2018 на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 по делу № А32-20367/2018 о признании общества банкротом. Аналогичная правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2023 № 308-ЭС23-9132 по делу № А32-18944/2022.
Довод заявителя жалобы о наличии противоречий в зарегистрированных правах на спорный объект несостоятелен, апелляционный суд верно указал, что в рассматриваемом случае отсутствует спор о праве, как и отсутствуют препятствия для осуществления регистрационных действий. Приведенные доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2023 по делу № А32-18942/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий О.Л. Рассказов
Судьи Е.В. Артамкина
Е.Л. Коржинек