ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998
http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
г. Киров
Дело № А82-8797/2024
12 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2025 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бычихиной С.А.,
судейИвшиной Г.Г., ФИО1,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
при участии в судебном заседании:
при участии в судебном заседании:
представителя истца - ФИО2, действующего на основании доверенности от 20.05.2024,
представителя ответчика – ФИО3, действующего на основании доверенности от 25.12.2023,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест»
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.10.2024 по делу № А82-8797/2024
по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)
к муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),
третьи лица: Правительство Ярославской области, ООО "СтройиИндустрия" (ИНН: 6027111615 , ОГРН: 1086027001719),
о признании недействительным одностороннего изменения условий договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строй инвест" (далее - Общество, истец) обратилось с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее – Агентство, ответчик) о признании недействительной ничтожной сделкой уведомление № 2422 от 12.04.2024 об одностороннем повышении размера арендной платы по договору аренды № 26248-О от 13.01.2020. Просит в качестве последствия признания сделки ничтожной, считать данное уведомление несостоявшимся.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.10.2024 в удовлетворении требований отказано.
Общество с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение и принять новый судебный акт о признании недействительным уведомления от 12.04.2024 № 2422. По мнению Общества, применение пониженной ставки арендной платы связано с основанием (целью) предоставления и использования земельного участка – реализация масштабного инвестиционного проекта и не зависит от субъекта (личности) арендатора земельного участка. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Агентство и Правительство Ярославской области в отзывах на апелляционную жалобу просят оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Полагают, что пониженная (льготная) ставка арендной платы применяется индивидуально только к тому арендатору, в отношении которого принято решение высшего должного лица субъекта Российской Федерации о предоставлении участка без проведения торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта. Поскольку в настоящем случае соответствующего решения в отношении истца не принималось, он не вправе применять пониженную ставку арендной платы. Подробно доводы изложены в отзывах на жалобу.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Правительством Ярославской области и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройИндустрия» (третье лицо, застройщик) заключено соглашение от 08.06.2017 о взаимодействии сторон. Данное соглашение определяет порядок взаимодействия сторон при завершении строительства многоквартирного жилого дама № 3, расположенного по адресу Сосновая Заволжского района города Ярославля (далее – проблемный объект). На основании данного соглашения застройщик обязался своими силами, либо путем привлечения подрядных организаций завершить строительство проблемного объекта.
05.12.2019 № 220-р Губернатором Ярославской области принято распоряжение № 220-р о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "СтройИндустрия" в аренду земельных участков (в том числе участка с кадастровым номером 76:23:011201:96, расположенного по адресу: просп. Дзержинского, напротив д. 24 в Дзержинском районе без проведения торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта.
На основании данного распоряжения между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и ООО "СтройИндустрия" (третьим лицом) заключен договор от 13.01.2020 № 26248-0 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – Договор аренды). Предметом договора является земельный участок, находящийся в собственности города Ярославля, с кадастровым номером 76:23:011201:96, расположенный по адресу: просп. Дзержинского, напротив д. 24 в Дзержинском районе.
Согласно расчету арендной платы (приложение № 2,3 к договору) сторонами согласована ставка арендной платы 0,069 % в соответствии с пунктом 2.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов", утвержденного Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п (далее – Порядок определения размера арендной платы № 710-п).
По пояснениям представителя Правительства Ярославкой области данная ставка является льготной и предоставляется адресно тому лицу, в отношении которого принято распоряжение Губернатора области о предоставлении земельных участков в аренду без торгов в качестве компенсационной меры за завершение строительства проблемного объекта.
18.03.2022 между Правительством Ярославской области и ООО "СтройИндустрия" заключено соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта в форме обеспечения завершения строительства проблемного объекта ООО «Монблан», ввода его в эксплуатацию. В данном соглашении (пункт 1.2) зафиксировано, что Обществом выполнены мероприятия по завершению строительства проблемного объекта.
Также в пункте 2.4.4 названного соглашения отражено, что в случае превышения стоимости завершения строительства проблемного объекта над кадастровой стоимостью земельных участков предоставить на основании распоряжения Губернатора области в аренду земельные участки без проведения торгов, в том числе земельный участок с кадастровым номером 76:23:011201:96, расположенный по адресу: просп. Дзержинского, напротив д. 24 в Дзержинском районе (в отношении которого состоялось оспариваемое уведомление о повышении ставки арендной платы).
Впоследствии, Обществом с ограниченной ответственностью "СтройИндустрия" (третьим лицом) принято решение о внесении права аренды в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» (истец), что подтверждается записью о регистрации перехода права от 31.03.2022.
В связи с передачей права аренды в уставный капитал между Обществом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:011201:96, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» (истцу).
Между тем в Распоряжение Губернатора Ярославской области от 05.12.2019 № 220-р не внесены изменения о лице, реализующем масштабный инвестиционный проект. В этой связи Агентство уведомило общество об увеличении размера арендной платы до 5 % в соответствие с постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 № 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля».
Общество обжаловало данное уведомление в Арбитражный суд Ярославской области.
Руководствуясь подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, суд отказал в удовлетворении иска. При этом исходил из того, что в отношении истца (получившего земельный участок в качестве вклада в уставный капитал) высшее должное лицо субъекта Российской Федерации не принимало решение о предоставлении в аренду спорного участка без проведения торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда, исходя из нижеследующего.
Как следует из распоряжения Губернатора Ярославской области от 05.12.2019 № 220-р, оно принято в том числе на основании постановления Правительства Ярославской области от 13.03.2018 № 153-п «Об утверждении порядка рассмотрения документов, обосновывающих соответствие масштабного инвестиционного проекта установленным критериями заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта».
Согласно пункту 19 данного постановления Правительства Ярославской области, основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ, является распоряжение Губернатора.
Как следует из пункта 2.4 Порядка определения размера арендной платы № 710-п пониженная ставка арендной платы (0,069 процентов кадастровой стоимости) применяется в случае, если земельный участок предоставлен в соответствие с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Согласно названной норме права договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, из содержания вышеприведенных правовых норм следует, что предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по льготной ставке обусловлено реализацией масштабного инвестиционного проекта и должно быть предусмотрено специальным правовым актом – распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ.
В рассматриваемом случае основанием заключения договора аренды от 13.01.2020 № 26248-0 явилось именно распоряжение Губернатора Ярославской области "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия» земельных участков в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта на территории города Ярославля.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" федеральные органы государственной власти для регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, используют различные формы и методы, в том числе создают благоприятные условия для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей.
Из содержания соглашения о взаимодействии сторон от 08.06.2017 года и соглашения от 18.03.2022 о реализации масштабного инвестиционного проекта в форме обеспечения завершения строительства проблемного объекта, заключенных между Правительством Ярославской области и ООО «СтройИндустрия» следует, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:011201:96 предоставлен ООО «СтройИндустрия» на льготных условиях в связи реализацией масштабного инвестиционного проекта в форме обеспечения завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемного объекта – многоквартирного жилого дома, недостроенного предыдущим застройщиком.
По пояснениям представителя Правительства Ярославской области масштабный инвестиционный проект состоит из двух этапов: первый этап масштабного инвестиционного проекта - это завершение строительства проблемного объекта, а второй этап - это строительство иных жилых домов на земельных участках, представленных на льготных условиях застройщику в качестве компенсации затрат, понесенных при реализации первого этапа (при завершении строительства проблемного объекта).
Из системного толкования вышеуказанных норм права и условий соглашений между Правительством Ярославской области и ООО «СтройИндустрия» следует, что льготный порядок предоставления земельных участков действует в отношении того лица, которое реализовало масштабный инвестиционный проект и понесло в связи с этим соответствующие затраты.
В настоящем случае ООО «Стройинвест» (новый арендатор) не принимало участия в реализации первого этапа проекта и не несло соответствующих затрат при завершении строительства проблемного объекта. В отношении ООО «Стройинвест» не принималось распоряжение Губернатора Ярославской области о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на льготных условиях. Таким образом, правовые основания для применения льготной ставки арендной платы отсутствуют.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что уведомление арендодателя об увеличении арендной платы является законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.10.2024 по делу № А82-8797/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Судьи
С.А. Бычихина
ФИО4
ФИО1